De stemming in de vastgoedsector is aan de vooravond van EXPO REAL 2026 duidelijk voorzichtiger dan een jaar geleden. Uit de jaarlijkse trendindex van de Münchense vastgoedbeurs blijkt dat 40 procent van de ondervraagde exposanten en bezoekers voorzichtig of zeer voorzichtig is over de markt, tegen 22 procent in 2025. Het aandeel optimisten zakte van 44 naar 25 procent. Tegelijk herstellen de transactiemarkten zich, en wint infrastructuur snel terrein als beleggingscategorie. Messe München publiceerde de uitkomsten op 24 september, ruim tien dagen voor de beurs.

Opzet van het onderzoek

De trendindex is uitgevoerd door onderzoeksbureau IfaD in opdracht van Messe München. In augustus 2026 vulden 430 exposanten en bezoekers van EXPO REAL een online vragenlijst in. De beurs zelf vindt plaats van 5 tot en met 7 oktober op het beursterrein in München.

Messe München typeert de uitkomst als een branche die heen en weer wordt geslingerd tussen terughoudendheid en tekenen van herstel. Stefan Rummel, CEO van Messe München, stelt dat de sector weer investeert, maar betere randvoorwaarden en een snellere afbouw van regeldruk nodig heeft. Volgens de organisatie blijven de beschikbaarheid van kapitaal, de bouwkosten en trage vergunningsprocedures de grootste knelpunten.

Transactiemarkt trekt aan

Tegenover die somberder stemming staan de marktdata die Messe München naast de enquête zet. Volgens CBRE lag het Duitse transactievolume in vastgoed in de eerste helft van 2026 13 procent hoger dan een jaar eerder. JLL komt uit op een stijging van 15 procent, tot ongeveer € 17,6 miljard. Woningen vormen met circa een derde van het volume de sterkste categorie. Logistiek vastgoed groeide met zo’n 22 procent tot € 2,9 miljard.

Bureaucratie en kapitaal bovenaan het wensenlijstje

Gevraagd naar wat de sector het meest nodig heeft, noemt 73 procent minder bureaucratie (2025: 79 procent). Op de tweede plaats staat de beschikbaarheid van kapitaal, met 69 procent (2025: 64 procent). De helft wil meer harmonisatie van de juridische kaders in Duitsland (2025: 47 procent) en 43 procent ziet de transformatie van bestaand vastgoed als prioriteit, evenveel als vorig jaar. Als grootste invloeden op de markt gelden de nationale economie en politiek, de rente en opnieuw de beschikbaarheid van kapitaal.

Over betaalbaar wonen zijn de respondenten kritisch op de Duitse overheid. Van de deelnemers geeft 57 procent de zogeheten ‘bouwturbo’ van de regering een 4 of lager. Bijna iedereen, circa 97 procent, vindt lagere bouwkosten belangrijk of zeer belangrijk. Betere financieringsvoorwaarden worden door 94 procent genoemd (2025: 95 procent). Instrumenten als sociale-woningbouwquota (49 procent) en wettelijke huurplafonds (48 procent) krijgen aanzienlijk minder steun.

Woningen, datacenters en zorg favoriet

Bij de vastgoedcategorieën staat wonen opnieuw bovenaan: 74 procent verwacht dat het belang ervan toeneemt (2025: 75 procent). Datacenters stijgen naar 69 procent (2025: 63 procent) en zorgvastgoed volgt met 64 procent (2025: 66 procent). Aan de onderkant van de ranglijst blijven kantoren (9 procent, 2025: 11 procent), parkeergarages (9 procent) en winkels (8 procent, 2025: 10 procent) hangen. Ook andere vormen van infrastructuur, zoals zorg-, energie- en defensievoorzieningen, scoren hoog.

Als belangrijkste kapitaalverschaffers zien de respondenten fondsen en vermogensbeheerders en private equity, elk met 81 procent (2025: respectievelijk 89 en 83 procent). Family offices, verzekeraars en pensioenfondsen volgen op één procentpunt afstand. Woningen zijn met 67 procent de belangrijkste beleggingsfocus, gevolgd door digitale infrastructuur en sociale infrastructuur zoals onderwijs, zorg en overheidsgebouwen.

Europa blijft belangrijk, Azië wint

Europa blijft voor de deelnemers een kernmarkt: 33 procent noemt het zeer belangrijk en 44 procent belangrijk, samen 77 procent (2025: 80 procent). Azië-Pacific wint juist aan gewicht, van 64 naar 67 procent. Binnen Europa worden West-Europa, de DACH-regio (Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland) en Noord-Europa als de belangrijkste toekomstige markten gezien. Daarmee valt ook de Nederlandse markt binnen de regio’s die beleggers als kansrijk aanmerken.

Infrastructuur als nieuwe pijler

Opvallend is de opmars van infrastructuur. Van de deelnemers zegt 46 procent dat infrastructuur de afgelopen vijf jaar belangrijker voor hen is geworden, en 71 procent vindt dat er in vastgoedprojecten meer rekening mee wordt gehouden dan vijf jaar geleden. Zeven op de tien verwachten dat private en institutionele beleggers de groeiende investeringsbehoefte in infrastructuur zullen helpen invullen.

EXPO REAL speelt daar dit jaar op in met InfrastructureNow, een nieuw forum voor beleggers, financiers en ontwikkelaars rond beleggingswaardige infrastructuur. Beursdirecteur Claudia Boymanns stelt dat vastgoed en infrastructuur bij projectontwikkeling en beleggingsbeslissingen steeds vaker in samenhang worden bekeken. Op 20 juli had Messe München al bekendgemaakt dat de beurs dit jaar voor het eerst ook beleggingswaardige infrastructuur in het programma opneemt.

Vergelijking met vorig jaar

Een jaar eerder was het beeld nog duidelijk positiever. Toen noemde 44 procent van de deelnemers zich optimistisch en golden wonen en zorg als favorieten. Die voorkeur voor wonen en zorg is overeind gebleven, maar het vertrouwen in een snel herstel heeft een flinke deuk opgelopen. Dat de ondervraagden somberder zijn terwijl de transactievolumes stijgen, wijst erop dat de sector vooral twijfelt aan de structurele randvoorwaarden: financiering, bouwkosten en regelgeving.

Wat volgt

Op EXPO REAL 2026, van 5 tot en met 7 oktober in München, komen deze thema’s terug in het programma. Voor Nederlandse beleggers en ontwikkelaars, die ieder jaar op de beurs in München vertegenwoordigd zijn, gaat het vooral om de vraag of het herstel van de transactiemarkt doorzet en of infrastructuur, datacenters en zorgvastgoed nieuw institutioneel kapitaal aantrekken.

Bron: EXPO REAL – Real estate industry oscillating between caution and signs of recovery · EXPO REAL – Real estate, investments and, for the first time, investable infrastructure (20-07-2026)