Het herstel van de Nederlandse kantorenmarkt speelt zich in toenemende mate af in de vijf grootste steden. Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven, samen de G5, waren in de eerste helft van 2026 goed voor 68 procent van het totale beleggingsvolume in kantoren. Dat blijkt uit het rapport G5 Office Special – The State of Play van Savills Nederland. De vijf steden combineren volgens de adviseur een snellere economische groei met meer vraag van gebruikers, sterkere huurstijgingen en het leeuwendeel van de beleggingen.

Beleggers zoeken de grote steden op

In het eerste halfjaar van 2026 verdubbelde het beleggingsvolume in kantoren in de vijf steden op jaarbasis tot 649 miljoen euro. Omdat dat 68 procent van het landelijke kantorenvolume is, komt de totale kantorenbelegging in Nederland in die periode uit op ongeveer 954 miljoen euro (berekening van de redactie). Savills meldde eind juli dat er in het eerste halfjaar in totaal 7,1 miljard euro in Nederlands vastgoed werd belegd. G5-kantoren waren daarmee goed voor ruim 9 procent van alle vastgoedbeleggingen (berekening van de redactie).

Private beleggers waren de grootste kopers van kantoren in de G5, met 50,4 procent van het volume. Fonds- en vermogensbeheerders namen 30,5 procent voor hun rekening en overheidsorganisaties 18,1 procent. Grotere transacties dragen het herstel volgens Savills steeds nadrukkelijker.

Amsterdam blijft de grootste en meest liquide kantorenbeleggingsmarkt. Den Haag wist in 2025 en de eerste helft van 2026 een groter aandeel te veroveren, het aandeel van Eindhoven groeit sinds 2021 licht en Rotterdam blijft een van de grotere G5-markten. Reinier Wegman, Head of Office Investments bij Savills Nederland, ziet dat het herstel wordt gedragen door de grootste en meest liquide markten. Ook verbreedt de groep kopers zich volgens hem, met meer private beleggers, family offices en eigenaar-gebruikers.

Economische motor van het land

De voorsprong van de G5 is geen toeval. De vijf steden genereren samen 46 procent van het Nederlandse bruto binnenlands product, tegen 41 procent in 2012. Savills verwacht dat dit aandeel tegen het einde van het decennium oploopt naar 47 procent. Voor de periode 2026 tot en met 2030 wordt voor de G5 een gemiddelde jaarlijkse groei van 1,7 procent voorzien, tegen 1,5 procent voor Nederland als geheel.

Eindhoven groeit naar verwachting het snelst, met gemiddeld 2,2 procent per jaar, gesteund door het hightechcluster en de kennisintensieve maakindustrie. Amsterdam volgt met 2,1 procent per jaar dankzij de concentratie van tech, zakelijke en financiële dienstverlening en internationale bedrijven. Het rapport voorziet tot 2030 een bescheiden maar positieve groei van de werkgelegenheid, het sterkst in informatie en communicatie en in de zakelijke dienstverlening, met circa 1,2 procent per jaar.

Minder opname, wel hogere huren

Ook in de G5 is de kantoormarkt kleiner geworden. De opname daalde tussen 2020 en 2025 met 28 procent, maar dat is aanzienlijk minder dan de landelijke daling van 40 procent. Tegelijk stegen de mediane huren in de G5 tussen 2020 en het eerste halfjaar van 2026 met 34,1 procent, tegen 19,6 procent landelijk. Het verschil bedraagt 14,5 procentpunt (berekening van de redactie).

Gebruikers kiezen steeds vaker voor goed bereikbare, duurzame gebouwen met veel voorzieningen. Secundaire en slecht bereikbare locaties krijgen het daardoor zwaarder. Savills benadrukt wel dat de leeftijd van een gebouw op zichzelf niet bepalend is: goed gerenoveerde oudere panden kunnen net zo goed gebruikers aantrekken.

Tien Nguyen, Analyst Market Intelligence bij Savills Nederland en auteur van het rapport, schrijft de veerkracht van de G5 toe aan de economische structuur en de concentratie van kantoorgebonden banen. Het hybride werken lijkt volgens Nguyen een stabiel niveau te hebben bereikt en zal naar verwachting niet veel verder toenemen.

Vijf steden, vijf markten

Hoewel de G5 als geheel beter presteert dan de rest van het land, lopen de steden onderling sterk uiteen. Gemeten over de periode 2018–2026 stegen de tophuren in Rotterdam het hardst, met gemiddeld 7,2 procent per jaar. Amsterdam volgt op korte afstand met 7,1 procent en Eindhoven met 6,1 procent. In Utrecht (2,8 procent) en Den Haag (1,9 procent) was de huurgroei duidelijk bescheidener.

De verschillen weerspiegelen de economische profielen. Amsterdam leunt op een brede basis van internationale bedrijven, financiële instellingen en tech. Rotterdam verbreedt zijn economie buiten de havengerelateerde activiteiten. In Den Haag speelt de overheid een grote rol, Utrecht profiteert van zijn centrale ligging en beperkte aanbod, en Eindhoven is nauw verweven met het Brainport-ecosysteem. Savills concludeert dat de Nederlandse kantorenmarkt daarom niet als één uniforme markt kan worden beschouwd.

Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?

Voor beleggers onderstreept het rapport dat locatiekeuze binnen de kantorensector belangrijker is dan ooit. De combinatie van bovengemiddelde economische groei, een kleinere daling van de opname en sterkere huurstijgingen maakt de G5 tot het segment waar het risico-rendementsprofiel voor kantoren het gunstigst lijkt. Tegelijk wijzen de grote verschillen in huurgroei erop dat ook binnen de G5 per stad en per deelmarkt gekeken moet worden.

Voor gebruikers betekent de concentratie van vraag in de grote steden dat goede kantoorruimte op toplocaties schaarser en duurder wordt. Wie flexibel is in locatie of bereid is een gerenoveerd ouder pand te betrekken, kan daar voordeel uit halen.

Vooruitblik

Savills verwacht dat kwaliteit en locatie de doorslaggevende factoren blijven in de volgende marktcyclus. De groei van kantoorbanen, de strijd om talent, de aandacht van bedrijven voor hun huisvestingsstrategie en de belangstelling van beleggers voor topkantoren ondersteunen volgens de adviseur de vooruitzichten van de G5 op lange termijn. Het volledige rapport is via de website van Savills beschikbaar.

Bron: Savills Nederland – Herstel Nederlandse kantorenmarkt concentreert zich steeds meer in de G5 (30 september 2026). Extra bronnen: Savills – G5 Office Special – The State of Play; Savills Nederland – Markt houdt koers ondanks hogere rente, tweedeling zet verder door (29 juli 2026).