Woningcorporaties zouden een deel van de maatschappelijke opbrengst van het verduurzamen van hun woningen terug moeten krijgen, zodat zij de isolatie van sociale huurwoningen kunnen versnellen. Dat bepleiten zeven onderzoekers in een artikel dat het economenvakblad ESB (Economisch Statistische Berichten) op 29 oktober publiceerde. Volgens de auteurs levert een energetische renovatie huurders niet alleen een lagere energierekening op, maar ook meer wooncomfort en een betere gezondheid. Die baten blijven nu grotendeels buiten de boeken van de corporatie, terwijl zij wel de rekening betaalt.

Wie onderzocht wat

Het artikel is geschreven door Ioulia Ossokina (universitair hoofddocent aan de TU Eindhoven), promovendus Vincent Roberdel (TU Eindhoven), hoogleraar Jos van Ommeren (Vrije Universiteit Amsterdam), Vladimir Karamychev (universitair hoofddocent aan de Erasmus Universiteit Rotterdam), emeritus hoogleraar Theo Arentze (TU Eindhoven) en Dave van der Helm en Hella Maessen van ingenieursbureau Atriensis. Het stuk bundelt de uitkomsten van drie eerdere studies van een deel van deze groep, waaronder een publicatie in The Lancet Public Health uit 2026.

De onderzoekers gebruiken het Convenant Energiebesparing Huursector uit 2012 als een soort natuurlijk experiment. Dat convenant, dat eind 2020 afliep, verplichtte corporaties om oudere, slecht geïsoleerde woningen stap voor stap te verbeteren. Ongeveer een miljoen woningen kwamen ervoor in aanmerking. Welke woning wanneer aan de beurt was, hing af van de bouwtechnische staat en niet van de bewoners, zodat vergelijkbare huishoudens op verschillende momenten een renovatie kregen. De analyse koppelt CBS-gegevens van circa twee miljoen bewoners van sociale huurwoningen over de periode 2012–2021 aan renovatiedata van Atriensis.

Minder gasbesparing dan de modellen beloven

Een gemiddelde renovatie leverde volgens de studie 22 procent minder gasverbruik op. De bouwfysische rekenmodellen voorspelden 43 procent, zodat zij de werkelijke besparing ongeveer verdubbelen. Per bevolkingsgroep liep de besparing uiteen van tien tot dertig procent. Huishoudens met een hoge warmtevraag, werkenden en huishoudens zonder kinderen bespaarden meer dan gemiddeld. Gezinnen, senioren, mensen met een migratieachtergrond en huishoudens in energiearmoede bespaarden minder.

De laagste inkomens kwamen met zestien procent het laagst uit. De verklaring die de onderzoekers geven: wie weinig te besteden heeft, stookte vóór de renovatie zeer zuinig en zet na het isoleren de verwarming hoger. Die extra warmte drukt de energiebesparing, maar is wel een winst in comfort. Voor huishoudens rond het sociaal minimum maakt die comfortwinst ongeveer een vijfde van de totale baten uit, tegen vijf procent bij een gemiddeld huishouden.

Gezondheidswinst bij kinderen

Daarnaast keken de onderzoekers naar gezondheid. Betere ventilatie vermindert vocht en schimmel in oude woningen. Op basis van gegevens van zorgverzekeraars daalde na de renovaties het gebruik van allergiemedicatie met twee procent. Bij kinderen was het effect groter: zij kregen vier procent minder medicijnen voor luchtwegaandoeningen voorgeschreven, vooral doordat er minder astmamiddelen nodig waren. Vijf jaar na de renovatie lag het gebruik van astmamedicatie zeven procent lager.

Om die gezondheidswinst in geld uit te drukken, gebruiken de auteurs een kengetal uit een OESO-studie over de betalingsbereidheid om astma bij kinderen te voorkomen. Zo komen zij op ongeveer 360 euro per jaar voor een gezin met twee kinderen, in dezelfde orde van grootte als de besparing op de energierekening. Voor zulke gezinnen bestaat circa de helft van de baten uit gezondheidswinst. Over een periode van dertig jaar en tegen een discontovoet van 2,25 procent komt de contante waarde van hun baten uit op 15.200 euro. Ter vergelijking noemen de onderzoekers een TNO-raming van 15.044 euro exclusief btw (prijspeil 2020) voor het verbeteren van een gemiddelde eengezinswoning van energielabel E naar B.

Investering bij de corporatie, opbrengst elders

Het knelpunt zit volgens de auteurs in de verdeling van kosten en baten. Corporaties financieren verduurzaming zelf, uit huurinkomsten aangevuld met leningen, maar wet en afspraken beperken hoeveel zij de huur na een renovatie mogen verhogen. De opbrengsten komen grotendeels terecht bij huurders, bij gemeenten (minder energiearmoede) en bij de zorg, via lagere zorgkosten. Voor de corporatie zelf stijgt vooral de waarde van het bezit. Daardoor dreigt maatschappelijk gezien onderinvestering, ook als corporaties de belangen van hun huurders zwaar laten meewegen.

Die spanning komt bovenop een krappe financiële positie. Corporaties hebben in de Nationale Prestatieafspraken met het Rijk een grote verduurzamingsopgave voor 2025–2035 vastgelegd. In januari 2026 werd het tekort op het totale investeringspakket tot 2035 geraamd op ruim 19 miljard euro, op in totaal 115 miljard euro aan benodigde investeringen; de auteurs baseren zich daarvoor op Aedes en de Rijksoverheid. De druk om tegelijk extra woningen te bouwen vergroot het risico dat verduurzaming achterblijft. Ook fiscaal is er onzekerheid voor de sector, zoals bij de koppeling van de ATAD-vrijstelling voor corporaties aan een staatssteuntoets.

Wie zou moeten meebetalen

De onderzoekers zien daarom een economische grond om andere partijen te laten bijdragen: gemeenten, zorgverzekeraars, preventie- en gezondheidsfondsen of het Rijk via armoede-, zorg- of klimaatbudgetten. Zij denken aan gezamenlijke fondsen waarin meerdere beleidsterreinen deelnemen. Als voorbeeld noemen zij een pilot die in juni van start ging, waarin vijf gemeenten en TNO samenwerken en zorgprofessionals voor een cliënt rechtstreeks energiehulp of verduurzaming kunnen aanvragen. Dat project is gebaseerd op ervaringen in het Verenigd Koninkrijk, waar zorgverleners bewoners met een koude woning en een medische aandoening kunnen doorverwijzen naar energieadvies en woningverbetering.

Daarnaast vinden de auteurs dat ook terugverdienen via de huur, of via een andere vergoeding van huurders zoals de energieprestatievergoeding, bespreekbaar moet worden. Zij wijzen op Denemarken, een van de weinige landen met een vergelijkbaar grote sociale huursector, waar sociale huren de kosten van bouw, onderhoud en beheer dekken.

Betekenis voor de corporatiesector

Voor de vastgoedsector raakt het pleidooi aan de vraag hoe de omvangrijke renovatieopgave in de sociale huur wordt betaald. Hoe groot die opgave per project kan zijn, laat bijvoorbeeld de renovatie van 235 woningen in Moerwijk door Staedion en Dura Vermeer zien. Komt er een vorm van medefinanciering door zorg, gemeenten of Rijk, dan vergroot dat de investeringsruimte van corporaties. Het ESB-artikel is een beleidsaanbeveling van wetenschappers; hoe medefinanciering concreet vorm moet krijgen, moet volgens de auteurs nog worden uitgewerkt.

Bron: ESB – Laat baten terugvloeien naar woningcorporaties voor snellere verduurzaming