Flow Real Estate en Multi Corporation hebben samen het voormalige internationale hoofdkantoor van Unilever aan het Weena in Rotterdam gekocht. Het gaat om het complex Weena 455-457, op loopafstand van Rotterdam Centraal. Verkoper is het Britse Magnum Property. Volgens gegevens van het Kadaster, die PropertyNL inzag, ging er een bedrag van € 29,275 miljoen in om. De nieuwe eigenaren zien in het grotendeels lege kantoorgebouw een kans voor herontwikkeling en willen de plannen samen met de gemeente Rotterdam en andere belanghebbenden uitwerken.
Twee gebouwen, één groot leeg kantoor
Het complex bestaat uit twee delen. Weena 455 is het eigenlijke kantoorcomplex van circa 22.000 vierkante meter, met een hoogbouw- en een laagbouwdeel en een eigen parkeervoorziening. Het grootste deel daarvan staat leeg; vroeger was hier het internationale hoofdkantoor van Unilever gevestigd. Weena 457 is een kleiner gebouw van ongeveer 2.500 vierkante meter. Daarin zit één huurder: onderwijsinstelling Tio, die er een hogeschoollocatie heeft. Samen gaat het dus om ruwweg 24.500 vierkante meter, het totaal dat ook Vastgoedjournaal noemt.
Op basis van de Kadasterprijs en die totale oppervlakte komt de aankoop uit op grofweg € 1.200 per vierkante meter (berekening van de redactie: € 29,275 miljoen gedeeld door circa 24.500 m²). Voor een kantoorlocatie op deze plek in het Rotterdamse centrum is dat een bescheiden bedrag. Het weerspiegelt dat de koper vooral een gebouw met forse leegstand en een opgave tot herpositionering verwerft, niet een volverhuurde belegging.
Verduurzaamd gebouw met een nieuwe invulling
Het gebouw is technisch geen slechte uitgangspositie. Volgens Bisnow heeft Weena 455 een BREEAM-certificaat met de score Excellent en moet het in 2027 Paris Proof zijn. Op het dak liggen zonnepanelen en de casco-verdiepingen hebben HR++-glas, slimme klimaatplafonds en energiebesparende installaties gekregen. Dat maakt het complex interessanter dan veel andere lege kantoren uit dezelfde periode, waar vaak eerst een grote verduurzamingsslag nodig is voordat herontwikkeling rendabel wordt.
Over de toekomstige invulling zijn nog geen details bekendgemaakt. Wel laten de kopers weten dat de begane grond en de eerste verdieping een businesscentrum met flexibele vergaderruimtes moeten worden, te verhuren aan één grote of meerdere kleinere huurders. Voor de rest van Weena 455 werken Multi en Flow de plannen verder uit met de gemeente en andere betrokkenen.
De kopers: Multi en Flow
Multi Corporation richt zich volgens Bisnow onder meer op het ombouwen van winkel- en kantoorvastgoed tot woningen en ziet die transformatie ook de komende jaren als een belangrijk groeiterrein. Flow Real Estate was eerder al in de directe omgeving actief: het bedrijf leidde volgens Bisnow de grootschalige renovatie van het nabijgelegen kantoorgebouw W200 voor de eigenaar daarvan. Die lokale ervaring met kantoorrenovatie aan het Weena kan bij deze aankoop van pas komen.
Adviseurs en financiering
Bij de transactie waren meerdere partijen betrokken. Volgens Bisnow adviseerden onder meer Cushman & Wakefield en Hemwood de verkoper. Loyens & Loeff en HMK Notarissen stonden de kopers bij. RAX Finance verzorgde de financiering van de aankoop. Financiële voorwaarden buiten de Kadasterprijs zijn niet bekendgemaakt.
Het Weena trekt grote gebruikers
De aankoop past in een bredere beweging op het Weena, de kantorenas die vanaf Rotterdam Centraal richting het centrum loopt en deel uitmaakt van het Rotterdam Central District. Die as trekt opnieuw grote huurders. Zo maakte de gemeente Rotterdam onlangs bekend dat zij haar ambtelijke organisatie onderbrengt in het voormalige a.s.r.-gebouw aan het Weena en in AIR Offices aan het Rodezand. Volgens PropertyNL behoort die stap tot de grootste kantoortransacties in Rotterdam van de afgelopen jaren.
Ook de geschiedenis van het Unilever-complex laat zien hoe sterk de waarde van kantoorgebouwen kan schommelen als de grote gebruiker vertrekt. Volgens Vastgoedjournaal bedraagt de koopprijs nu ruim een derde van de prijs die bij de vorige aankoop van het complex werd betaald. Dat beeld is in de Nederlandse kantorenmarkt niet uniek: gebouwen die hun hoofdhuurder verliezen, worden vaak tegen sterk verlaagde prijzen verkocht aan partijen die ze een tweede leven geven door renovatie, transformatie of een combinatie van functies.
Wat betekent dit voor de markt?
Voor beleggers is de transactie een signaal dat er opnieuw kapitaal beschikbaar is voor kantoren die een herpositionering nodig hebben, zolang de prijs de opgave weerspiegelt. Dat een financier als RAX Finance zo’n deal wil financieren, laat zien dat ook geldverstrekkers bereid zijn in te stappen bij projecten met een duidelijk plan, ondanks de leegstand. Voor de gemeente Rotterdam biedt de aankoop de kans om een groot leeg gebouw op een toplocatie bij het station weer te laten bijdragen aan de levendigheid van het Weena.
Voor gebruikers is vooral het geplande businesscentrum in de plint relevant. Flexibele werk- en vergaderplekken bij een groot ov-knooppunt zijn in trek bij bedrijven die hun vaste kantoormeters terugbrengen maar wel goed bereikbare ontmoetingsruimte zoeken. Uit de kantoorscan van Vastgoedkoerier over september bleek bovendien dat een groot deel van de kantoorhuurders blijft zitten in plaats van te verhuizen, wat de concurrentie om verhuizende huurders voor eigenaren van lege gebouwen vergroot.
Hoe nu verder
Multi en Flow werken de plannen voor Weena 455 de komende tijd verder uit met de gemeente en andere betrokken partijen. Welke functies er in de hoogbouw en laagbouw komen en of er woningen aan het programma worden toegevoegd, is nog niet bekend. Tio is huurder van Weena 457; over wijzigingen daarin is niets bekendgemaakt. Zodra de herontwikkelingsplannen concreet worden, zal duidelijk worden hoe het voormalige Unilever-hoofdkantoor een plek krijgt in het veranderende Rotterdam Central District.
Bron: PropertyNL · Extra bronnen: Bisnow, Vastgoedjournaal
