Raymon van Miltenburg, oud-bestuurder van gebiedsontwikkelaar AM en tot voor kort leider van het Transformation Office van BAM, is overgestapt naar PwC. Als senior director van het team Real Estate Advisory & Valuation krijgt hij de opdracht om bij het accountants- en adviesbureau een geïntegreerd vastgoedteam op te bouwen, dat technisch, fiscaal, juridisch en ESG-advies bij vastgoedtransacties onder één regie brengt. Dat blijkt uit een interview met Van Miltenburg dat PropertyNL op 16 oktober online publiceerde in de rubriek De Overstap.
Van ontwikkelaar naar adviseur
Van Miltenburg heeft een lange staat van dienst aan de ontwikkelkant van de markt. Volgens zijn sprekersprofiel bij PROVADA maakte hij eerder als CEO en CFO deel uit van de directie van AM Real Estate Development en trad hij per 1 januari 2018 toe tot de centrale directie van AM, de gebiedsontwikkelaar die onderdeel is van BAM. In totaal zat hij zes jaar in het bestuur van AM. Toen AM in 2024 een andere organisatiestructuur kreeg, stapte hij over naar moederbedrijf BAM, waar hij de leiding kreeg over het Transformation Office.
Zijn hart lag volgens eigen zeggen niet bij die functie, vertelt hij aan PropertyNL; vooral het vastgoedvak zelf miste hij. Daarom keert hij nu terug in de sector, ditmaal niet als ontwikkelaar maar als adviseur. Het adviesvak biedt hem volgens eigen zeggen de mogelijkheid om zijn kennis breder in te zetten en bij veel verschillende organisaties binnen te kijken. Naast zijn bestuurlijke loopbaan was Van Miltenburg actief in kennisnetwerken rond gezonde en duurzame gebouwen: zijn PROVADA-profiel noemt lidmaatschap van de kopgroep van het Blue Building Institute vanaf 2016, het cornerstone-lidmaatschap van het International WELL Building Institute en een ambassadeurschap van de Healthy Buildings-coalitie.
De overstap kwam tot stand via zijn netwerk. PwC zocht al geruime tijd naar een geschikte kandidaat voor de rol en kwam bij hem uit na een aanbeveling van een voormalige studiegenoot uit de MRE-opleiding. Het selectietraject besloeg enkele maanden, waarin Van Miltenburg BAM al had verlaten.
Eén regisseur voor de hele transactie
De kern van zijn opdracht bij PwC is het doorbreken van wat hij als een inefficiënte praktijk ziet. Bij vastgoedtransacties wordt het advies doorgaans verdeeld over verschillende partijen: een technisch adviseur, een fiscalist, een jurist en tegenwoordig ook een specialist voor ESG-vraagstukken. De opdrachtgever moet die adviseurs zelf op elkaar afstemmen. Van Miltenburg wil die disciplines bundelen in één team, waarbij hij zelf als regisseur van het volledige proces optreedt.
Het nieuwe team telt ongeveer twintig mensen. Het grootste deel daarvan werkt al bij PwC, verspreid over verschillende afdelingen, en wordt nu rond vastgoed samengebracht. Voor de technische kant wil Van Miltenburg daarnaast een aantal externe adviseurs aantrekken. Het team opereert vanuit het Amsterdamse kantoor van PwC in de Riekerpolder.
PwC is in de Nederlandse vastgoedmarkt vooral bekend als fiscaal en financieel adviseur bij grote transacties. Met een geïntegreerd team positioneert het bureau zich nadrukkelijker als partij die de volledige due diligence en begeleiding van een transactie kan leveren.
Waarom het model van belang is
Het integrale model sluit aan bij een bredere verschuiving in de markt. Due diligence bij vastgoedtransacties is de afgelopen jaren complexer geworden. Naast de klassieke technische, juridische en fiscale onderzoeken spelen duurzaamheidseisen een steeds grotere rol: energielabels, de verplichtingen rond verduurzaming van kantoren en de rapportageplichten die voor beleggers uit Europese regelgeving voortvloeien, wegen zwaar mee in de waardering van een object. Voor kopers en verkopers betekent dat meer adviseurs, meer afstemming en meer kans op vertraging. Wie al die stromen onder één dak organiseert, kan de doorlooptijd van een transactie verkorten en de kans verkleinen dat informatie tussen adviseurs verloren gaat.
De timing is opvallend. De beleggingsmarkt herstelt met horten en stoten. In zo’n markt worden transacties kritischer doorgelicht en neemt de vraag naar grondig, goed gecoördineerd advies eerder toe dan af. Tegelijk staat de prijs van advies in een moeizame markt onder druk, wat een efficiënter georganiseerd adviestraject aantrekkelijk kan maken voor opdrachtgevers.
Motivatie: complexiteit en maatschappelijke opgave
In het interview benadrukt Van Miltenburg wat hem in het vastgoedvak aantrekt. Hij kwam ooit via de financiële hoek in de sector terecht en waardeert vooral de complexiteit ervan: het verbinden van partijen met uiteenlopende belangen tot één werkbaar resultaat. Volgens hem kan vastgoed bijdragen aan een mooier Nederland en aan de oplossing van tal van maatschappelijke vraagstukken, van woningbouw tot verduurzaming. Het beeld dat de sector vooral draait om snel geld verdienen, wijst hij van de hand.
Die opvatting past bij zijn achtergrond bij AM, dat zich als gebiedsontwikkelaar richt op gemengde stedelijke projecten waarin wonen, werken en voorzieningen samenkomen. Ervaring aan de opdrachtgevers- en ontwikkelaarszijde is voor een adviesteam waardevol: wie zelf projecten heeft ontwikkeld en verkocht, kent de vragen en risico’s waar kopers en verkopers tegenaan lopen.
Wat nu
Van Miltenburg gaat de komende tijd het team verder inrichten en de geplande externe technische adviseurs werven. Hoe snel PwC het geïntegreerde model in de markt zet, moet blijken uit de eerste transacties waarbij het team als totaaladviseur optreedt. Voor beleggers, ontwikkelaars en corporates die een aan- of verkoop voorbereiden, komt er daarmee een partij bij die technisch, fiscaal, juridisch en ESG-advies als één pakket aanbiedt.
Bron: PropertyNL · PROVADA – sprekersprofiel Raymon van Miltenburg
Beeld: “Work Business” by Matt Moloney is marked with CC0 1.0. To view the terms, visit https://creativecommons.org/publicdomain/zero/1.0/.
