Digitale infrastructuur ontwikkelt zich tot een nieuwe kwaliteitsmaatstaf voor logistiek vastgoed, maar een groot deel van de Nederlandse voorraad is daar nog niet op ingericht. Dat concluderen Savills en WiredScore in het spotlightrapport Wired for the Future: Technological Readiness in Logistics Real Estate, dat Savills op 29 september 2026 presenteerde. Minder dan de helft van het logistieke vastgoed ligt in een postcodegebied met glasvezel, en twee derde staat in een gebied met netcongestie.

Glasvezel en stroom als knelpunt

Volgens het rapport bevindt slechts 48,1 procent van het Nederlandse logistieke vastgoed zich in een postcodegebied waar glasvezel beschikbaar is. Bij kantoren ligt dat aandeel op 74,9 procent. Het verschil is volgens een berekening van de redactie bijna 27 procentpunten: logistieke gebouwen, vaak gelegen op bedrijventerreinen aan de rand van gemeenten, lopen digitaal duidelijk achter op kantoren.

Daar komt de stroomvoorziening bij. Savills en WiredScore stellen dat 67,6 procent van het logistieke vastgoed in gebieden staat waar sprake is van netcongestie. Voor gebruikers die hun processen willen digitaliseren en elektrificeren, bijvoorbeeld met geautomatiseerde opslagsystemen, robotica of elektrische vrachtwagens en heftrucks, is dat een extra obstakel.

Het genoemde aandeel netcongestie is geen nieuw gegeven. Savills noemde hetzelfde percentage al in juni, in zijn Dutch Logistics Market Trends Report 2026. Daarin concludeerde het adviesbureau dat herontwikkeling van bestaande locaties nieuwbouw op nieuwe terreinen verdringt als groeimotor van de logistieke markt, juist omdat bestaande locaties vaak al beschikken over infrastructuur, vergunningen en een netaansluiting. Volgens dat rapport is de ontwikkelpijplijn teruggelopen van een recordoplevering van 3,1 miljoen vierkante meter in 2022 naar 1,9 miljoen vierkante meter in 2026. Het nieuwe rapport voegt daar een tweede laag aan toe: ook als de aansluiting er ligt, voldoet het gebouw lang niet altijd aan wat gebruikers digitaal verwachten.

Kloof tussen verwachting en gebouw

Die kloof is aanzienlijk. WiredScore onderzocht 2,3 miljoen vierkante meter industrieel en logistiek vastgoed in Europa. Het gemiddelde gebouw scoort volgens dat onderzoek 40 procentpunten lager dan gebruikers verwachten op het gebied van digitale veerkracht. Bij de flexibiliteit van de technologische infrastructuur loopt het verschil zelfs op tot 49 procentpunten. Juist dat laatste punt noemen gebruikers als een van de belangrijkste criteria bij de keuze voor nieuwe bedrijfsruimte.

Volgens Savills raakt het onderwerp daarmee direct aan de langetermijnwaarde van logistieke panden. Een groot deel van de bestaande voorraad is niet toegerust op de volgende generatie bedrijfsprocessen, die steeds meer datagedreven, geautomatiseerd en door kunstmatige intelligentie ondersteund zijn. Betrouwbare connectiviteit, flexibele digitale infrastructuur en inzicht in de prestaties van het gebouw worden belangrijker bij de locatiekeuze van gebruikers.

Van onderscheidend naar basisvoorwaarde

Wouter van ’t Grunewold, Head of Data, Intelligence & Strategy bij Savills Nederland, trekt een vergelijking met duurzaamheid. Technologische toekomstbestendigheid staat volgens hem nu waar duurzaamheid tien tot vijftien jaar geleden stond: wat eerst een onderscheidend kenmerk was, wordt in rap tempo een voorwaarde. Gebouwen die meebewegen met de veranderende technologische behoeften van gebruikers zijn volgens Van ’t Grunewold het best in staat huurders aan te trekken en hun relevantie op lange termijn te behouden.

Sanj Ranasinghe, VP R&D bij WiredScore, wijst erop dat de eisen van gebruikers snel veranderen. Betrouwbare verbindingen, flexibele infrastructuur en toegang tot gebouwdata verschuiven volgens hem van een prettige extra naar een basisvereiste. Een heldere en objectieve beoordeling van de technologische gereedheid van een gebouw helpt gebruikers, beleggers en ontwikkelaars volgens Ranasinghe om betere beslissingen voor de lange termijn te nemen.

WiredScore beheert de certificeringen WiredScore en SmartScore, die de digitale connectiviteit en slimme functies van gebouwen beoordelen, waaronder mobiele dekking en toekomstbestendigheid. Het bedrijf is actief in meer dan veertig landen en werd in februari 2026 overgenomen door Meter.

Betekenis voor beleggers en gebruikers

De parallel met duurzaamheid is voor beleggers leerzaam. Energielabels en certificaten als BREEAM begonnen ooit als onderscheidend kenmerk, maar zijn nu een standaardonderdeel van huur- en aankoopbeslissingen en van financieringsvoorwaarden. Als digitale gereedheid dezelfde route volgt, ontstaat er binnen de logistieke voorraad een nieuwe scheidslijn tussen courante en minder courante panden.

Voor eigenaren van bestaande distributiecentra en bedrijfsruimten ligt hier een concrete opgave. Het in kaart brengen van glasvezelbeschikbaarheid, mobiele dekking binnen het gebouw, de capaciteit van de elektriciteitsaansluiting en de mogelijkheden om gebouwdata te ontsluiten, wordt een vast onderdeel van het assetmanagement. Wie bij een renovatie of verduurzaming direct ook de digitale infrastructuur meeneemt, voorkomt dat het pand over een paar jaar opnieuw moet worden aangepakt.

Voor gebruikers geldt dat digitale en elektrische randvoorwaarden vroeg in het zoekproces op tafel moeten. Een gebouw dat op papier voldoet qua vierkante meters, hoogte en ligging, kan in de praktijk tekortschieten als de verbinding of de stroomcapaciteit geen ruimte biedt voor automatisering. Bij herontwikkeling van bestaande locaties, die volgens Savills een steeds grotere rol speelt, liggen er kansen om die voorzieningen meteen op het gewenste niveau te brengen.

Het rapport verschijnt in een periode waarin de logistieke gebruikersmarkt in beweging is. Savills meldde eind juli dat de logistieke opname in het tweede kwartaal van 2026 98 procent hoger lag dan een jaar eerder. Een levendige huurmarkt maakt het voor gebruikers makkelijker om kritisch te kiezen, waardoor technologische kwaliteit sneller een rol gaat spelen in de concurrentie tussen gebouwen.

Wat volgt

Savills en WiredScore verwachten dat technologische toekomstbestendigheid een steeds grotere rol gaat spelen in de manier waarop gebruikers, ontwikkelaars en beleggers logistiek vastgoed beoordelen, vergelijkbaar met de opkomst van duurzaamheidscertificering. Of digitale gereedheid net als energieprestaties een plek krijgt in huurcontracten, taxaties en financieringsvoorwaarden, zal de komende jaren blijken. Het volledige rapport is beschikbaar via de website van Savills Nederland.

Bron: Savills Nederland · Extra bronnen: Savills, 16 juni 2026, Savills, 29 juli 2026