Nieuwbouw is niet langer vanzelfsprekend de motor van groei in logistiek vastgoed. Schaarse bouwgrond, netcongestie en strengere duurzaamheidsdoelen dwingen beleggers en ontwikkelaars om vaker naar hun bestaande portefeuille te kijken. Dat zegt Jessica Pilkes, verantwoordelijk voor assetmanagement in Noord-Europa bij Prologis, in een gesprek met PropertyNL dat op maandag 19 oktober 2026 verscheen. Volgens haar wordt het grondig opwaarderen van bestaande distributiecentra, ook wel retrofitting genoemd, een steeds belangrijker onderdeel van de strategie van logistieke vastgoedpartijen. Voor beleggers en gebruikers schuift daarmee de kans op van nieuwe grond naar bestaande stenen.

Van nieuwbouw naar bestaande voorraad

Pilkes ziet het belang van retrofitting de laatste jaren duidelijk toenemen en verwacht dat de trend doorzet. De belangrijkste aanjager is volgens haar het tekort aan beschikbare grond. Grote eigenaren zoals Prologis onderzoeken daarom nadrukkelijk hoe zij gebouwen kunnen optimaliseren, de levensduur kunnen verlengen en beter kunnen aansluiten op wat huurders vragen.

Ruimtegebrek is niet de enige drijfveer. Ook de verduurzamingsopgave weegt mee. Pilkes wijst erop dat Prologis zich ten doel heeft gesteld om in 2040 netto geen uitstoot meer te hebben. Een bestaand gebouw ingrijpend verbeteren kan in die context aantrekkelijker zijn dan slopen en opnieuw bouwen.

De tijd dat ontwikkelaars relatief eenvoudig grond konden kopen voor nieuwe distributiecentra is volgens Pilkes voorbij. Ontwikkelaars worden creatiever en kijken vaker naar herontwikkelingslocaties. Vooral partijen die vastgoed lang in bezit houden, zien volgens haar dat de markt verandert.

Wat retrofitting inhoudt

Retrofitting gaat volgens Pilkes tegenwoordig veel verder dan een opknapbeurt. Elektrificatie, netcongestie en klimaatdoelen maken de opgave ingewikkelder, omdat maatregelen aan het gebouw en aan de energievoorziening steeds meer in elkaar grijpen. Om gebouwen langdurig bruikbaar te houden, moeten eigenaren voortdurend inspelen op nieuwe regelgeving, op veranderende bedrijfsprocessen van huurders en op hogere verwachtingen rond duurzaamheid.

Als voorbeeld noemt zij een warehouse in Moerdijk dat na het vertrek van een huurder ingrijpend werd gemoderniseerd. Daar ging het om een volledige renovatie: betere isolatie, ledverlichting, laadvoorzieningen, aanpassingen aan de energie-infrastructuur, een nieuwe vloer en nieuwe deuren.

Zo’n operatie vraagt andere kennis dan ontwikkelen. Prologis heeft de afgelopen jaren daarom onder meer specialistische teams opgebouwd voor energievraagstukken, netcapaciteit, zonnepanelen en laadoplossingen. Ook ondersteunt het bedrijf huurders bij automatisering en de inrichting van hun distributiecentra. Volgens Pilkes worden die kennis en dienstverlening belangrijker, omdat huurders soms complexe wensen hebben, bijvoorbeeld op het gebied van energievoorziening.

Grenzen aan een tweede leven

Niet elk gebouw komt in aanmerking. Volgens Pilkes kunnen functioneel goed ontworpen gebouwen veel langer mee dan vaak wordt aangenomen, en hoeft gerenoveerd bestaand vastgoed met de huidige technieken niet onder te doen voor nieuwbouw. Zij stelt dat sommige gebouwen van twintig jaar oud in betere staat zijn dan bepaalde nieuwbouwprojecten. Tegelijk waarschuwt zij dat bij panden van dertig tot vijfendertig jaar kritisch moet worden gekeken naar de benodigde investering en het rendement dat daar tegenover staat.

Juist op sterke logistieke locaties kan een grondige renovatie volgens haar aantrekkelijk zijn. Dat is een belangrijke nuance: retrofitting is geen oplossing voor verouderde panden op plekken waar huurders niet meer willen zitten, maar wel een manier om bestaande posities op goede locaties te verdedigen.

Past in breder marktbeeld

De uitspraken van Pilkes sluiten aan bij wat marktonderzoekers eerder dit jaar signaleerden. Cushman & Wakefield meldde in mei 2026 dat de opname van logistiek en industrieel vastgoed in het eerste kwartaal met 10,5 procent was gestegen tot ongeveer 833.000 m², terwijl het beleggingsvolume in logistiek met ruim 60 procent terugviel tot circa € 265 miljoen. Het adviesbureau beschreef een groeiende tweedeling tussen moderne, toekomstbestendige distributiecentra en incourant logistiek vastgoed. Netcongestie noemde het adviesbureau uitdrukkelijk als knelpunt: het gebrek aan capaciteit op het stroomnet belemmert volgens Cushman & Wakefield niet alleen nieuwbouw, maar ook de verduurzaming van bestaande distributiecentra.

Die combinatie verklaart waarom retrofitting aan belang wint. Als nieuwe locaties schaars zijn en de vraag naar moderne ruimte aanhoudt, neemt de waarde van een goed gelegen bestaand pand toe, mits het technisch op niveau gebracht kan worden.

Kansen voor beleggers en gebruikers

Voor beleggers verschuift de kans van grondposities naar bestaande panden op sterke locaties die met een gerichte investering weer aan de eisen van huurders voldoen. Wie een ouder distributiecentrum op een goede plek koopt of in portefeuille heeft, kan door renovatie de verhuurbaarheid en daarmee de waarde verbeteren, zonder de lange doorlooptijd en het vergunningsrisico van nieuwbouw. Het voorbeeld uit Moerdijk laat zien dat het moment waarop een huurder vertrekt een logisch moment is voor zo’n ingreep.

De keerzijde is dat de businesscase per gebouw moet worden doorgerekend. De leeftijd van het pand, de staat van de constructie en vooral de beschikbare netcapaciteit bepalen of een renovatie loont. Een pand zonder voldoende stroomaansluiting is moeilijk te elektrificeren, ongeacht hoeveel er in isolatie en verlichting wordt gestoken. Daarnaast vraagt retrofitting om specialistische kennis van energie en installaties die niet elke eigenaar in huis heeft.

Voor gebruikers betekent de trend dat het aanbod van gemoderniseerde bestaande panden kan groeien, als alternatief voor schaarse nieuwbouw. Wie een distributiecentrum zoekt, doet er goed aan niet alleen naar nieuwbouw te kijken, maar ook naar gerenoveerde objecten, en daarbij nadrukkelijk te vragen naar de netaansluiting, laadvoorzieningen en de energieprestatie.

Wat volgt

Pilkes verwacht dat de urgentie verder toeneemt, omdat Nederland volgens haar simpelweg vol raakt en ook vraagstukken rond energie, infrastructuur en personeel meespelen. Of de verschuiving van nieuwbouw naar renovatie ook zichtbaar wordt in de cijfers, moet blijken uit de komende kwartaalrapportages van de grote makelaars en adviseurs over de logistieke markt.

Bron: PropertyNL – Schaarse grond dwingt logistieke sector tot tweede leven voor warehouses. Extra bronnen: Cushman & Wakefield – Dutch logistics real estate market remains resilient (mei 2026)