De kantonrechter in Rotterdam heeft op 16 oktober 2026 in kort geding een verhuurder verboden een ontruimingsvonnis ten uitvoer te leggen tegen een restaurant dat als onderhuurder in het pand zit. Het gaat om de zaak met zaaknummer 12409092 VV EXPL 26-618 (ECLI:NL:RBROT:2026:14437). De onderhuurder, die nooit partij was in de procedure die tot de ontruiming leidde, krijgt twee maanden om derdenverzet in te stellen; zolang daarop niet is beslist, mag de verhuurder het vonnis niet uitvoeren.

De zaak laat zien hoe kwetsbaar een onderhuurder van bedrijfsruimte is wanneer de relatie tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder spaak loopt, en welke procesrechtelijke route er dan nog openstaat. Voor verhuurders en beleggers is de uitspraak een herinnering dat een ontruimingsvonnis dat buiten de feitelijke gebruiker om is verkregen, niet altijd zonder slag of stoot kan worden uitgevoerd.

De feiten: een restaurant op twee huurcontracten

Volgens de vastgestelde feiten verhuurde [gedaagde 1] met ingang van 1 augustus 2022 een bedrijfsruimte aan een adres in Rotterdam aan [gedaagde 2], voor een periode van vijf jaar. Op dezelfde datum en op dezelfde voorwaarden verhuurde [gedaagde 2] die ruimte door aan [eiseres]. Die laatste exploiteert er sindsdien een restaurant van een formule waarvan de naam in de gepubliceerde uitspraak is weggelaten.

In de zomer van 2026 ging het mis tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder. Bij verstekvonnis van 11 augustus 2026 (zaaknummer 12328760 CV EXPL 26-19630) ontbond de kantonrechter de huurovereenkomst tussen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en veroordeelde hij [gedaagde 2] de bedrijfsruimte te ontruimen. Uit de inhoud van dat vonnis blijkt, zo geeft de kantonrechter in het kort geding weer, dat de ontbinding was gebaseerd op het feit dat [gedaagde 2] het gehuurde niet zelf exploiteerde en het had onderverhuurd. Het vonnis was uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zonder dat die beslissing werd gemotiveerd.

De ontruiming werd aangezegd tegen 15 oktober 2026. Omdat een ontruimingsvonnis tegen de huurder in de praktijk ook de personen treft die hun gebruiksrecht aan die huurder ontlenen, dreigde het restaurant van [eiseres] daarmee zijn locatie kwijt te raken. [eiseres] dagvaardde [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 5 oktober 2026 in kort geding. De zitting vond plaats op 7 oktober 2026. Namens [eiseres] waren de bestuurder en een aandeelhouder aanwezig, namens [gedaagde 1] een assetmanager en een adviseur, elk met hun gemachtigde. [gedaagde 2] verscheen niet; tegen haar werd verstek verleend. Omdat [gedaagde 1] wel verscheen, geldt het vonnis op grond van artikel 140 lid 3 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) ook tegenover [gedaagde 2] als vonnis op tegenspraak. Ter zitting zegde [gedaagde 1] toe niet te ontruimen totdat in het kort geding was beslist.

Wat de partijen wilden

[eiseres] vorderde primair een verbod op de tenuitvoerlegging van het verstekvonnis van 11 augustus 2026. Subsidiair vroeg zij om schorsing van de executie of om een langere ontruimingstermijn.

Haar belang omschreef de onderhuurder als groot. Zij voerde aan dat haar rechten en belangen in de verstekprocedure tussen verhuurder en huurder op geen enkel moment zijn beoordeeld. Zij exploiteert in de ruimte een lopende onderneming met tien werknemers, heeft fors in het pand geïnvesteerd en heeft de huur steeds betaald. Moet zij vertrekken, dan moet zij de deuren sluiten en zou zelfs een faillissement dreigen, met alle gevolgen van dien voor haar personeel, haar schuldeisers en andere betrokkenen. Deze belangen werden door de verhuurder niet betwist, aldus de kantonrechter.

[gedaagde 1] stelde daar haar eigen belang tegenover. Volgens de verhuurder zit [eiseres] zonder recht in het pand. Er is nooit een huurovereenkomst met [eiseres] gesloten, er is geen toestemming gegeven voor de exploitatie door [eiseres] en de verhuurder heeft met of door [eiseres] geen (positief afgerond) cliëntenonderzoek uitgevoerd; de uitspraak spreekt van een Customer Due Diligence. Voor de verhuurder was het dus zaak om de bestaande situatie te beëindigen.

Het oordeel van de kantonrechter

Spoedeisend belang

De kantonrechter begint bij het vereiste van spoed. In kort geding kan een vordering alleen worden toegewezen als de eisende partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Omdat het restaurant per 15 oktober 2026, of in elk geval kort na de uitspraak, dreigde te worden ontruimd, was dat spoedeisend belang er volgens de rechter zonder meer.

Derdenverzet als openstaand rechtsmiddel

Vervolgens gaat de kantonrechter in op de procesrechtelijke positie van de onderhuurder. Omdat [eiseres] niet was opgeroepen in de procedure die tot het ontruimingsvonnis leidde, kon zij daartegen geen hoger beroep of verzet instellen. Als onderhuurder is zij echter wel een derde in de zin van artikel 376 Rv. Dat artikel geeft derden die door een vonnis in hun rechten worden benadeeld de mogelijkheid om tegen dat vonnis derdenverzet te doen. [eiseres] had laten weten dat te zullen doen, en de termijn daarvoor was nog niet verstreken.

Die vaststelling is cruciaal voor het toetsingskader. Omdat er voor [eiseres] nog een rechtsmiddel openstaat tegen het vonnis van 11 augustus 2026, moet in dit executiegeschil een belangenafweging worden gemaakt. Daarbij weegt mee dat de eerdere beslissing om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren niet was gemotiveerd. De kantonrechter onderzoekt dan of het belang van de onderhuurder bij behoud van de bestaande toestand zwaarder weegt dan het belang van de verhuurder bij directe uitvoerbaarheid. Daarbij mogen, volgens vaste rechtspraak, alle feiten en omstandigheden worden meegewogen, ook die zich al voordeden ten tijde van het vonnis en die de rechter toen bekend waren.

De belangenafweging valt uit in het voordeel van het restaurant

De kantonrechter oordeelt dat de belangen van [eiseres] bij behoud van de bedrijfsruimte in dit geval zwaarder wegen. Hij erkent uitdrukkelijk dat [gedaagde 1] een legitiem belang heeft om een einde te maken aan de situatie. Maar gezien de belangen die de onderhuurder heeft aangevoerd, moet zij de kans krijgen haar zaak inhoudelijk te laten beoordelen via derdenverzet.

Drie omstandigheden geven daarbij de doorslag. Ten eerste staat niet vast hoe lang [gedaagde 1] al op de hoogte was – of had moeten zijn – van de onderverhuur aan [eiseres]. Ten tweede is denkbaar dat de verhuurder de situatie, als zij ervan wist, stilzwijgend heeft toegestaan. Dat zou ertoe kunnen leiden dat [eiseres] niet onrechtmatig in het pand zit. Ten derde weegt mee dat partijen recent nog hebben onderhandeld over een rechtstreekse huurovereenkomst tussen verhuurder en restaurant, en dat er geen huurachterstand is. De verhuurder lijdt volgens de kantonrechter dus geen financiële schade als de huidige situatie voorlopig voortduurt.

De beslissing

De kantonrechter verbiedt [gedaagde 1] om het vonnis van 11 augustus 2026 ten uitvoer te leggen totdat is beslist op het door [eiseres] in te stellen derdenverzet. Aan dat verbod is een voorwaarde verbonden: het vervalt direct als de dagvaarding in derdenverzet niet binnen twee maanden na 16 oktober 2026 aan [gedaagde 1] is betekend. De uitspraak wordt alleen gewezen tegen [gedaagde 1]; [gedaagde 2] wordt in dit executiegeschil niet als de aangewezen wederpartij beschouwd.

[gedaagde 1] wordt als overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten (artikel 237 Rv). Die worden begroot op € 985,57: € 125,57 aan dagvaardingskosten, € 139 aan griffierecht, € 577 aan salaris voor de gemachtigde en € 144 aan nakosten. Daarover is de wettelijke rente van artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek (BW) verschuldigd vanaf de vijftiende dag na het vonnis. De proceskostenveroordeling is uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Wat meer of anders was gevorderd, is afgewezen. Het vonnis is gewezen door kantonrechter mr. J.B. Smits.

Juridisch kader: onderhuur, executiegeschil en derdenverzet

Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW

Een restaurant valt onder de bedrijfsruimte van artikel 7:290 BW, de zogenoemde middenstandsbedrijfsruimte. Het tweede lid van dat artikel noemt naast winkels uitdrukkelijk ook ruimten voor een restaurant- of cafébedrijf, mits de ruimte voor het publiek toegankelijk is met een lokaal voor directe levering. Voor deze categorie geldt een uitgebreid beschermingsregime: een minimale huurtermijn van vijf jaar met verlenging, beperkte opzeggingsgronden en de mogelijkheid van huurprijsherziening door de rechter. De artikelen 7:290 tot en met 7:310 BW zijn op grond van artikel 7:291 BW semi-dwingend; afwijken ten nadele van de huurder kan in beginsel alleen met goedkeuring van de rechter.

Die bescherming geldt echter in de verhouding tussen huurder en verhuurder. Een onderhuurder heeft een overeenkomst met zijn eigen verhuurder, de hoofdhuurder, en geen contractuele relatie met de hoofdverhuurder. Valt het hoofdhuurcontract weg, dan valt in de regel ook de grondslag onder het gebruik door de onderhuurder weg. Dat is precies het risico dat zich hier dreigde te verwezenlijken.

Onderverhuur en toestemming

Artikel 7:221 BW bepaalt dat een huurder bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik te geven, tenzij hij moest aannemen dat de verhuurder daartegen redelijke bezwaren zou hebben. In de praktijk van bedrijfsruimte wordt die wettelijke ruimte vrijwel altijd contractueel ingeperkt: standaardcontracten en algemene bepalingen, zoals de veelgebruikte modellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ), verbieden onderverhuur doorgaans zonder voorafgaande schriftelijke toestemming en verplichten de huurder vaak om het gehuurde zelf te exploiteren. In deze zaak is de ontbinding van de hoofdhuur blijkens het verstekvonnis juist gebaseerd op het niet zelf exploiteren en de onderverhuur. De precieze contractbepalingen worden in de gepubliceerde kortgedingsuitspraak niet weergegeven.

Interessant is dat de kantonrechter ruimte ziet voor de mogelijkheid dat de verhuurder de onderverhuur stilzwijgend heeft geaccepteerd. Of dat zo is, hangt af van wat de verhuurder wist en hoe zij zich gedroeg. Die vraag is in het kort geding niet beantwoord, maar zal in de procedure over het derdenverzet aan de orde kunnen komen.

Derdenverzet (artikel 376 Rv)

Derdenverzet is een buitengewoon rechtsmiddel waarmee iemand die geen partij was in een procedure, maar door de uitspraak in zijn rechten wordt benadeeld, die uitspraak kan aanvechten. Het verzet wordt ingesteld bij de rechter die de bestreden uitspraak heeft gewezen. Voor onderhuurders is het een voor de hand liggende route wanneer een ontbindings- of ontruimingsvonnis tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder ook hun gebruik raakt. De kantonrechter koppelt het verbod op executie in deze zaak uitdrukkelijk aan het daadwerkelijk instellen van dat verzet binnen twee maanden.

Het executiegeschil (artikel 438 Rv) en de maatstaf van de Hoge Raad

Een vordering om tenuitvoerlegging van een vonnis te verbieden of te schorsen is een executiegeschil in de zin van artikel 438 Rv, dat in kort geding aan de voorzieningenrechter – of, in kantonzaken, aan de kantonrechter in kort geding – kan worden voorgelegd. Lange tijd gold daarbij een zeer strenge toets. Volgens het arrest van de Hoge Raad van 22 april 1983 (ECLI:NL:HR:1983:AG4575, Ritzen/Hoekstra) kon de executie van een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis alleen worden tegengehouden bij misbruik van bevoegdheid, bijvoorbeeld als het vonnis kennelijk op een juridische of feitelijke misslag berustte, of als na het vonnis gebleken feiten een noodtoestand dreigden te veroorzaken.

Met het arrest van 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2026) heeft de Hoge Raad die maatstaf verruimd. Opmerkelijk genoeg ging ook die zaak over de ontruiming van een hotel-restaurant. De Hoge Raad sloot aan bij zijn rechtspraak over schorsing van de uitvoerbaarheid bij voorraad in hoger beroep (onder meer HR 30 mei 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC5012, Newbay/Staat, en HR 20 maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:688). Kort gezegd: als de rechter die het vonnis wees de uitvoerbaarverklaring bij voorraad niet heeft gemotiveerd, of als er nieuwe feiten zijn, moet de rechter in het executiegeschil zelf een belangenafweging maken. Uitgangspunt blijft dat een veroordeling hangende een rechtsmiddel uitvoerbaar is, maar daarvan kan worden afgeweken als het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand zwaarder weegt. De kans van slagen van het rechtsmiddel blijft daarbij in beginsel buiten beschouwing. Is de uitvoerbaarverklaring wel gemotiveerd en zijn er geen nieuwe omstandigheden, dan blijft de zwaardere toets van misbruik van bevoegdheid gelden.

De Rotterdamse kantonrechter past dit kader toe op de bijzondere positie van een derde. De onderhuurder was zelf geen veroordeelde partij, maar heeft via artikel 376 Rv wel een rechtsmiddel. Omdat de uitvoerbaarverklaring niet was gemotiveerd, maakte de rechter een open belangenafweging, met inachtneming van alle omstandigheden.

Eerdere vergelijkbare rechtspraak

Dat rechters terughoudend zijn met ontruimingen in kort geding, blijkt uit tal van uitspraken. De kantonrechter in Alkmaar (Rechtbank Noord-Holland, 7 april 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:3972) stelde voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de huurbescherming van een huurder, en dat daarom grote terughoudendheid geboden is. In die zaak werd de ontruiming van een restaurant toch toegewezen, omdat de onbetwiste huurachterstand van ruim € 19.000, plus een niet betaalde waarborgsom, zo groot was dat ontbinding in een bodemprocedure zeer waarschijnlijk was. Het verschil met de Rotterdamse zaak is evident: daar was juist geen sprake van een huurachterstand.

Ook bij overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW bieden rechters huurders een zekere adempauze. De voorzieningenrechter in Amsterdam (23 maart 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:3006) wees een huurder van een atelier- en kantoorruimte de wettelijke ontruimingsbescherming van twee maanden toe die artikel 7:230a BW na het eindigen van de huur biedt. Voor onderhuurders van middenstandsbedrijfsruimte zoals een restaurant ligt de route echter anders: zij moeten het in de regel via de procesrechtelijke weg zoeken, zoals in Rotterdam via derdenverzet en een executiegeschil.

Daarnaast past de Rotterdamse uitspraak in de lijn die de Hoge Raad in 2019 uitzette. Sindsdien krijgen rechters in executiegeschillen meer ruimte om de concrete gevolgen van een ontruiming te wegen, zeker wanneer de oorspronkelijke rechter de uitvoerbaarheid bij voorraad niet heeft gemotiveerd.

Betekenis voor de markt

Voor verhuurders en beleggers

Voor eigenaren van winkel- en horecavastgoed bevat de uitspraak een duidelijke les. Een ontbindings- en ontruimingsvonnis dat bij verstek tegen de hoofdhuurder is verkregen, biedt niet automatisch de zekerheid dat ook de feitelijke gebruiker het pand op korte termijn verlaat. Als die gebruiker een onderhuurder is die niet in de procedure is betrokken, kan hij derdenverzet instellen en ondertussen de executie laten blokkeren. Het kan daarom verstandig zijn om een bekende onderhuurder al in de oorspronkelijke procedure te betrekken, zodat ook diens positie in één keer wordt beoordeeld.

Daarnaast kan het eigen gedrag van de verhuurder tegen hem werken. De kantonrechter hecht betekenis aan de vraag hoe lang de verhuurder van de onderverhuur wist en of hij die situatie heeft laten voortbestaan. Wie een onderhuurder jarenlang gedoogt, huur blijft ontvangen en zelfs onderhandelt over een rechtstreeks contract, moet er rekening mee houden dat een rechter niet zonder meer meegaat in de stelling dat de onderhuurder zonder recht in het pand zit.

Voor beleggers met een institutioneel compliancekader is het verweer over het ontbreken van een cliëntenonderzoek herkenbaar. De verhuurder voerde aan dat zij met het restaurant geen Customer Due Diligence had afgerond. In deze voorlopige procedure woog dat argument niet op tegen de concrete bedrijfsbelangen van de onderhuurder. De uitspraak zegt niets over de vraag hoe zwaar zo’n onderzoek in een bodemprocedure weegt.

Voor huurders en onderhuurders

Voor ondernemers die een bedrijfsruimte onderhuren, toont de zaak hoe afhankelijk zij zijn van de hoofdhuurovereenkomst waarop zij niet zelf invloed hebben. Een conflict tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder, of een hoofdhuurder die niet procedeert, kan direct de continuïteit van hun onderneming raken. In dit geval kwam de onderhuurder pas in actie toen de ontruiming was aangezegd, en kon zij het tij keren omdat zij aantoonbaar een lopend bedrijf met personeel had, investeringen had gedaan en geen huurachterstand had.

Voor hoofdhuurders

Hoofdhuurders die onderverhuren lopen het risico dat de hoofdverhuurder de onderverhuur als tekortkoming aanmerkt en ontbinding vordert. Het verstekvonnis in deze zaak illustreert dat: de ontbinding werd gegrond op het niet zelf exploiteren en de onderverhuur. Een hoofdhuurder die niet verschijnt, laat bovendien de onderhuurder in een onzekere positie achter.

Praktische tips

1. Verhuurders: breng vóór een ontruimingsprocedure in kaart wie het pand feitelijk gebruikt. Overweeg een bekende onderhuurder mee te dagvaarden, zodat het vonnis ook tegenover hem geldt en derdenverzet geen opening meer biedt.
2. Verhuurders: vraag de rechter om een gemotiveerde beslissing over de uitvoerbaarheid bij voorraad. Na het arrest van de Hoge Raad van 20 december 2019 is een niet-gemotiveerde uitvoerbaarverklaring kwetsbaarder in een executiegeschil.
3. Verhuurders: reageer tijdig als onderverhuur zonder toestemming aan het licht komt. Langdurig stilzitten of het accepteren van betalingen kan later worden uitgelegd als stilzwijgende toestemming.
4. Onderhuurders: controleer bij aanvang of de hoofdhuurovereenkomst onderverhuur toestaat en of de hoofdverhuurder schriftelijk heeft ingestemd. Een rechtstreeks contract met de eigenaar of een uitdrukkelijke toestemming geeft de meeste zekerheid.
5. Onderhuurders: houd de huurbetalingen en de bewijsstukken van investeringen, personeel en omzet op orde. In een belangenafweging zijn die feiten doorslaggevend.
6. Onderhuurders: wacht niet tot de deurwaarder voor de deur staat. Na een ontruimingsaanzegging is snel handelen nodig, en de termijnen voor derdenverzet en het betekenen van de dagvaarding zijn kort.
7. Hoofdhuurders: onderverhuur alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder en verschijn in procedures over de huur, ook om de positie van de onderhuurder te beschermen.

Hoe nu verder

Het verbod op de tenuitvoerlegging is voorwaardelijk. Betekent [eiseres] binnen twee maanden na 16 oktober 2026 geen dagvaarding in derdenverzet aan de verhuurder, dan vervalt het verbod en kan het ontruimingsvonnis alsnog worden uitgevoerd. Stelt zij wel tijdig derdenverzet in, dan blijft het restaurant open tot de rechter op dat verzet heeft beslist. In die procedure kunnen dan de vragen aan de orde komen die in het kort geding open bleven: wist de verhuurder van de onderverhuur, heeft zij die stilzwijgend aanvaard, en welke betekenis hebben de onderhandelingen over een rechtstreeks huurcontract? Ondertussen blijft ook de mogelijkheid bestaan dat partijen alsnog een rechtstreekse huurovereenkomst sluiten. Tegen het kortgedingvonnis zelf staat hoger beroep open bij het gerechtshof Den Haag.

Bron: Rechtbank Rotterdam, 16 oktober 2026, ECLI:NL:RBROT:2026:14437 (rechtspraak.nl)
Extra bronnen: Hoge Raad 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026 · Rechtbank Noord-Holland 7 april 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:3972 · Rechtbank Amsterdam 23 maart 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:3006 · NOvA Advocatenzoeker