Ouderen, grotere gezinnen en huishoudens met regionale wortels wonen in de sociale huursector ruimer en in duurdere woningen dan op basis van hun betalingsbereidheid te verwachten is. Jonge alleenstaanden van buiten de regio wonen juist aanzienlijk kleiner. Dat blijkt uit onderzoek van Jennifer Buurma-Olsen, Jort Sinninghe Damsté, Hans Koster en Jos van Ommeren, gepubliceerd in het vakblad Real Estate Research Quarterly, waarover PropertyNL bericht. Buurma-Olsen is wetenschappelijk medewerker bij het Centraal Planbureau (CPB), Van Ommeren is hoogleraar stedelijke economie aan de Vrije Universiteit Amsterdam. Voor beleggers en ontwikkelaars wijzen de uitkomsten op een structurele mismatch in de woningvoorraad, met kansen in kleine zelfstandige woningen en in seniorenhuisvesting.

Wachtlijstsysteem werkt redelijk, maar niet voor iedereen

De onderzoekers vergeleken de werkelijke verdeling van corporatiewoningen met een hypothetische verdeling waarin woningen worden toegewezen op basis van de betalingsbereidheid van huishoudens. Gemiddeld blijkt het Nederlandse wachtlijstsysteem redelijk efficiënt te werken: de afwijking ten opzichte van een verdeling naar betalingsbereidheid bedraagt 7 tot 9 procent. Omgerekend gaat het om ongeveer 8 vierkante meter woonoppervlak of zo’n € 19.000 aan WOZ-waarde.

Achter dat gemiddelde gaan grote verschillen schuil. Oudere huishoudens, grotere gezinnen en huishoudens waarvan ten minste één volwassene in de regio is geboren, wonen in grotere en waardevollere woningen dan hun betalingsbereidheid zou voorspellen. Eenpersoonshuishoudens wonen gemiddeld 8,5 vierkante meter kleiner dan in de alternatieve verdeling. Bij huishoudens met een hoofdbewoner van 25 tot 35 jaar loopt dat verschil op tot circa 13 vierkante meter. Een jong eenpersoonshuishouden van buiten de regio woont volgens de studie zelfs ongeveer 22 vierkante meter kleiner dan de theoretische verdeling zou suggereren.

Doorstroming als knelpunt

De onderzoekers wijzen op de keerzijde van elke aanpassing van het toewijzingssysteem: extra ruimte voor jongeren gaat vaak ten koste van gezinnen, alleenstaande ouders of huishoudens met een urgente woonvraag. Daarnaast wijzen de auteurs op de positie van oudere huurders, die vaak tegen een lage huur in een grote woning wonen. Verhuizen naar een kleinere woning is voor hen financieel weinig aantrekkelijk. Als dat verschil kleiner wordt, kunnen woningen vrijkomen voor jongere huishoudens.

Ook plaatsen de auteurs kanttekeningen bij de voorrang die gemeenten geven aan lokale woningzoekenden. Het effect daarvan is relatief klein, maar het kan de kansen van nieuwkomers verkleinen en de mobiliteit op de arbeidsmarkt afremmen.

De studie heeft een belangrijke beperking: alleen huishoudens die al in een sociale huurwoning wonen zijn meegenomen. Mensen die nooit een corporatiewoning bemachtigen, vallen buiten beeld. De werkelijke achterstand van jongeren op de woningmarkt kan daardoor groter zijn dan de cijfers laten zien.

Context: vergrijzing en verhuisdrempels

De uitkomsten raken aan een bekend vraagstuk in de corporatiesector. Wie in de sociale huur verhuist, sluit doorgaans een nieuw huurcontract af tegen de huurprijs die op dat moment voor de nieuwe woning geldt. Een kleinere woning is daardoor niet vanzelf goedkoper dan de grotere woning waarin een huurder al jaren woont. Dat is het mechanisme dat de onderzoekers beschrijven: voor oudere huurders met een relatief lage huur levert verhuizen naar een kleinere woning financieel weinig op. Met de vergrijzing neemt het aantal oudere huishoudens in de voorraad bovendien toe, waardoor de vraag naar toegankelijke, kleinere woningen voor senioren groeit. Woonvormen met extra zorgvoorzieningen zijn daarbij duurder om te bouwen dan reguliere woningen, wat de businesscase voor corporaties en beleggers lastiger maakt.

Waar liggen de kansen?

De studie doet zelf geen uitspraken over beleggingen. Vertaald naar de vastgoedmarkt – een duiding van de redactie – springen drie richtingen in het oog.

Kleine zelfstandige woningen voor jonge alleenstaanden. Het grootste tekort aan ruimte ten opzichte van de betalingsbereidheid zit bij jonge eenpersoonshuishoudens, en in het bijzonder bij nieuwkomers in een regio. Dat is precies de groep die door de lokale voorrangsregels en de lange wachttijden in de sociale sector vaak buiten de boot valt. Voor ontwikkelaars en beleggers in compacte huurwoningen, al dan niet in het middensegment, bevestigt het onderzoek dat er een groep is die meer ruimte wil en daarvoor ook zou willen betalen dan het huidige systeem haar biedt.

Seniorenhuisvesting als sleutel tot doorstroming. Als oudere huurders hun ruime woning vooral laten staan omdat een kleinere woning financieel weinig oplevert, ligt een deel van de oplossing in een aantrekkelijk alternatief: toegankelijke, goed gelegen woningen voor senioren tegen een acceptabele woonlast. Elke verhuizing van een ouder huishouden kan een grotere woning vrijmaken voor een gezin, en zo een verhuisketen in gang zetten. Voor beleggers in zorg- en seniorenvastgoed sluit dat aan bij de vraag naar geclusterde en zorggeschikte woonvormen.

Samenwerking met corporaties en gemeenten. Omdat de scheefheid ontstaat binnen de toewijzingsregels, hebben corporaties en gemeenten de instrumenten in handen om doorstroming te stimuleren. Beleggers die met corporaties samenwerken in gemengde projecten, bijvoorbeeld in gebiedsontwikkelingen waarin sociale huur, middenhuur en seniorenwoningen worden gecombineerd, kunnen inspelen op die behoefte. Het onderzoek geeft gemeenten bovendien argumenten om lokale voorrang kritisch te bekijken, wat de vraag naar woningen voor nieuwkomers verder kan vergroten.

Om in de gaten te houden

De uitkomsten zijn vooral relevant voor de discussie over woningtoewijzing en doorstroming, waarin corporaties, gemeenten en het Rijk de komende jaren keuzes moeten maken. Voor de vastgoedmarkt is het signaal dat de vraag naar kleine woningen voor jongeren en naar passende woningen voor senioren structureel is en niet alleen een gevolg van het totale woningtekort, maar ook van de manier waarop de bestaande voorraad is verdeeld. Wie in die segmenten ontwikkelt of belegt, speelt in op een mismatch die volgens dit onderzoek bij de huidige regels niet vanzelf verdwijnt.

Bron: PropertyNL · Extra bronnen: CPB, medewerkerspagina J. Buurma-Olsen · VU Amsterdam, 25 juli 2024

Beeld: “Zwolle Dieze Oost Portiekflats” door Onderwijsgek, CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons (illustratie)