Een huurder van twee bedrijfsruimten in Rotterdam die zijn huur niet betaalt omdat zijn geld vanwege EU-sancties niet uit Libië kan worden overgemaakt, kan zich niet op overmacht beroepen. Dat heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 13 september 2024 beslist. Het risico dat betalingen vastlopen ligt volgens de rechter bij de huurder zelf. De huurder moet de bedrijfsruimten binnen zeven dagen na betekening ontruimen en ruim € 18.600 aan achterstand en incassokosten betalen. De uitspraak is gepubliceerd onder ECLI:NL:RBROT:2024:9793 (zaaknummer 11160564 CV EXPL 24-15163).

Het vonnis bevestigt een uitgangspunt dat in het verbintenissenrecht diep verankerd is: wie een geldsom verschuldigd is, kan zich er vrijwel nooit op beroepen dat hij buiten zijn schuld niet kan betalen. Interessant is vooral de context. Sanctieregimes en de daarmee samenhangende terughoudendheid van banken raken steeds vaker ook gewone commerciële relaties, waaronder huurverhoudingen in het vastgoed.

De feiten: twee bedrijfsruimten en een beëindigingsovereenkomst

De huurder, een rechtspersoon met vestigingsplaats Rotterdam, huurde sinds 6 november 2017 een bedrijfsruimte aan een eerste adres en sinds 1 april 2020 een tweede bedrijfsruimte aan een ander adres, beide in Rotterdam. De verhuurder is een natuurlijk persoon uit Gorinchem. Partijen en adressen zijn in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd. De huurder werd in de procedure vertegenwoordigd door zijn statutair bestuurder; een advocaat trad voor hem niet op.

Ten tijde van de dagvaarding bedroeg de huur € 1.340,87 per maand voor de eerste ruimte en € 1.346,80 per maand voor de tweede ruimte, in beide gevallen inclusief btw. Samen ging het dus om bijna € 2.700 per maand.

De huurder liet een huurachterstand ontstaan. In december 2023 sloten partijen daarop een beëindigingsovereenkomst. Daarin spraken zij af dat beide huurovereenkomsten per 1 januari 2024 zouden eindigen en dat de huurder de ruimten uiterlijk 31 december 2023 zou ontruimen. Dat gebeurde niet: de huurder bleef in de panden en betaalde de achterstand niet in.

De procedure

De verhuurder liet de huurder op 6 juni 2024 dagvaarden. Op 20 juni 2024 voerde de huurder mondeling verweer, waarna nog een conclusie van repliek en een conclusie van dupliek volgden. De zaak werd behandeld door kantonrechter mr. A.M. van Kalmthout.

De verhuurder vorderde primair nakoming van de beëindigingsovereenkomst: betaling van de achterstand en ontruiming. Subsidiair vorderde hij ontbinding van de huurovereenkomsten wegens de betalingsachterstand, en meer subsidiair een voorwaardelijke ontbinding voor het geval een toekomstige huurtermijn niet zou worden betaald. Daarnaast vroeg hij om een verklaring voor recht dat de beëindigingsovereenkomst rechtsgeldig is, om contractuele boetes, wettelijke handelsrente, schadevergoeding in de vorm van gederfde huur, buitengerechtelijke incassokosten en een proceskostenveroordeling.

Het verweer: het geld is er, maar komt niet binnen

De huurder ontkende de achterstand niet. Zijn verweer was dat hij het geld wel heeft, maar dat hij het niet kan ontvangen uit Libië. De bank weigert de betalingen volgens hem vanwege EU-sancties. Ook was het hem niet gelukt een rekening te openen bij Rabobank. De huurder beriep zich op overmacht, vroeg de kantonrechter om te bemiddelen en wilde de huurovereenkomsten in stand houden.

Het oordeel: sancties vallen in de risicosfeer van de huurder

De kantonrechter verwierp het beroep op overmacht. De sancties en de geweigerde betalingen vallen volgens hem binnen de risicosfeer van de huurder. Het is aan de huurder om ervoor te zorgen dat hij zijn verplichtingen uit de huurovereenkomsten kan nakomen. Rabobank was geen partij in de procedure, zodat de kantonrechter de bank ook niets kon opleggen. Een bemiddelende rol, zoals de huurder had gevraagd, ging de kantonrechter evenmin op zich nemen.

Juridisch kader: overmacht bij geldschulden

Het oordeel past in het systeem van het Burgerlijk Wetboek. Op grond van artikel 6:75 BW kan een tekortkoming de schuldenaar niet worden toegerekend als zij niet te wijten is aan zijn schuld en ook niet krachtens de wet, een rechtshandeling of de in het verkeer geldende opvattingen voor zijn rekening komt. Juist dat laatste criterium is bij geldschulden doorslaggevend. Volgens vaste rechtspraak en heersende leer komt het onvermogen om te betalen, ongeacht de oorzaak, in beginsel voor rekening van de schuldenaar. Wie een betalingsverplichting aangaat, draagt het risico dat hij over voldoende en tijdig beschikbare middelen beschikt.

Dat geldt ook als de oorzaak buiten de directe invloedssfeer van de schuldenaar ligt, zoals bij overheidsmaatregelen of beslissingen van een bank. Een huurder die zijn inkomsten uit het buitenland laat komen, neemt daarmee zelf het risico op zich dat die geldstroom stokt, bijvoorbeeld door sancties, valutarestricties of een bank die vanwege compliance-overwegingen transacties weigert. De Europese Unie hanteert al sinds 2011 een sanctieregime met betrekking tot Libië, en banken zijn op grond van onder meer de sanctie- en antiwitwasregelgeving verplicht om transacties te toetsen. Dat een bank daardoor een betaling tegenhoudt, maakt de betalingsverplichting van de huurder niet minder hard.

De beëindigingsovereenkomst houdt stand

Doorslaggevend voor de ontruiming was de beëindigingsovereenkomst. De huurder had niet betwist dat die was gesloten en evenmin wat er in stond. Daarmee stond vast dat beide huurovereenkomsten per 1 januari 2024 waren geëindigd. Vanaf die datum gebruikte de huurder de ruimten zonder recht of titel. De kantonrechter wees de ontruiming toe, met een termijn van zeven dagen na betekening van het vonnis.

Omdat de huurovereenkomsten al door de beëindigingsovereenkomst waren geëindigd, kwam de kantonrechter niet meer toe aan de subsidiaire vorderingen tot ontbinding. De gevraagde verklaring voor recht dat de beëindigingsovereenkomst rechtsgeldig is, werd afgewezen: de verhuurder had niet toegelicht welk belang hij daarbij had naast de toegewezen nakomingsvorderingen.

Voor de praktijk is dat een nuttige observatie. Een beëindigingsovereenkomst met een vaste einddatum biedt de verhuurder van bedrijfsruimte een eenvoudige route naar ontruiming. Bij winkel- en horecaruimte in de zin van artikel 7:290 BW eindigt een huurovereenkomst normaal gesproken alleen door opzegging met een wettelijke opzeggingsgrond of door ontbinding. Een beëindiging met wederzijds goedvinden is echter toegestaan, mits de overeenkomst na het ontstaan van de huurverhouding is gesloten en de wil van de huurder om de huur te beëindigen vaststaat. In deze zaak was de beëindigingsovereenkomst onbetwist, zodat dat punt niet aan de orde kwam. Het vonnis vermeldt overigens niet of het om 290- of 230a-bedrijfsruimte ging.

De rekensom: € 16.214,22 hoofdsom na matiging van de boetes

Tot en met mei 2024 was de huurder aan huur en gebruiksvergoeding in totaal € 36.611,67 verschuldigd. Hij had in die periode € 23.397,45 betaald.

De verhuurder maakte ook aanspraak op contractuele boetes wegens te late betaling. De kantonrechter oordeelde dat die boetes alleen konden gelden voor de huurtermijnen tot en met december 2023, toen de huurovereenkomsten nog liepen: in totaal tien maanden. Na het einde van de huurovereenkomsten is geen huur meer verschuldigd maar een gebruiksvergoeding, en daarop is het contractuele boetebeding niet van toepassing.

De kantonrechter matigde de boete bovendien tot € 300 per maand voor beide huurovereenkomsten samen, in totaal € 3.000. De wet geeft de rechter in artikel 6:94 BW de bevoegdheid een contractuele boete te matigen als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. Artikel 6:92 lid 2 BW bepaalt daarnaast dat een boete in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet; contractuele boete en wettelijke rente over dezelfde periode kunnen dus niet zomaar worden gecumuleerd.

De kantonrechter verrekende de boetes met de betalingen van de huurder: van de betaalde € 23.397,45 werd € 3.000 op de boetes toegerekend, zodat € 20.397,45 op de huur en gebruiksvergoeding in mindering kwam. Daarmee resteerde een hoofdsom van € 16.214,22 (€ 36.611,67 minus € 20.397,45).

Gebruiksvergoeding, rente, schade en incassokosten

Vanaf 1 januari 2024 tot aan de ontruiming is de huurder een gebruiksvergoeding verschuldigd die gelijk is aan de laatst geldende huur. De kantonrechter baseerde zich daarbij op artikel 7:225 BW, dat de verhuurder aanspraak geeft op vergoeding als de huurder het gehuurde na het einde van de huur niet teruggeeft. Indexering is mogelijk op grond van artikel 17 van de toepasselijke algemene bepalingen. Vanaf 1 juni 2024 kende de kantonrechter een maandelijkse vergoeding toe van € 1.340,87 en € 1.346,80, plus de toegestane indexering.

Omdat contractuele boete en wettelijke rente niet samenvallen, wees de kantonrechter de wettelijke handelsrente (artikel 6:119a BW) toe over het deel van de hoofdsom dat na 1 januari 2024 is vervallen: € 10.600,84, met ingang van 6 juni 2024.

Voor de incassokosten geldt in het algemeen dat de wet in artikel 6:96 lid 2 BW redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte als vermogensschade aanmerkt. Bij een handelsovereenkomst mogen partijen daarover zelf afspraken maken; in deze zaak ging het volgens het vonnis om contractueel overeengekomen incassokosten. De kantonrechter berekende die niet over het oorspronkelijk gevorderde bedrag, maar over de toewijsbare hoofdsom van € 16.214,22. Het toegewezen bedrag komt neer op 15 procent van die hoofdsom (berekening van de redactie).

De schade die de verhuurder lijdt doordat het gehuurde niet op tijd is teruggegeven, zoals gederfde huur na de ontruiming, wordt volgens het vonnis bij schadestaat begroot. De contractueel overeengekomen buitengerechtelijke incassokosten werden op grond van artikel 6:96 BW toegewezen tot € 2.432,13, berekend over de toewijsbare hoofdsom.

De huurder werd als grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten (artikel 237 Rv), begroot op € 2.042,22, vermeerderd met de wettelijke rente (artikel 6:119 BW) vanaf de vijftiende dag na betekening. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard op grond van artikel 233 Rv, omdat de verhuurder dat had gevorderd en de huurder daartegen geen bezwaar had gemaakt.

De beslissing in het kort

De kantonrechter:

• veroordeelde de huurder tot betaling van € 18.646,35 (hoofdsom plus incassokosten), met wettelijke handelsrente over € 10.600,84 vanaf 6 juni 2024;
• veroordeelde de huurder de beide bedrijfsruimten binnen zeven dagen na betekening te ontruimen en de sleutels in te leveren;
• veroordeelde de huurder vanaf 1 juni 2024 tot aan de ontruiming tot betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 1.340,87 en € 1.346,80, plus indexering;
• veroordeelde de huurder tot vergoeding van de schade vanaf de ontruiming, op te maken bij staat;
• veroordeelde de huurder in de proceskosten van € 2.042,22;
• verklaarde het vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wees het meer of anders gevorderde af, waaronder de verklaring voor recht.

Wat betekent dit voor verhuurders en huurders van bedrijfsruimte?

Voor verhuurders bevestigt het vonnis dat een beroep op overmacht bij betalingsachterstanden weinig kans maakt, ook als de huurder wijst op omstandigheden buiten zijn invloed zoals sancties of geweigerde banktransacties. Belangrijker nog is de les over de beëindigingsovereenkomst: een helder vastgelegde, door beide partijen ondertekende afspraak over het einde van de huur maakt de weg naar ontruiming kort, omdat de rechter dan niet hoeft te toetsen of de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt.

Tegelijk laat de uitspraak zien dat verhuurders niet onbeperkt kunnen stapelen. Contractuele boetes stoppen op het moment dat de huurovereenkomst eindigt, kunnen door de rechter fors worden gematigd en vallen niet samen met wettelijke rente over dezelfde termijnen. Wie bij het opstellen van een beëindigingsovereenkomst ook de financiële gevolgen van te late ontruiming wil regelen, doet er goed aan daarvoor een specifieke vergoedingsregeling op te nemen.

Voor huurders is de boodschap even duidelijk. Wie afhankelijk is van internationale geldstromen, zeker uit landen waarvoor sancties gelden, moet zelf zorgen voor een alternatieve route om zijn vaste lasten te betalen. Een rechter zal een bank die geen partij is niet tot medewerking dwingen, en het argument dat het geld er wel is maar niet beschikbaar, biedt geen bescherming tegen ontruiming.

Voor beleggers en beheerders is de zaak een herinnering aan het belang van een goede screening van huurders en van zekerheden zoals een bankgarantie of waarborgsom. Een bankgarantie van een Nederlandse bank valt immers buiten het risico dat betalingen uit het buitenland stokken. Bij huurders met internationale geldstromen kan het verstandig zijn de hoogte van de zekerheid daarop af te stemmen.

Hoe nu verder?

Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad, zodat de verhuurder de ontruiming en de betaling direct na betekening kan laten afdwingen, ook als de huurder in hoger beroep zou gaan. Hoger beroep staat open bij het Gerechtshof Den Haag, binnen drie maanden na de uitspraak. In de praktijk betekent dat: de verhuurder laat het vonnis door een gerechtsdeurwaarder betekenen, waarna de termijn van zeven dagen gaat lopen. Heeft de huurder de ruimten dan niet vrijwillig verlaten en de sleutels ingeleverd, dan kan de deurwaarder de ontruiming feitelijk uitvoeren, zo nodig met inschakeling van de sterke arm. De kosten van die tenuitvoerlegging komen in beginsel voor rekening van de veroordeelde huurder. De omvang van de schade na de ontruiming moet nog in een afzonderlijke schadestaatprocedure worden vastgesteld, tenzij partijen daarover alsnog afspraken maken.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:RBROT:2024:9793