De kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam heeft op 11 september 2026 een eindvonnis gewezen in een geschil over de afwikkeling van een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte (ECLI:NL:RBROT:2026:13507, zaaknummer 11588675 CV EXPL 25-5646). De voormalige huurder moet de verhuurder in totaal ruim € 174.000 aan hoofdsommen betalen, plus bijna € 6.000 aan proces- en beslagkosten. De kern van dit eindvonnis draait om een vraag die in veel huurgeschillen opduikt: hoeveel van de afgesproken waarborgsom is werkelijk betaald, en mag de huurder die met de achterstand wegstrepen? De rechter oordeelde dat van de overeengekomen € 36.300 slechts € 27.468 bij de verhuurder is binnengekomen.

De zaak in het kort

Beide procespartijen zijn in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd. De verhuurder treedt op als eiseres, de huurder als verweerster, die volgens het vonnis ook onder een handelsnaam optreedt. Het adres van het gehuurde is eveneens weggelakt; het vonnis spreekt alleen van bedrijfsruimte aan een niet genoemde straat op een niet genoemde locatie. Uit de gepubliceerde tekst valt ook niet op te maken of het gaat om winkel- of horecaruimte in de zin van artikel 7:290 BW of om overige bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:230a BW. Huurprijs, ingangsdatum en looptijd staan evenmin in dit eindvonnis.

De procedure kende twee rondes. In een tussenvonnis van 27 maart 2026 had de kantonrechter al een groot deel van het geschil beslecht. Toen werd vastgesteld dat de huurovereenkomst per juli 2025 was geëindigd. De rechter nam in die uitspraak ook beslissingen over de huurachterstand, contractuele boetes, schadevergoeding wegens gederfde huur, verbouwingskosten, een tegemoetkoming in de juridische kosten, een gemeentelijke belasting en de rente. Het eindvonnis vermeldt niet hoe de huurovereenkomst eindigde: door opzegging, ontbinding of op een andere manier. Ook de uitkomst op de posten verbouwingskosten en gemeentelijke belasting is niet terug te lezen. Het tussenvonnis zelf is, voor zover na te gaan, niet gepubliceerd.

Er liep daarnaast een incident, een procedureel nevengeschil waarvan de aard in het eindvonnis niet wordt genoemd. Volgens het tussenvonnis hoefde daarin alleen nog over de proceskosten te worden beslist. Die heeft de rechter nu op nihil gesteld, ten laste van de huurder.

Op twee punten had de kantonrechter in maart nog geen knoop doorgehakt. De verhuurder moest bij akte nader uitleggen hoe het zat met de bankgarantie en/of waarborgsom. Ook kreeg zij de gelegenheid om aan te tonen dat zij de nota van de makelaar daadwerkelijk had betaald. Na die akte, met nieuwe producties, reageerde de huurder met een antwoordakte. Daarna volgde het eindvonnis.

De waarborgsom: afgesproken is niet betaald

De rechter stelt vast dat partijen het niet oneens zijn over de hoogte van de afgesproken waarborgsom: € 36.300. Het geschil ging over de vraag of dat bedrag ook echt is voldaan. De huurder stelde dat dit het geval was en wilde het volledige bedrag in mindering brengen op de huurachterstand. De verhuurder hield vol dat zij maar een deel had ontvangen.

Een belangrijke rol speelde een akte van cessie, door de verhuurder als productie 37 ingebracht. Bij een cessie draagt een schuldeiser een vordering over aan een ander (artikel 3:94 BW). Uit het vonnis blijkt niet wie die akte precies sloten. Wel blijkt dat de uitgangspunten van een eerdere overeenkomst erin zijn vastgelegd. Een van die uitgangspunten was dat de verhuurder nog een vordering had op de huurder omdat de waarborgsom ontbrak. Artikel 3.1 van de akte bepaalde dat een koopsom van € 10.000 zou worden gebruikt om de waarborgsom die de huurder verschuldigd was aan te vullen.

De huurder las daarin dat met die € 10.000 de hele waarborgsom was voldaan, omdat artikel 3.1 niet uitdrukkelijk spreekt van een gedeeltelijke aanvulling. Daar ging de kantonrechter niet in mee. Dat het woord ‘gedeeltelijk’ ontbreekt, betekent volgens de rechter niet dat een betaling van € 10.000 een schuld van € 36.300 helemaal tenietdoet. Bovendien ging de akte er zelf van uit dat de verhuurder nog een openstaande vordering had.

De huurder wees ook op twee e-mails. De eerste was van een mr. Postma, gedateerd 6 november 2024. Het vonnis vermeldt niet in welke hoedanigheid hij schreef. Volgens de rechter gaat die e-mail over een vordering van de huurder op een voormalige aandeelhouder van € 36.300, en die vordering was afgewezen. Dat de huurder dat bedrag bij een ander probeerde te halen, betekent nog niet dat zij het aan de verhuurder heeft betaald. De tweede e-mail kwam van de huurder zelf, van 28 februari 2025. Daarin ging zij ervan uit dat het bedrag dat in de procedure tegen de voormalige aandeelhouder bij de advocaat was gestort minstens € 36.300 bedroeg en dat het daarmee was verrekend. De kantonrechter leest daarin vooral een bevestiging dat de huurder het bedrag nog verschuldigd was, en geen bewijs dat het betaald is.

Wat dan wel is binnengekomen, leidt de rechter af uit bankafschriften van een derde partij, in het vonnis aangeduid als [bedrijf A] (productie 40). Die afschriften tonen betalingen die [bedrijf A] heeft ontvangen. Het deel dat de verhuurder toekwam, is pas doorbetaald na de laatste ontvangst op 31 oktober 2025. De huurder heeft de berekening van de verhuurder van dat aandeel niet betwist. Daarom houdt de rechter het erop dat de verhuurder naast de vaste koopsom van € 10.000 nog € 17.468 heeft gekregen, samen € 27.468. Waarom [bedrijf A] die bedragen ontving en doorbetaalde, staat niet in het vonnis.

Dat bedrag van € 27.468 trekt de kantonrechter af van de huurachterstand. Die stond tot en met juni 2025 op € 120.638,04 inclusief btw. Wat overblijft is € 93.170,04 inclusief btw, en dat moet de huurder betalen.

Makelaarskosten: bewijs via een batchbetaling

De tweede open vraag ging over de makelaarskosten. De verhuurder vorderde € 12.500 exclusief btw aan kosten van makelaar CBRE. Het vonnis vermeldt niet waarvoor CBRE precies is ingeschakeld. Dat de verhuurder deze kosten mocht verhalen, lag in beginsel al vast; de vraag was of zij ze ook echt had betaald. Haar bankafschrift van ING toonde op 19 september 2025 een batchbetaling van in totaal € 25.069. Een specificatie van die batch liet zien dat daarin een factuur van CBRE van € 15.125 inclusief btw zat. Dat is precies € 12.500 plus 21 procent btw. Voor de kantonrechter was dit voldoende bewijs. De huurder moet de € 12.500 exclusief btw vergoeden, met wettelijke rente.

De rekening op een rij

In de hoofdzaak veroordeelt de kantonrechter de huurder tot betaling van:

• € 93.170,04 inclusief btw aan huurachterstand tot en met juni 2025, na verrekening van de waarborgsom van € 27.468;
• € 3.000 aan contractuele boete;
• € 55.568,41 exclusief btw aan schadevergoeding wegens gederfde huur, met wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het vonnis;
• € 12.500 exclusief btw aan makelaarskosten, eveneens met wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het vonnis;
• € 10.000 als tegemoetkoming in de juridische kosten, met wettelijke rente vanaf 1 november 2024;
• € 5.936,42 aan proces- en beslagkosten, met wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het vonnis.

Bij elkaar gaat het om € 174.238,45 aan hoofdsommen en € 5.936,42 aan kosten, samen ruim € 180.000 exclusief rente. Alle overige vorderingen zijn afgewezen.

De proceskosten zijn als volgt opgebouwd: € 119,40 dagvaardingskosten, € 677,02 aan exploitkosten voor een conservatoir beslag onder derden, € 1.461 griffierecht, € 3.535 salaris gemachtigde (3,5 punten van € 1.010) en € 144 nakosten. Het griffierecht dat voor het beslagverlof was betaald, is op het griffierecht in mindering gebracht, met een verwijzing naar artikel 11 van de Wet griffierechten burgerlijke zaken. De huurder is grotendeels in het ongelijk gesteld en draagt daarom de kosten (artikel 237 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering). Op verzoek van de verhuurder, en zonder bezwaar van de huurder, is het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). De verhuurder kan het dus meteen ten uitvoer leggen, ook als er hoger beroep komt.

Juridisch kader

Waarborgsom en bankgarantie. In huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte is het gebruikelijk dat de huurder zekerheid stelt. Dat kan een waarborgsom in geld zijn of een bankgarantie. Bij een bankgarantie betaalt de bank op eerste verzoek van de verhuurder. Bij een waarborgsom houdt de verhuurder zelf een geldbedrag onder zich. De gangbare ROZ-modellen voor bedrijfsruimte bevatten een regeling voor zekerheidstelling. Het vonnis noemt echter geen ROZ-model of contractbepaling. In dit geval wilde de rechter in maart weten welke vorm van zekerheid er feitelijk was, en de verhuurder moest dat bij akte toelichten. Uiteindelijk ging het om een geldsom die maar voor een deel was voldaan.

Dat de zekerheid aan het eind van de huur met de achterstand wordt verrekend, is gangbaar. Verrekening is geregeld in afdeling 6.1.12 BW (artikel 6:127 en verder). Het vonnis laat zien dat je alleen kunt verrekenen wat aantoonbaar betaald is. Een afspraak over een waarborgsom levert de huurder geen tegoed op zolang het geld niet bij de verhuurder is aangekomen. Wie zich op betaling beroept, moet dat kunnen onderbouwen. Dat volgt uit de hoofdregel van bewijslastverdeling in artikel 150 Rv: wie zich beroept op een rechtsgevolg, moet de feiten daarvoor stellen en zo nodig bewijzen.

Huurachterstand inclusief btw, schade exclusief btw. In het dictum valt op dat de huurachterstand inclusief btw wordt toegewezen, terwijl de schadevergoeding wegens gederfde huur en de makelaarskosten exclusief btw zijn. Dat sluit aan bij de fiscale systematiek. Bij belaste verhuur van bedrijfsruimte (de optie voor btw-belaste verhuur uit artikel 11 van de Wet op de omzetbelasting 1968) is over de huur btw verschuldigd. Schadevergoeding is geen vergoeding voor een levering of dienst en valt daarom in beginsel buiten de btw. De makelaarsfactuur is wel met btw belast, maar een ondernemer die die btw kan aftrekken, lijdt alleen schade ter hoogte van het bedrag exclusief btw.

Gederfde huur en makelaarskosten als schade. Als een huurovereenkomst eerder eindigt dan gepland door een tekortkoming van de huurder, kan de verhuurder op grond van artikel 6:74 BW schadevergoeding vorderen. Bij ontbinding geldt artikel 6:277 BW. Die schade bestaat vaak uit huur die de verhuurder misloopt tot er een nieuwe huurder is, en uit kosten om het pand opnieuw te verhuren, zoals makelaarskosten. Welke grondslag het tussenvonnis precies hanteerde, is uit het eindvonnis niet af te leiden. De toegewezen posten passen wel in dat patroon.

Contractuele boete en juridische kosten. Een boetebeding is geregeld in de artikelen 6:91 tot en met 6:94 BW. De rechter kan een boete matigen als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Hier is € 3.000 toegewezen. Uit de gepubliceerde tekst blijkt niet of de boete is gematigd. De tegemoetkoming van € 10.000 in de juridische kosten draait mogelijk op een contractuele kostenregeling of op artikel 6:96 BW. Het eindvonnis zegt daar niets over. Opvallend is dat de rente op deze post al loopt vanaf 1 november 2024.

Wettelijke rente. De rechter wijst de gewone wettelijke rente toe van artikel 6:119 BW, en niet de hogere handelsrente van artikel 6:119a BW. Die handelsrente geldt alleen voor handelsovereenkomsten en moet ook worden gevorderd. Uit het vonnis blijkt niet of dat hier is geprobeerd.

Conservatoir beslag. De verhuurder heeft tijdens de procedure conservatoir beslag onder derden gelegd (artikelen 475 en 700 en verder Rv). Daarmee wordt een vordering van de huurder op een derde bevroren, zodat er straks iets te verhalen valt. Door het eindvonnis gaat dat beslag van rechtswege over in een executoriaal beslag zodra het vonnis is betekend en uitvoerbaar is. Onder wie het beslag lag, vermeldt het vonnis niet.

Wat betekent dit voor verhuurders en huurders?

Het vonnis is geen principiële uitspraak, maar het is wel leerzaam. Eerder beoordeelde de kantonrechter in Rotterdam bijvoorbeeld of een huurder van bedrijfsruimte zich op overmacht kon beroepen omdat zijn geld door EU-sancties in Libië vastzat, en oordeelde een kantonrechter dat bouwlawaai geen grond was om kantoorhuur eenzijdig te beëindigen. Een paar lessen uit deze zaak:

1. Leg zekerheid vast én controleer de ontvangst. Een afgesproken waarborgsom heeft alleen waarde als het geld er ook echt is. Verhuurders doen er goed aan de storting aan het begin van de huur te controleren en schriftelijk te bevestigen. Huurders moeten hun betaalbewijs bewaren.
2. Wees precies bij cessies en schikkingen. Hier speelde een akte van cessie met een koopsom die ‘ter aanvulling’ van de waarborgsom zou dienen. Omdat niet was vastgelegd of dat volledig of gedeeltelijk was, ontstond discussie. Wie een afspraak maakt die invloed heeft op een huurzekerheid, moet bedragen en gevolgen expliciet regelen.
3. E-mails zijn geen betaalbewijs. Correspondentie waarin een partij aangeeft wat zij nog moet of wil verrekenen, bewijst niet dat er betaald is. Bankafschriften en specificaties wegen zwaarder. Dat bleek ook bij de makelaarskosten.
4. Houd btw uit elkaar. Huur is meestal inclusief btw te vorderen, schadeposten exclusief btw. Een vordering die dat onderscheid niet maakt, loopt het risico dat de rechter haar corrigeert.
5. Beslag loont. De verhuurder legde al vroeg conservatoir derdenbeslag. Bij een vordering van deze omvang kan dat bepalend zijn voor de vraag of een vonnis ook echt geld oplevert.

Hoe nu verder?

Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad, dus de verhuurder kan het meteen laten betekenen en ten uitvoer leggen. Tegen een vonnis van de kantonrechter staat hoger beroep open bij het gerechtshof Den Haag als de vordering hoger is dan € 1.750, wat hier ruim het geval is. De termijn daarvoor is drie maanden na de uitspraak (artikel 339 Rv). Of een van de partijen in beroep gaat, is niet bekend. Gaat de huurder in beroep, dan schort dat de tenuitvoerlegging niet automatisch op. Daarvoor moet zij bij het hof een schorsing aanvragen, en die wordt alleen bij uitzondering gegeven. Voor de verhuurder komt het er nu op aan of het beslag en eventuele verdere verhaalsmogelijkheden genoeg opleveren om de toegewezen bedragen binnen te halen.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:RBROT:2026:13507