CBRE Investment Management heeft Cluster 3 van winkel- en woongebied Amsterdamse Poort in Amsterdam Zuidoost opgeleverd en is begonnen met de gefaseerde herontwikkeling van Cluster 2. Dat maakte de vastgoedvermogensbeheerder op maandag 19 oktober 2026 bekend, zo meldden PropertyNL, Vastgoeddata en Vastgoedjournaal. In de eerste fase krijgen de winkelunits in Cluster 2 nieuwe puien en worden ze verder verduurzaamd. Vanaf naar verwachting 2028 volgt een ingrijpender vernieuwing van het bouwblok, met ruimte voor nieuwe commerciële units.

Cluster 3 opgeleverd

Amsterdamse Poort is het centrumgebied van Amsterdam Zuidoost, met winkels, voorzieningen en woningen rond het Bijlmerplein. CBRE IM werkt aan een grootschalige, stapsgewijze vernieuwing van het gebied, waarbij het winkelgebied in clusters wordt aangepakt. Met de oplevering van Cluster 3 is een volgende fase afgerond.

In dat cluster hebben de commerciële units nieuwe puien gekregen naar een ontwerp van architectenbureau Rijnboutt. Alle units zijn bovendien verduurzaamd. Volgens CBRE IM heeft het gebied daarmee een eigentijdser uiterlijk gekregen en is de kwaliteit van de winkelomgeving voor bezoekers, ondernemers en bewoners verbeterd. De beheerder noemt niet welke verduurzamingsmaatregelen precies zijn genomen en welk energielabel de units nu hebben.

Bij de oplevering werkte CBRE IM samen met een groot aantal partijen: de gemeente Amsterdam, woningcorporatie Ymere, Akor, 3W Real Estate, Rijnboutt, Van der Vorm Engineering, DWA, Arcadis, Van Ginkel, CBRE Nederland en Lichtvormgevers. Die lijst laat zien dat de vernieuwing van een winkelgebied in een stadsdeelcentrum een opgave is waarin eigenaar, gemeente, corporatie en adviseurs elkaar nodig hebben.

Twee fasen voor Cluster 2

Cluster 2 ligt tegenover het zojuist opgeleverde cluster. De aanpak bouwt voort op die van Cluster 3. In de eerste fase vervangt CBRE IM de puien van de commerciële units en worden de panden verder verduurzaamd. De tweede fase, die naar verwachting in 2028 begint, is ingrijpender. Dan wordt het bouwblok zo heringericht dat er nieuwe commerciële units ontstaan die volgens CBRE IM beter aansluiten op de huidige marktvraag en op de vernieuwde visie voor dit deel van Amsterdamse Poort.

Die herinrichting wordt mogelijk doordat supermarkt Lidl verhuist naar Cluster 7. Daarnaast wordt parkeergarage P21 volledig gerenoveerd. Hoeveel vierkante meter winkelruimte er na de herontwikkeling in Cluster 2 beschikbaar is, en hoeveel CBRE IM investeert, is niet bekendgemaakt.

Bas Buvelot, director asset development bij CBRE IM, plaatst de oplevering en de start van Cluster 2 in de bredere transformatie van het gebied. Volgens hem investeert de beheerder niet alleen in gebouwen en openbare ruimte, maar vooral in een gebied waar mensen graag komen, verblijven en elkaar ontmoeten, met als doel Amsterdamse Poort te versterken als het hart van Zuidoost.

Lidl als sleutel

De verhuizing van Lidl werd eerder dit jaar al aangekondigd. Op 18 februari 2026 maakte CBRE IM bekend dat het een overeenkomst had gesloten met de supermarktketen om de bestaande vestiging aan het Bijlmerplein 94 binnen het winkelgebied te verplaatsen. Volgens die aankondiging verhuist Lidl eind 2027 naar de vernieuwde Shopperhal, in een winkel van ongeveer 2.000 m². De verhuizing gebeurt één op één: de huidige winkel sluit op het moment dat de nieuwe opent, zodat bezoekers tijdens de herontwikkeling hun boodschappen kunnen blijven doen.

CBRE IM schreef destijds dat de verplaatsing deel uitmaakt van de bredere herontwikkeling van de Shopperhal, gericht op een winkelgebied met een sterk en gevarieerd aanbod voor de buurt en de regio. Lieske van Pelt, head of retail asset management Benelux bij CBRE IM, noemde Lidl toen een belangrijke voorziening voor Amsterdamse Poort en de omliggende wijken.

Het voorbeeld laat zien hoe een supermarkt in een herontwikkeling als hefboom kan dienen. Een grote dagelijkse trekker die verhuist, maakt een bouwblok vrij voor herinrichting, terwijl de bezoekersstroom die de supermarkt genereert binnen het winkelgebied behouden blijft.

Betekenis voor de retailmarkt

De aanpak van CBRE IM past in een bredere beweging in de Nederlandse winkelvastgoedmarkt. Eigenaren van grote winkelcentra en stadsdeelcentra investeren in vernieuwing van gevels, verduurzaming en een andere samenstelling van het aanbod, met meer nadruk op dagelijkse boodschappen, voorzieningen en verblijfskwaliteit. Het doel is de positie ten opzichte van online winkelen en concurrerende centra te versterken.

Dat gebeurt tegen de achtergrond van een winkelmarkt die nog niet overal stabiel is. Volgens onderzoek van Locatus, waarover PropertyNL op 13 oktober berichtte, is de leegstand in de tien belangrijkste winkelstraten van Nederland sinds 2010 opgelopen van 2,1 naar 7,6 procent, terwijl het aantal verkooppunten daar met 15 procent daalde. Voor eigenaren van winkelgebieden in woonwijken en stadsdelen, waar het aanbod sterker op de dagelijkse behoefte is gericht, ligt de opgave vaak anders dan in de binnensteden. Verduurzaming speelt daarbij een groeiende rol, omdat huurders en financiers steeds vaker letten op het energieverbruik van panden.

Voor beleggers is de gefaseerde werkwijze van belang. Door per cluster te werken, kan de eigenaar huurders laten doorlopen, de verhuur in delen opbouwen en de investeringen spreiden over meerdere jaren. Het nadeel is een lange doorlooptijd: de ingrijpende vernieuwing van Cluster 2 begint pas in 2028, terwijl de Lidl-verhuizing gepland staat voor eind 2027.

Wat volgt

Nu Cluster 3 klaar is, richt CBRE IM zich op de eerste fase van Cluster 2: nieuwe puien en verdere verduurzaming. Eind 2027 moet Lidl naar zijn nieuwe locatie verhuizen, waarna vanaf 2028 de herinrichting van het bouwblok kan beginnen. Ook de renovatie van parkeergarage P21 staat op het programma. Volgens CBRE IM blijven de betrokken partijen stap voor stap werken aan de ontwikkeling van Amsterdamse Poort tot een toekomstbestendig en levendig centrumgebied voor Zuidoost.

Bron: PropertyNL – Amsterdamse Poort start met bouw Cluster 2. Extra bronnen: Vastgoeddata – CBRE IM levert Cluster 3 Amsterdamse Poort op, Vastgoeddata – Lidl blijft in Amsterdamse Poort (18-02-2026), Vastgoedjournaal – CBRE IM start herontwikkeling Cluster 2, PropertyNL – Locatus-leegstand topwinkelstraten (13-10-2026)