De kantorenmarkten van de vijf grootste Nederlandse steden bewegen in het tweede kwartaal van 2026 duidelijk niet in hetzelfde tempo. Dat blijkt uit de kwartaalanalyses die JLL op 13 augustus publiceerde voor Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven. Utrecht wordt krapper en ziet de tophuur in één kwartaal met 7,1 procent stijgen, terwijl in Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven het beschikbare aanbod oploopt. Den Haag valt op door een sterke opname, gedragen door de overheid, en door twee grote beleggingstransacties.

Amsterdam: hoogste huur, maar meer leegstand

Amsterdam blijft de duurste en meest liquide kantorenmarkt van het land. Volgens JLL steeg de tophuur in het tweede kwartaal naar € 625 per vierkante meter per jaar. Tegelijkertijd nam het aanbod toe en liep de leegstand licht op naar 9,6 procent. De opname was gematigd en concentreerde zich vooral in het centrum en Zuidoost, met A-kwaliteit als grootste deel van de vraag.

Op de beleggingsmarkt bleef de activiteit selectief. In het eerste halfjaar werd in Amsterdam voor € 272,5 miljoen in kantoren belegd. Het netto aanvangsrendement voor toplocaties bleef stabiel op 4,75 procent, het laagste van de steden waarvoor JLL een rendement noemt.

Hogere tophuren en oplopende leegstand gaan in Amsterdam dus samen. Dat wijst op een tweedeling: voor de beste gebouwen stijgt de huur, terwijl het totale aanbod toeneemt.

Den Haag en Utrecht: krappe markten

Den Haag beleefde volgens JLL een sterk tweede kwartaal met een opname van circa 41.700 vierkante meter. Daarmee kwam de opname over het eerste halfjaar uit op ongeveer 62.000 vierkante meter, grotendeels toe te schrijven aan huurders uit de publieke sector. Het beschikbare aanbod steeg wel, van ongeveer 121.700 vierkante meter eind 2025 naar circa 138.300 vierkante meter; volgens een berekening van de redactie is dat een toename van ruim 16.000 vierkante meter, oftewel bijna 14 procent. De leegstand bleef met 3,4 procent niettemin laag en de tophuur stabiel op € 245 per vierkante meter per jaar.

Ook op de beleggingsmarkt was Den Haag het afgelopen kwartaal actief. In het tweede kwartaal werd voor € 161,8 miljoen in Haagse kantoren belegd, waarmee het halfjaartotaal op € 169,3 miljoen kwam. JLL noemt als belangrijkste transacties de aankoop van Double U en van de Malietoren door Corum Asset Management.

In Utrecht bleef de opname gematigd. Over het eerste halfjaar werd circa 22.000 vierkante meter opgenomen, vooral door partijen uit de financiële en verzekeringssector. Het aanbod daalde naar ongeveer 133.000 vierkante meter, goed voor een leegstand van 4,7 procent. De tophuur steeg ten opzichte van het eerste kwartaal met 7,1 procent naar € 375 per vierkante meter; teruggerekend door de redactie lag die tophuur een kwartaal eerder rond € 350. Beleggers bleven terughoudend: het volume kwam in het eerste halfjaar uit op circa € 20,4 miljoen, bij een stabiel aanvangsrendement van 5,50 procent voor toplocaties.

Rotterdam en Eindhoven: aanbod loopt op

Rotterdam registreerde in het tweede kwartaal circa 9.000 vierkante meter aan kantooropname, waardoor de teller over het eerste halfjaar op ongeveer 22.100 vierkante meter kwam. Dat is grofweg gelijk aan de eerste helft van 2025. Het aanbod steeg naar circa 221.700 vierkante meter, waarvan 54 procent bestaat uit kantoren van A-kwaliteit. In het tweede kwartaal werd voor € 50 miljoen in Rotterdamse kantoren belegd, over het halfjaar € 76 miljoen. Het aanvangsrendement voor toplocaties bleef 5,50 procent.

In Eindhoven trok de opname juist aan. Over het eerste halfjaar werd circa 11.200 vierkante meter opgenomen, een stijging van 33 procent ten opzichte van een jaar eerder. De vraag kwam vooral van gebruikers die kleinere tot middelgrote kantoren zoeken op gevestigde locaties. Toch nam ook hier het beschikbare aanbod toe, naar circa 120.000 vierkante meter, en liep de leegstand op naar 7,1 procent. De tophuur bleef stabiel op € 265 per vierkante meter. Het beleggingsvolume kwam over het halfjaar uit op € 39,3 miljoen, bij een stabiel aanvangsrendement van 6,00 procent, het hoogste van de steden waarvoor JLL een rendement noemt.

Wat de cijfers samen laten zien

Opgeteld werd in de vijf steden in het eerste halfjaar volgens een berekening van de redactie op basis van de JLL-cijfers voor circa € 577,5 miljoen in kantoren belegd. Amsterdam was goed voor ongeveer 47 procent daarvan, Den Haag voor ruim 29 procent. Utrecht, met 4,7 procent leegstand eveneens een krappe markt, trok met € 20,4 miljoen het minste kapitaal aan. Schaarste leidt dus niet vanzelf tot meer transacties.

De rendementen bleven in alle steden waarvoor JLL een rendement noemt stabiel. Het verschil tussen Amsterdam (4,75 procent) en Eindhoven (6,00 procent) bedraagt 125 basispunten. Beleggers betalen in de hoofdstad dus een duidelijke premie voor liquiditeit en huurgroei.

De halfjaarcijfers van JLL passen in een breder beeld van een beleggingsmarkt die zich herstelt, maar steeds selectiever wordt. Savills meldde eind juli dat in het eerste halfjaar van 2026 landelijk voor € 7,1 miljard in vastgoed werd belegd, 23,9 procent meer dan een jaar eerder, ondanks de renteverhoging van de Europese Centrale Bank in juni. Volgens Savills richten gebruikers en beleggers zich op hoogwaardige, duurzame gebouwen op sterke locaties, waardoor de verschillen binnen de kantorenmarkt groter worden.

Kansen voor beleggers en gebruikers

Voor beleggers maakt de lage leegstand in Utrecht en Den Haag bestaande kantoren aantrekkelijk vanuit huurzekerheid, al komen ze zelden op de markt; in Den Haag verdienen het oplopende aanbod en de grote rol van de overheid als huurder aandacht. In Rotterdam en Eindhoven biedt het hogere aanvangsrendement kansen voor actieve verhuurders, mits zij scherp kiezen op locatie en kwaliteit.

Voor gebruikers geldt het omgekeerde: in Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven is er meer keuze en onderhandelingsruimte, zeker buiten het topsegment, terwijl in Utrecht en Den Haag tijdig zoeken verstandig is.

Wat volgt

JLL publiceert de cijfers per stad elk kwartaal. De analyses over het derde kwartaal moeten uitwijzen of de tophuur in Utrecht verder oploopt, of het groeiende aanbod in Rotterdam en Eindhoven door gebruikers wordt opgenomen en of de Haagse beleggingsmarkt na de grote aankopen van Corum op hetzelfde niveau doorgaat. Ook de rente na het ECB-besluit van juni blijft bepalend voor het aantal kantoortransacties in de tweede jaarhelft.

Bron: JLL – Amsterdam Office Market Dynamics Q2 2026
Extra bronnen: JLL – Rotterdam · JLL – Den Haag · JLL – Utrecht · JLL – Eindhoven · Savills, 29 juli 2026