Een verhuurder van bedrijfsruimte in Noord-Holland die na de ontdekking van een hennepkwekerij in zijn pand ruim € 83.000 had verhaald op de man die volgens hem de huurder was, moet dat geld terugbetalen. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde in een arrest van 29 september 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:2768) dat de verhuurder onvoldoende heeft onderbouwd dat er met deze man ooit een huurovereenkomst tot stand is gekomen. De handtekening onder het contract bleek vervalst, de verklaringen van de verhuurder spraken elkaar tegen en de betalingen sloten niet aan op de afspraken in het contract. De kantonrechter had de vorderingen eerder wel toegewezen; het hof vernietigt dat vonnis volledig.

Een loods, een contract en zeven oogsten

De verhuurder, in het arrest aangeduid als [geïntimeerde], is eigenaar van een bedrijfsruimte in een plaats die in de gepubliceerde uitspraak is geanonimiseerd. Volgens de huurovereenkomst die hij in de procedure overlegde, verhuurde hij die ruimte voor drie jaar, van 1 februari 2020 tot en met 31 januari 2023, aan [appellant]. De afgesproken jaarhuur bedroeg € 12.644,64 exclusief btw, ruim € 1.050 per maand. Het contract schreef een waarborgsom van twee maanden huur voor, legde de kosten van water, gas en elektriciteit bij de huurder, bevatte een boeteclausule bij te late betaling en bepaalde dat het gehuurde uitsluitend als kantoorpand mocht worden gebruikt, zonder strijd met wet- of regelgeving.

Tussen juli 2020 en januari 2022 ontving de verhuurder elf betalingen van de bankrekening van [appellant], met bedragen tussen € 450 en € 3.750 en meestal met als omschrijving huur en een maand. Op 8 februari 2022 trof de politie in het pand een werkende hennepkwekerij aan met 334 planten, assimilatielampen, ventilatoren en een koolstoffilter. Er werd illegaal stroom afgetapt en het politieonderzoek wees op zeven eerdere oogsten.

De gevolgen voor de eigenaar waren fors. De burgemeester besloot het pand voor negen maanden te sluiten; na bezwaar en beroep werd die termijn teruggebracht tot zes maanden. De verhuurder zegde de huurovereenkomst per deurwaardersexploot op tegen 31 januari 2023 en stelde [appellant] aansprakelijk voor alle schade. Vanaf 1 oktober 2022 verhuurde hij de ruimte aan een ander, voor € 750 per maand exclusief btw, beduidend minder dan de huur in het oorspronkelijke contract. Begin 2023 legde hij conservatoir beslag op een bankrekening en een onroerende zaak van [appellant].

Kantonrechter wees ruim € 83.000 toe

Bij de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland vorderde de verhuurder onder meer € 15.000 aan onbetaalde huur over februari 2022 tot en met januari 2023, een factuur van netbeheerder Liander van € 49.405,28, herstelkosten van € 18.198,40, € 30.000 aan gederfde huuropbrengsten en juridische en beslagkosten, telkens met contractuele boetes.

De kantonrechter oordeelde in augustus 2023 dat [appellant] onvoldoende had betwist dat hij de huurder was. Hij werd veroordeeld tot betaling van in totaal € 83.614,48: onbetaalde huur, boetes wegens te late betaling, de Liander-kosten, de herstelkosten en een deel van de juridische kosten, plus beslag- en proceskosten. Het vonnis was uitvoerbaar bij voorraad; uit de vorderingen in hoger beroep blijkt dat op het salaris van [appellant] executoriaal beslag was gelegd.

In hoger beroep vroeg [appellant] om vernietiging van het vonnis, afwijzing van alle vorderingen, terugbetaling van wat hij al had betaald, opheffing van het beslag en vergoeding van de kosten van zijn eigen deskundige. De verhuurder vroeg om bekrachtiging en stelde incidenteel hoger beroep in: hij wilde daarnaast onder meer de kosten van zijn deskundigenrapport in hoger beroep, wettelijke rente over de herstel- en Liander-kosten en een aanvullende huurachterstand van € 4.950 met boetes over maanden in 2020 en 2021.

De standpunten: vervalsing en identiteitsfraude

De kern van het geschil was of [appellant] wel de huurder was. Hij ontkende stellig dat de handtekening onder het huurcontract van hem was, dat hij de verhuurder of diens getuige ooit had ontmoet en dat hij ooit in het pand was geweest. Volgens zijn verklaring was hij slachtoffer van identiteitsfraude door een man met wie hij als klusser had samengewerkt en die op een gegeven moment zijn identiteitskaart in handen had gekregen. Tegen een vergoeding van € 250 per keer zou hij contant geld van die man naar de verhuurder hebben overgemaakt, in de veronderstelling dat hij hem hielp bij de huur van een pand. Hij had daarvan aangifte gedaan. Ter ondersteuning legde hij de verklaring over van een andere tegelzetter, die stelde dat dezelfde man hem op vergelijkbare wijze had gevraagd een paar maanden de huur van een pand te betalen en zijn identiteitsbewijs af te staan.

De verhuurder hield vast aan zijn lezing. Hij stelde dat [appellant] zijn legitimatiebewijs had getoond bij een bezichtiging, dat hij daar een foto van had gemaakt, dat [appellant] zijn naam- en adresgegevens had opgegeven, dat een zwager van de verhuurder bij de ondertekening aanwezig was geweest en dat de huur steeds vanaf de rekening van [appellant] was betaald.

Wat het hof overwoog

Het hof stelt voorop dat de stelplicht en bewijslast op de verhuurder rusten: hij beroept zich op het bestaan van een huurovereenkomst, dus moet hij dat onderbouwen en zo nodig bewijzen. Dat sluit aan bij de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv).

Het contract zelf bewijst niets. Beide partijen hadden een schriftdeskundige ingeschakeld en beide deskundigen waren het erover eens dat de handtekening op het contract vervalst was. Ze verschilden alleen van mening over de vraag wie dat had gedaan: volgens de deskundige van de verhuurder was het zeer waarschijnlijk dat [appellant] zelf zijn handtekening had nagebootst, volgens de deskundige van [appellant] was het juist vele malen waarschijnlijker dat een ander dat had gedaan. Bij die tegenstrijdige rapporten acht het hof niet bewezen dat de handtekening van [appellant] afkomstig is. Een onderhandse akte waarvan de handtekening stellig wordt ontkend, heeft dan geen bewijskracht; het hof verwijst daarbij naar het arrest van de Hoge Raad van 12 april 2019 (ECLI:NL:HR:2019:572).

De verklaringen van de verhuurder rammelen. Het hof somt een reeks tegenstrijdigheden op. Bij de kantonrechter zei de verhuurder dat hij bij een eerste bezoek met [appellant] door de loods was gelopen en een foto van zijn identiteitskaart had gemaakt, en dat het contract bij een tweede bezoek werd getekend. Tegenover de politie had hij juist verklaard dat de identiteitskaart bij de ondertekening werd getoond en gekopieerd. Over wie de persoonsgegevens op een concept van het contract had geschreven, gaf hij in eerste aanleg en in hoger beroep verschillende antwoorden. Ook over de hennepkwekerij klopte zijn verhaal niet: hij verklaarde in september 2021 na een lekkagemelding in het pand te zijn geweest zonder iets bijzonders te zien, terwijl de politie zeven oogsten vaststelde en uit een rapport van Liander bleek dat de hoofdstroom al in januari 2020 was afgesloten en het illegale aftappen toen was begonnen. Een tweede lekkage, die hij pas in hoger beroep noemde, verklaarde dat volgens het hof evenmin.

De getuige is niet onpartijdig. De man die bij de ondertekening aanwezig zou zijn geweest, is een zwager van de verhuurder. Bovendien had de verhuurder bij de politie verklaard dat het contract in februari 2020 werd getekend en zijn zwager daarbij niet genoemd; in de procedure ging het om juni 2020. Een ondertekening in juni 2020 strookt volgens het hof ook niet met het feit dat de stroomdiefstal al in januari 2020 begon.

De betalingen passen niet bij het contract. Er was nooit een waarborgsom betaald en ruim anderhalf jaar lang waren de kosten van nutsvoorzieningen niet voldaan. Het hof wil dat niet afdoen als slordigheid: het gaat om wezenlijke bedragen die een verhuurder normaal gesproken niet anderhalf jaar over het hoofd ziet. Het argument dat die verplichtingen per ongeluk in een van internet gehaald modelcontract waren blijven staan, verwerpt het hof, omdat niet is gesteld dat dit met [appellant] is besproken. Daarnaast dekten de betalingen de gestelde huurperiode niet en gingen ze uit van een ander bedrag dan de huur in het contract.

Het hof concludeert dat niet is komen vast te staan dat [appellant] het contract tekende, dat de verhuurder zelf diens identiteitskaart en gegevens ontving of dat [appellant] op grond van een huurovereenkomst betalingen deed. Dat [appellant] niet direct reageerde op de aansprakelijkstelling maakt dat niet anders. Hetzelfde geldt voor het feit dat het Openbaar Ministerie hem als verdachte aanmerkte: dat hij een transactie van slechts € 250 kreeg aangeboden voor medeplichtigheid en die accepteerde, ziet het hof eerder als aanwijzing dat hij niet de werkelijke huurder was. Omdat de verhuurder zijn stelling al onvoldoende heeft onderbouwd, komt het hof aan bewijslevering niet toe. Een subsidiaire grondslag op onrechtmatige daad had de verhuurder niet feitelijk uitgewerkt.

De uitkomst

Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en wijst alle vorderingen van de verhuurder alsnog af. De verhuurder moet terugbetalen wat [appellant] ter uitvoering van het vonnis heeft betaald, met wettelijke rente als dat niet binnen veertien dagen gebeurt. Hij wordt veroordeeld in de proceskosten van beide instanties: € 1.588 voor de eerste aanleg en € 8.164,10 voor het principaal hoger beroep, plus € 3.528 voor het incidenteel hoger beroep, dat volledig strandt omdat het voortbouwt op een huurovereenkomst die niet is vastgesteld.

[appellant] krijgt niet op alle punten gelijk. Zijn vorderingen tot opheffing van het beslag en vergoeding van de kosten van zijn eigen deskundige zijn zelfstandige vorderingen die hij in eerste aanleg, als gedaagde zonder tegeneis, niet had ingesteld. Volgens artikel 353 lid 1 Rv kan dat niet voor het eerst in hoger beroep; het hof verklaart hem op die punten niet-ontvankelijk. Ten overvloede merkt het hof op dat artikel 6:96 lid 2 onder b BW geen zelfstandige grondslag biedt voor vergoeding van kosten die zijn gemaakt om verweer te voeren.

Juridisch kader

De zaak draait niet om een typisch huurrechtelijk leerstuk, maar om de vraag die daaraan voorafgaat: is er überhaupt een huurovereenkomst, en zo ja, met wie? Een huurovereenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding (artikel 6:217 BW) en is vormvrij. Een schriftelijk contract is dus niet vereist, maar in de praktijk wel het belangrijkste bewijsmiddel. Een ondertekende onderhandse akte levert tussen partijen in beginsel dwingend bewijs op van wat daarin staat (artikel 157 lid 2 Rv). Die bewijskracht vervalt echter als degene tegen wie de akte wordt ingeroepen, zijn handtekening stellig ontkent. Dan moet degene die zich op de akte beroept, bewijzen dat de handtekening echt is (artikel 159 lid 2 Rv). Lukt dat niet, dan valt de verhuurder terug op andere feiten en omstandigheden, zoals betalingen, sleuteloverdracht of correspondentie, waaruit een huurrelatie kan worden afgeleid.

Voor kantoorruimte geldt in Nederland het regime van artikel 7:230a BW, met beperkte ontruimingsbescherming, en niet het regime van artikel 7:290 BW voor winkel- en horecaruimte. Het hof heeft het gehuurde niet nader gekwalificeerd, omdat de vordering al strandde op het ontbreken van een overeenkomst.

Op de achtergrond speelt het bestuursrecht. De burgemeester kan op grond van artikel 13b van de Opiumwet een pand sluiten als daar drugs worden aangetroffen. Die sluiting treft de eigenaar, ook als die zelf niets wist. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft in 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:2912) uiteengezet hoe burgemeesters de evenredigheid van zo’n sluiting moeten toetsen. In deze zaak werd de sluitingsduur na beroep al teruggebracht van negen naar zes maanden; de bestuursrechtelijke procedure zelf ligt niet ter beoordeling van het hof.

Betekenis voor verhuurders en beleggers

Voor eigenaren van kleinere bedrijfsruimten, loodsen en kantoorunits is het arrest een pijnlijke maar leerzame illustratie van een bekend risico. Hennepteelt in bedrijfspanden gaat vaak samen met stroomdiefstal, brandgevaar, bouwkundige schade en een bestuurlijke sluiting. De schade loopt snel op: in deze zaak alleen al ruim € 49.000 aan kosten van de netbeheerder en ruim € 18.000 aan herstel. Wie die schade wil verhalen, moet kunnen aantonen met wie hij een contract heeft gesloten. Dat is precies waar criminele huurders op inspelen door stromannen of gestolen identiteiten te gebruiken.

Het arrest laat zien dat een kantonrechter een verhuurder in eerste aanleg nog het voordeel van de twijfel kan geven, maar dat een gemotiveerde betwisting in hoger beroep de zaak volledig kan laten kantelen. Met als gevolg dat de verhuurder niet alleen zijn schade zelf draagt, maar ook het al geïncasseerde bedrag met rente moet terugbetalen en de proceskosten van de wederpartij moet vergoeden.

Daarnaast is relevant dat het hof inconsistenties in de eigen administratie van de verhuurder zwaar laat wegen. Het niet innen van de waarborgsom en de nutskosten, en betalingen die niet passen bij de contractuele huurprijs, ondergraven de stelling dat er een normale huurrelatie bestond.

Praktische tips

• Identificeer de huurder zorgvuldig en leg dat vast. Laat het contract ondertekenen in aanwezigheid van een onafhankelijke derde, bijvoorbeeld een makelaar of beheerder, en noteer datum, plaats en aanwezigen. Een familielid als getuige heeft beperkte waarde.
• Verhuur bij voorkeur aan een rechtspersoon met verifieerbare gegevens. Controleer inschrijving in het Handelsregister, de bevoegdheid van de ondertekenaar en de bankrekening waarvan wordt betaald. Vraag om zekerheid, zoals een bankgarantie of concerngarantie, en int die vóór de sleuteloverdracht.
• Laat de administratie aansluiten op het contract. Een niet-betaalde waarborgsom of ontbrekende voorschotten op nutskosten zijn niet alleen financiële risico’s, maar ook signalen dat er iets niet klopt.
• Zet nutsvoorzieningen op naam van de huurder en controleer het verbruik. Een afgesloten hoofdaansluiting of een opvallend laag of juist hoog verbruik kan op illegale aftap wijzen.
• Inspecteer periodiek en documenteer dat. Een contractueel inspectierecht helpt alleen als het ook wordt gebruikt. Een verhuurder die na een bezoek verklaart niets te hebben gezien, terwijl later blijkt dat er al maanden wordt geteeld, verzwakt zijn eigen positie.
• Wees terughoudend met beslag op basis van een betwiste overeenkomst. Executie van een uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis gebeurt voor risico van de executant. Wordt het vonnis in hoger beroep vernietigd, dan moet alles met rente worden terugbetaald.
• Overweeg een verzekering die hennepschade en bestuurlijke sluiting dekt en lees de voorwaarden op uitsluitingen bij gebrekkige huurderscontrole.

Wat nu

Het arrest is gewezen door een meervoudige kamer van het hof. Partijen kunnen binnen de wettelijke termijn van drie maanden beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad; uit de publicatie blijkt niet of dat gebeurt. De vraag wie het pand daadwerkelijk huurde en de kwekerij exploiteerde, ligt buiten het bestek van deze civiele procedure. Voor de verhuurder blijft het risico van de schade nu bij hemzelf liggen, tenzij hij de werkelijke gebruiker alsnog op een andere grondslag kan aanspreken.

Bron: Gerechtshof Amsterdam, 29 september 2026, ECLI:NL:GHAMS:2026:2768 (rechtspraak.nl)

Extra bronnen: Hoge Raad, 12 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:572 · Raad van State, 28 augustus 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2912 · NOvA Advocatenzoeker