Gerechtshof Den Haag, 11 augustus 2026 – ECLI:NL:GHDHA:2026:2642

Een bedrijf huurde bedrijfsruimte van een woningcorporatie en verhuurde zo’n 273 m² onder aan een zorgpraktijk. De onderhuurder zou de verbouwing van beide vleugels uitvoeren, maar de werklijst ontbrak bij ondertekening. Het hof leidt de verplichting toch af uit de afspraken en getuigenverklaringen.

Omdat het werk niet (tijdig) werd afgerond, moet de onderhuurder € 54.448 schadevergoeding plus rente betalen. Een beroep op huurprijsvermindering slaagt niet; het kantonvonnis blijft grotendeels in stand. Les voor de praktijk: leg bij onderverhuur de werkomschrijving vast vóór ondertekening.

De situatie

De hoofdhuurder, een onderneming die bevallingen begeleidt en een babyspa exploiteert, huurde in Rotterdam een bedrijfsruimte van in totaal circa 570 m² van Woonstad Rotterdam. Met instemming van de corporatie verhuurde zij per 1 november 2021 een deel door aan een onderneming met onder meer een huisartsen-, tandarts- en fysiotherapiepraktijk. Na de verbouwing zouden beide bedrijven elk een eigen vleugel krijgen, met een gezamenlijke ingang. Voor november en december 2021 was de onderhuurder geen huur verschuldigd, omdat zij in die maanden zou verbouwen.

Het schriftelijke contract werd pas op 4 januari 2022 getekend. Daarin werd voor de aan te brengen veranderingen verwezen naar een bijlage met een opsomming van werkzaamheden, maar die bijlage bestond op dat moment nog niet. Begin 2022 stelde een bouwkundig ingenieur namens de hoofdhuurder alsnog een werklijst op, vooral gericht op de verloskundige kamers en de babyspa. Daarover ontstond onenigheid. In april 2022 liet de bouwbegeleider van de onderhuurder via WhatsApp weten dat zijn kant contractueel nergens meer aan gebonden was.

Uitleg gaat verder dan de tekst

De onderhuurder betoogde dat zij volgens het contract alleen in haar eigen deel hoefde te verbouwen. Het hof volgt dat niet. Bij de uitleg van een overeenkomst geldt de zogenoemde Haviltex-maatstaf: niet alleen de letterlijke tekst telt, maar ook wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Omdat partijen al maanden vóór de ondertekening afspraken hadden gemaakt en daaraan ook uitvoering gaven, kent het hof minder gewicht toe aan de contracttekst en meer aan verklaringen en gedragingen. Getuigen en de WhatsApp-correspondentie bevestigen dat de onderhuurder ook de vleugel van de hoofdhuurder bedrijfsklaar zou opleveren.

Een ingebrekestelling was niet nodig. Uit het WhatsApp-bericht mocht de hoofdhuurder afleiden dat de onderhuurder zou tekortschieten. Op grond van artikel 6:83 onder c BW trad het verzuim daarmee op 7 april 2022 in.

Hoe het bedrag is opgebouwd

De kantonrechter had ruim € 63.000 toegewezen, plus incassokosten. Het hof komt lager uit. De kosten om de verbouwing af te maken (een offerte van een klusbedrijf plus begeleiding) blijven staan, ook als niet vaststaat dat al het werk inmiddels is uitgevoerd: de schade bestaat al doordat de ruimte niet in de afgesproken staat is opgeleverd. Extra advieskosten worden alleen vergoed vanaf de verzuimdatum, en gederfde winst van de babyspa wordt geschat op € 2.500. De buitengerechtelijke incassokosten vallen weg, omdat het Besluit BIK niet geldt voor dit soort schadevorderingen en de hoofdhuurder haar kosten onvoldoende onderbouwde.

De onderhuurder kreeg ook geen huurkorting voor een ruimte van ongeveer 26 m² die de hoofdhuurder tot april 2023 bleef gebruiken. Volgens het hof was afgesproken dat de onderhuurder pas volledig huurgenot zou krijgen na oplevering van de verbouwing, en die liet juist door haar eigen tekortkoming op zich wachten.

Waar moet je op letten?

Wie bij onderverhuur verbouwingsafspraken maakt, doet er goed aan de werkomschrijving, de verdeling over de verschillende ruimtes en de opleverdatum vast te leggen vóórdat er wordt gebouwd. Een contract dat naar een niet-bestaande bijlage verwijst, laat de uitleg over aan getuigen en chatberichten.

Bron: Rechtspraak.nl