Het kabinet wil de waarde van grond die in een woningbouwproject wordt ingebracht voortaan berekenen met de residuele grondwaardemethode. Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening maakte dat maandag 26 oktober bekend in een Kamerbrief over de voortgang en de maatregelen voor de modernisering van het grondbeleid. Met de nieuwe rekenmethode moeten de kosten van openbare voorzieningen zoals wegen, groen en riolering al aan het begin van een project in de grondwaarde worden meegenomen. Daardoor houden gemeenten meer ruimte over om die kosten op ontwikkelaars te verhalen.

Waarom het kabinet ingrijpt

Volgens het ministerie lukt het gemeenten nu niet altijd om de kosten van publieke voorzieningen volledig terug te halen bij de partijen die van een gebiedsontwikkeling profiteren. Daarbij komt dat speculatie bij de doorverkoop van grond de prijzen opdrijft. Potentiële bouwgrond wisselt soms voor hoge bedragen van eigenaar, op basis van verwachtingen over toekomstige woningbouw die de minister te optimistisch noemt. Het resultaat is volgens het kabinet een optelsom van financiële tekorten bij gemeenten, langdurige onderhandelingen, vertraging, hogere kosten en in het slechtste geval woningbouwprojecten die niet doorgaan.

De kern van het probleem zit in de zogeheten inbrengwaarde. Gemeenten zijn onder de Omgevingswet verplicht een deel van hun kosten te verhalen op initiatiefnemers, maar het totaal aan projectkosten, inclusief dat verhaalde deel, mag de opbrengsten van een project niet overstijgen. Hoe hoger de grond wordt gewaardeerd, hoe minder ruimte er overblijft voor kostenverhaal. Een hoge, door verwachtingen opgestuwde grondprijs gaat dus direct ten koste van de publieke kas of van de haalbaarheid van het project.

Hoe de residuele methode werkt

Bij de residuele grondwaardemethode wordt de waarde van de grond berekend door van de verwachte opbrengst van het vastgoed de bouwkosten, de publieke kosten en een marge voor winst en risico van de ontwikkelaar af te trekken. Wat overblijft is de grondwaarde. Is de huidige gebruikswaarde van de grond hoger, dan geldt die als ondergrens. De minister wil de methode voorschrijven voor het bepalen van de verwachte grondwaarde.

Het kabinet wil zo bereiken dat de publieke kosten al bij de waardering van de grond in beeld zijn en dat partijen eerder duidelijkheid krijgen; volgens de minister drijft de huidige manier van waarderen speculatie en grondprijzen op. Tegelijk benadrukt de minister dat particuliere investeringen niet onmogelijk mogen worden: het doel is de ruimte voor kostenverhaal te vergroten zonder projecten zo duur te maken dat ontwikkelaars afhaken.

Voor lopende projecten en bestaande grondposities komt een overgangsregeling, waarvan de uitwerking nog loopt. De nieuwe methode treft daardoor vooral toekomstige woningbouwprojecten, en de minister verwacht dat de effecten pas geleidelijk zichtbaar worden. De maatregelen worden uitgewerkt samen met de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), ontwikkelaars, taxateurs en andere betrokken partijen. Medio 2027 ontvangt de Tweede Kamer een nadere uitwerking.

Breder pakket voor kostenverhaal en grondbeleid

De residuele methode is onderdeel van een breder pakket. Het kabinet bekijkt of de lijst met kostensoorten die gemeenten mogen verhalen nog aansluit bij de praktijk. Ook wordt onderzocht of gebiedsontwikkelingen een extra bijdrage kunnen leveren aan investeringen die de hele stad ten goede komen, zoals verkeers- en groenstructuren, en of kostenverhaal kan worden ingezet voor een bijdrage aan een evenwichtige woningvoorraad met sociale en betaalbare woningen. Over beide sporen verwacht het kabinet medio 2027 meer duidelijkheid te geven.

Het onderzoek naar een nieuw leven voor de baatbelasting heeft nog geen direct werkbare oplossing opgeleverd. Het kabinet wil samen met gemeenten nagaan welke aanpassingen nodig zijn om dat instrument weer bruikbaar te maken. Daarnaast wordt gekeken hoe kan worden voorkomen dat subsidies voor woningbouw weglekken naar hogere grondprijzen, eventueel via een aanpassing van de Omgevingswet. Resultaten daarvan worden in het eerste kwartaal van 2027 verwacht.

Voor gemeenten zijn al enkele stappen gezet. De termijn waarin een voorkeursrecht kan gelden voordat een omgevingsplan is vastgesteld, is verlengd van drie naar vijf jaar. Verder wordt de procedure voor schadeloosstelling bij onteigening verduidelijkt en werkt het Rijk aan meer kennis en capaciteit bij gemeenten op het gebied van grondbeleid en kostenverhaal.

Politieke en inhoudelijke voorgeschiedenis

De keuze voor de residuele methode komt niet uit de lucht vallen. Het kabinet verwijst zelf naar het coalitieakkoord en naar de aangenomen motie-Grinwis. Die motie, ingediend door Pieter Grinwis (ChristenUnie) samen met onder anderen Robert van Asten (D66) en Hanneke Steen (CDA), werd eind september in gewijzigde vorm door een ruime Kamermeerderheid aangenomen. Zij vraagt het kabinet artikel 8.17 van het Omgevingsbesluit aan te passen, zodat de residuele methode het uitgangspunt wordt bij het bepalen van de inbrengwaarde.

Ook vanuit de markt lag er een pleidooi. In maart van dit jaar verscheen een deskundigennotitie van het Instituut voor Bouwrecht in opdracht van ontwikkelaarsvereniging NEPROM. Daarin werd de residuele grondwaardemethode als uitgangspunt voor kostenverhaal de snelste en meest werkbare route genoemd om grondspeculatie in te dammen. Alternatieven zoals een planbatenheffing of het uitsluitend hanteren van de huidige gebruikswaarde zouden volgens de opstellers juridische, praktische en systeemproblemen opleveren en woningbouw kunnen vertragen.

Uit onderzoek dat in september verscheen, bleek volgens Vastgoed Insider bovendien dat gemeenten hun kostenverhaal in de praktijk zelden volledig benutten, onder meer omdat zij onzeker zijn over wat ze mogen vragen en beperkt zicht hebben op hun eigen kosten.

Wat dit betekent voor de markt

Voor grondeigenaren en beleggers met strategische grondposities is de aankondiging relevant: een voorgeschreven residuele waardering drukt naar verwachting de inbrengwaarde van grond die met het oog op woningbouw is aangekocht. Hoe hard dat effect wordt, hangt sterk af van de overgangsregeling die nog moet worden uitgewerkt. Voor ontwikkelaars kan de verandering juist meer voorspelbaarheid opleveren, omdat de publieke kosten eerder in beeld komen en onderhandelingen met gemeenten korter kunnen worden.

De komende maanden staan in het teken van overleg met VNG, ontwikkelaars en taxateurs. In het eerste kwartaal van 2027 volgen de resultaten van het onderzoek naar weglekkende subsidies, medio 2027 de nadere uitwerking van de grondwaardering en het kostenverhaal. Pas daarna wordt duidelijk hoe de nieuwe regeling er precies uitziet en vanaf wanneer zij van toepassing is.

Bron: Rijksoverheid
Extra bronnen: Gemeente.nu, Vastgoed Insider, PropertyNL, PropertyNL over de motie-Grinwis, Omgevingsweb over de NEPROM-notitie