Het Amsterdamse vastgoedbedrijf Zadelhoff heeft voor vijf kantoorgebouwen in de hoofdstad een financiering van € 75 miljoen aangetrokken bij Deutsche Hypo, het vastgoedfinancieringsonderdeel van NORD/LB. De lening heeft een looptijd van tien jaar. Tot de gefinancierde portefeuille behoren het monumentale Havengebouw aan het IJ en vier panden aan De Boelelaan en de Antonio Vivaldistraat op de Zuidas. Dat meldde Bisnow op 9 oktober.

Zadelhoff werd bij de transactie geadviseerd door Paris Proof Real Estate Finance, een Amsterdamse adviseur op het gebied van vastgoedschuld en kapitaalstructurering. Over de rentecondities en de verhouding tussen de lening en de waarde van de panden zijn geen details bekendgemaakt.

Havengebouw en Zuidas-kantoren

Het zwaartepunt van de portefeuille is het Havengebouw, een beschermd monument aan het water in de binnenstad. Het gebouw telt 11.700 m² verhuurbaar kantooroppervlak en heeft energielabel A+. Zadelhoff renoveerde het pand in 2021 en voorzag het daarbij van een systeem voor warmte-koudeopslag, waardoor het gebouw volledig elektrisch functioneert.

De vier andere objecten liggen op de Zuidas, het belangrijkste zakendistrict van Amsterdam, aan De Boelelaan en de Antonio Vivaldistraat. Hun energielabels variëren van A tot A+++. De uitzondering is het kantoor aan De Boelelaan 28, dat label C heeft. Zadelhoff is van plan dat gebouw verder te verduurzamen.

De Boelelaan vormt de zuidelijke rand van het Zuidasgebied, waar ook de campus van de Vrije Universiteit en het ziekenhuis Amsterdam UMC liggen. Het deel van de Zuidas rond De Boelelaan en de Antonio Vivaldistraat combineert kantoorgebruik met onderwijs, zorg en een groeiend aantal woningen. De ligging nabij station Amsterdam Zuid en de ringweg A10 maakt het gebied aantrekkelijk voor zakelijke huurders.

De geplande verduurzaming van De Boelelaan 28 is niet zonder reden. Sinds 1 januari 2023 moeten kantoorgebouwen in Nederland vanaf 100 m² minimaal energielabel C hebben om als kantoor gebruikt te mogen worden. Een kantoor dat daar niet aan voldoet, mag in principe niet meer als kantoor worden gebruikt. Financiers en beleggers kijken bovendien steeds nadrukkelijker naar de verduurzamingsopgave richting 2030 en verder, wanneer strengere eisen in beeld komen. Een portefeuille met overwegend A-labels en één pand dat aan de ondergrens zit, is in dat licht relatief goed gepositioneerd, mits de aangekondigde verbeteringen worden doorgevoerd.

CFO prijst aanpak financier

Volgens Bart Bruggeman, chief financial officer van Zadelhoff, verliep het financieringstraject met Deutsche Hypo snel en pragmatisch, en toonde de bank zich flexibel in de aanpak. Dat is in de huidige kantorenmarkt geen vanzelfsprekendheid: banken zijn sinds de rentestijging van 2022 terughoudender geworden met financieringen voor kantoren, en vooral voor gebouwen buiten de toplocaties of met een verouderd energieprofiel.

Deutsche Hypo is een Duitse vastgoedfinancier die onder de NORD/LB-groep valt en ook buiten Duitsland actief is in Europese kantoren- en woningmarkten. Duitse hypotheekbanken zijn al jaren een herkenbare speler op de Nederlandse financieringsmarkt voor commercieel vastgoed, naast de Nederlandse grootbanken en een groeiend aantal alternatieve financiers zoals schuldfondsen.

Familiebedrijf met veertig gebouwen

Zadelhoff werd in 1968 opgericht door Cor van Zadelhoff en is uitgegroeid tot een belegger en beheerder met ongeveer veertig gebouwen in en rond Amsterdam. De portefeuille omvat behalve kantoren ook woningcomplexen en landgoederen. Het bedrijf werkte eerder ook samen met een Duitse bank: in 2021 verstrekte Berlin Hyp € 73,4 miljoen aan een joint venture van Zadelhoff en Wonam voor de transformatie van een Amsterdams kantorencomplex naar gemengd gebruik.

De nieuwe lening van Deutsche Hypo betreft nadrukkelijk kantoren die als kantoor in gebruik blijven. Daarmee laat de transactie zien dat goed gelegen en verduurzaamde kantoorgebouwen in Amsterdam nog altijd langjarig gefinancierd kunnen worden.

Beleggingsmarkt voor kantoren trekt aan

De financiering valt samen met een herstel van de beleggingsmarkt voor Nederlandse kantoren. Volgens CBRE werd in de eerste helft van 2026 € 985 miljoen in kantoren belegd. Dat is de sterkste eerste jaarhelft sinds 2022 en 66 procent meer dan in dezelfde periode van 2025.

Opvallend is de samenstelling van de kopersgroep. Particuliere beleggers en family offices waren goed voor 41 procent van het volume, Franse SCPI-fondsen voor 36 procent en institutionele beleggers voor 23 procent. Buitenlandse beleggers namen 35 procent van het geïnvesteerde kapitaal voor hun rekening, meer dan het historische gemiddelde. Volgens CBRE komt dat buitenlandse geld vooral binnen via private partijen en fondsen, en blijft privaat kapitaal de belangrijkste bron van kapitaal op de kantorenmarkt.

Voor een private eigenaar als Zadelhoff past een langlopende bancaire financiering in dat beeld. Nu institutionele beleggers minder dan een kwart van het volume voor hun rekening nemen, gaan familiebedrijven en particuliere beleggers met een lange horizon door met investeren in hun bestaande portefeuille, mits de financiering rond te krijgen is.

Wat volgt

Met de looptijd van tien jaar heeft Zadelhoff de financiering van een belangrijk deel van zijn Amsterdamse kantorenbezit voor lange tijd vastgelegd. De eerstvolgende zichtbare stap is de verduurzaming van De Boelelaan 28, het enige pand in de portefeuille met label C. Over de planning en de omvang van die investering heeft het bedrijf nog geen details gegeven.

Bron: Bisnow · Extra bron: Berlin Hyp (2021)