• Podcast: The PERE Podcast (PERE / PEI Group, Londen)
• Aflevering: ‘No money without exits’: Real estate’s capital crunch looms at Expo Real
• Datum: woensdag 14 oktober 2026
• Duur: circa 23 minuten
• Gesprek: Evelyn Lee (senior editor), Samantha Rowan (credit editor) en Silvia Saccardi (senior equity reporter), allen van PERE
• Beluister de aflevering: Podbean

Samenvatting op basis van de afleveringsomschrijving van de makers.

Na EXPO REAL in München blikken drie redacteuren van het Londense vakblad PERE terug op wat zij in de beurshallen en in gesprekken met topbestuurders hoorden. De rode draad volgens de makers: vastgoed moet steeds harder vechten om een plek in de portefeuilles van beleggers. De titel vat het probleem samen: zonder exits, oftewel verkopen waarmee bestaande fondsen geld teruggeven, komt er ook geen nieuw geld binnen.

Wat de aflevering behandelt

Volgens de omschrijving is EXPO REAL al jaren een vast ijkpunt om de stemming op de Europese markt voor private vastgoedbeleggingen te peilen. Dit jaar viel op dat de beurs zich voor het eerst presenteerde als beurs voor ‘real assets’, reële activa in brede zin. De opmars van infrastructuur als institutionele beleggingscategorie is volgens de makers één van de redenen waarom de editie van 2026 werd gekenmerkt door het gevoel dat vastgoed zijn positie bij beleggers moet verdedigen.

Senior editor Evelyn Lee, credit editor Samantha Rowan en senior equity reporter Silvia Saccardi delen hun waarnemingen. Ze bespreken hoe fondsbeheerders en beleggers hun plannen bijstellen in een veranderend macro-economisch klimaat, hoe sommige partijen ondanks de onzekerheid toch uitbreidingsplannen maken, en welke strategieën opvallen in een moeilijke periode om kapitaal op te halen. De combinatie van een equity- en een creditverslaggever betekent dat zowel het eigen vermogen als de financieringskant aan bod komt. De omschrijving noemt geen sponsor.

Context: wat EXPO REAL 2026 liet zien

EXPO REAL vond plaats van 5 tot en met 7 oktober 2026 op het beursterrein van Messe München. Volgens de organisator kwamen er ruim 42.000 deelnemers uit 74 landen, tegen ongeveer 42.000 uit 70 landen een jaar eerder. Het aantal exposanten groeide van 1.742 naar 1.777, verspreid over zeven hallen en 76.000 vierkante meter. Voor het eerst kreeg infrastructuur een eigen plek op de beursvloer onder de naam InfrastructureNow, met energie-, digitale en sociale infrastructuur en ook defensie als mogelijk beleggingsdomein. Michael Henn, die bij Commerz Real verantwoordelijk is voor infrastructuurbeleggingen, noemde infrastructuur in het slotbericht van de beurs een vast onderdeel van moderne strategieën in reële activa.

Dat sluit aan bij wat Vastgoedkoerier eerder meldde in het slotverslag van EXPO REAL 2026: kapitaal is er genoeg, maar het gaat naar projecten waar vergunningen, netaansluiting en financiering rond zijn. Nederlandse partijen merkten in München vooral dat het steeds lastiger wordt om beschikbaar geld daadwerkelijk te laten landen, met netcongestie, ruimtelijke beperkingen en de optelsom van landelijke en gemeentelijke regels als terugkerende knelpunten. Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan bezocht de beurs om internationale beleggers voor de Nederlandse woningmarkt te behouden en vertrokken partijen terug te winnen. Nederland was in München zichtbaar met de gemeenschappelijke stand van Holland Metropole, waar volgens het Duitse vakmedium Konii veertig bedrijven aan deelnamen. Adviesbureau Finance Ideas presenteerde er onderzoek waaruit bleek dat Nederlandse woningbeleggingen internationaal minder slecht scoren dan vaak wordt aangenomen, al zeggen historische rendementen weinig over de haalbaarheid van nieuwe projecten bij de huidige bouwkosten en rente.

Context: waarom exits ertoe doen

Het mechanisme achter de titel is bekend uit de private markten. Institutionele beleggers committeren geld aan een fonds en krijgen dat terug zodra de beheerder panden verkoopt. Blijven die verkopen uit, dan zit het kapitaal van pensioenfondsen en verzekeraars langer vast dan gepland en is er minder ruimte om in nieuwe fondsen te stappen. In open fondsen speelt hetzelfde via uitstapverzoeken. Een Nederlands voorbeeld is woningbelegger Vesteda, die in maart 2026 indicatieve aflossingsverzoeken van beleggers kreeg voor 4,1 miljard euro, ongeveer de helft van het eigen vermogen. Vesteda noemde zelf onder meer de sterke waardestijging van woningvastgoed, allocatiebeslissingen van beleggers en fiscale ontwikkelingen als oorzaken. Tegelijk vroeg het fonds de houders van zijn obligatieleningen om ruimere voorwaarden, zodat het meer flexibiliteit krijgt om de uitstroom met een liquiditeitsplan op te vangen en zijn kredietwaardigheid te bewaken.

De concurrentie van infrastructuur maakt het voor vastgoedbeheerders lastiger. Infrastructuur trekt dezelfde institutionele beleggers aan met de belofte van langlopende, vaak geïndexeerde kasstromen; vastgoed moet daartegenover overtuigen met zijn eigen risico-rendementsprofiel. Eerder besprak The PERE Podcast al of vastgoedbeleggers klimaatrisico goed in hun waarderingen verwerken, een ander thema dat de aantrekkelijkheid van vastgoed in portefeuilles raakt.

Waarom luisteren?

De aflevering geeft in ruim twintig minuten een Europees en kapitaalmarktgericht beeld van EXPO REAL, als aanvulling op de Nederlandse en Duitse verslaglegging van de beurs. Voor Nederlandse beleggers, fondsbeheerders en financiers is vooral de vraag interessant hoe internationale partijen kapitaal ophalen nu exits uitblijven en infrastructuur als alternatief opkomt. Omdat het om indrukken van journalisten gaat en niet om onderzoek, is het een stemmingsbeeld: de omschrijving noemt geen namen van bestuurders of concrete cijfers over fondswerving.

Wat volgt

De volgende editie van EXPO REAL staat gepland van 4 tot en met 6 oktober 2027 in München. Tot die tijd hangt veel af van de renteontwikkeling en van de vraag of de transactiemarkt genoeg op gang komt om fondsen weer kapitaal te laten teruggeven. Pas dan ontstaat de ruimte voor nieuwe fondswerving waar de titel van de aflevering op doelt.

Meer samenvattingen van vastgoedpodcasts staan in de rubriek Podcast.

Bron: The PERE Podcast – ‘No money without exits’: Real estate’s capital crunch looms at Expo Real · Architekturblatt / Messe München: EXPO REAL 2026 – leichtes Wachstum trifft auf harte Realität · Vesteda: launch announcement consent solicitation 2026

Beeld: “EXPO REAL” door Casey Hugelfink (Flickr), CC BY-SA 2.0 (licentie)