Colliers heeft een digitaal platform geïntroduceerd dat de operationele kwaliteit en het waardepotentieel van hotelvastgoed in kaart brengt. Het instrument heet Asset Value Index (AVI) en is ontwikkeld samen met het databedrijf DataFQ. Doel is eigenaren en beleggers een vollediger beeld van de waarde van een hotel te geven dan tot nu toe gebruikelijk is, meldt PropertyNL.

Drie datalagen in één analyse

De kern van de AVI is dat drie soorten informatie worden samengebracht die in de praktijk meestal los van elkaar worden beoordeeld: de ervaringen van gasten, marktprijzen en gegevens over het hotelvastgoed zelf.

Voor de eerste laag analyseert het platform online reviews en andere feedback van gasten. De tweede laag gaat over de prijs die de markt voor een hotel accepteert. Daarvoor kijkt de AVI naar de relatieve prijspositie van een hotel ten opzichte van de markt en naar toekomstige kamerprijzen. In de derde laag worden die uitkomsten gekoppeld aan vastgoedkenmerken, zoals de locatie en de staat van onderhoud.

Door die lagen te combineren moet zichtbaar worden waar in een hotel waarde wordt gecreëerd en waar die juist onder druk staat. Volgens de oprichters van DataFQ, Menno Beker en Hans Keukenschrijver, verbindt het platform reputatie- en marktdata rechtstreeks met het vastgoed, zodat eigenaren sneller kunnen zien waar kansen en risico’s liggen.

Inzicht voor eigenaren en exploitanten

Bij Colliers is Jan Hein Simons betrokken, die in het bericht wordt aangeduid als senior adviseur Hotels. Volgens Simons geeft de AVI hoteleigenaren datagedreven inzicht dat ook exploitanten kan helpen om operationeel beter te presteren. Hij plaatst de introductie in een bredere ontwikkeling: door innovatie komen in de vastgoedsector steeds meer waardevolle inzichten voor hoteleigenaren beschikbaar.

Over de prijsstelling van het platform, het aantal hotels dat al is geanalyseerd en de markten waarin de AVI wordt ingezet, meldt het bericht niets. Ook is niet bekendgemaakt of het instrument alleen voor Colliers-opdrachtgevers beschikbaar komt of breder.

Waarom reputatiedata ertoe doen bij hotelwaardering

Hotelvastgoed onderscheidt zich van de meeste andere vastgoedcategorieën doordat de waarde sterk samenhangt met de exploitatie. Bij een kantoor of distributiecentrum vormt de huurovereenkomst met een huurder doorgaans het vertrekpunt van de waardering. Bij hotels hangt de waarde – ook als er een huurcontract met een exploitant ligt – uiteindelijk af van de vraag hoeveel kamers het hotel tegen welke prijs kan verkopen en welke marge de exploitant daarop overhoudt. Taxateurs kijken daarom traditioneel naar kerncijfers als bezettingsgraad, gemiddelde kamerprijs en het bedrijfsresultaat van de exploitatie. Een veelgebruikte maatstaf is de opbrengst per beschikbare kamer (RevPAR), de uitkomst van bezettingsgraad maal gemiddelde kamerprijs. Naast vaste huurcontracten komen in de hotelmarkt ook managementovereenkomsten en franchiseconstructies voor, waarbij het exploitatierisico deels of geheel bij de eigenaar ligt. Juist dan werkt de operationele kwaliteit direct door in het rendement van de eigenaar.

Gastenwaardering speelt in die cijfers een steeds grotere rol, omdat boekingsplatforms en reviewsites de keuze van gasten sterk beïnvloeden. Een hotel met structureel betere beoordelingen kan in de regel een hogere prijs vragen dan een vergelijkbaar hotel op dezelfde locatie, terwijl tegenvallende reviews op termijn op de omzet drukken. Door reviewdata te koppelen aan prijsdata en vastgoedkenmerken probeert de AVI die samenhang meetbaar te maken. Zo kan bijvoorbeeld zichtbaar worden of een achterblijvende kamerprijs samenhangt met de staat van het gebouw – en dus met een investering kan worden verbeterd – of met de exploitatie.

Wat betekent dit voor beleggers?

Voor beleggers en eigenaren van hotels is de introductie vooral interessant bij drie momenten: bij een aankoop, bij een herfinanciering of herwaardering, en bij de vraag of renovatie of herpositionering loont. Een analyse die gastbeleving, marktprijs en vastgoedkwaliteit naast elkaar legt, kan helpen om verborgen waarde te vinden in hotels die onder hun potentieel presteren, of juist om risico’s te signaleren die in de exploitatiecijfers nog niet zichtbaar zijn.

Ook in de relatie tussen eigenaar en exploitant kan zo’n instrument een rol spelen. Wanneer eigenaar en exploitant over dezelfde gegevens beschikken, wordt het gesprek over investeringen in het gebouw of over de commerciële aanpak van de exploitatie concreter. Simons wijst er in het bericht op dat de inzichten ook exploitanten kunnen helpen om beter te presteren.

Tegelijk blijft een datamodel een hulpmiddel naast de traditionele taxatie. Reviews en prijsdata zeggen veel over de positie van een hotel in de markt, maar niet alles over contractvoorwaarden, de financiële positie van de exploitant of de bestemmings- en vergunningssituatie van het pand. Die elementen blijven onderdeel van het gebruikelijke waarderingsproces.

Hoe nu verder

Colliers en DataFQ presenteren de AVI als een aanvulling voor eigenaren en beleggers die hun hotelportefeuille scherper willen beoordelen. Hoe breed het platform wordt toegepast en welke resultaten het in de praktijk oplevert, moet de komende tijd blijken. Voor de hotelbeleggingsmarkt, waarin data over gastbeleving al langer een rol spelen in de exploitatie maar minder vaak in de vastgoedwaardering, is de koppeling van die werelden in één instrument een opvallende stap.

Bron: PropertyNL

Beeld: “Hotel Building” door Austin Neill, CC0 1.0, via StockSnap (illustratie)