Podcast: Vastgoed gezocht (BNR Nieuwsradio) · Aflevering: Komt er nu echt een einde aan grondspeculatie? · Datum: 26 oktober 2026 · Duur: 35 minuten · Presentatie: Maarten Bouwhuis en Maarten de Gruyter · Gast: Friso de Zeeuw, emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling · Beluister de aflevering

Samenvatting op basis van de afleveringsomschrijving van de makers.

In de nieuwste aflevering van BNR’s Vastgoed gezocht staat een onderwerp centraal dat al decennia gevoelig ligt in Den Haag: de prijs van bouwgrond. Aanleiding is de wens van de Tweede Kamer om grondspeculatie in te dammen door de residuele grondwaarde leidend te maken. Friso de Zeeuw, emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling, legt aan presentatoren Maarten Bouwhuis en Maarten de Gruyter uit wat dat betekent voor gemeenten, ontwikkelaars en grondeigenaren. De aflevering verscheen op maandag 26 oktober, dezelfde dag waarop minister Elanor Boekholt-O’Sullivan haar Kamerbrief over het grondbeleid naar de Kamer stuurde.

Wat de aflevering behandelt

Volgens de omschrijving begint het gesprek bij de basis: wat is de residuele grondwaarde en waarom is de zogeheten inbrengwaarde van grond zo bepalend voor de haalbaarheid van een bouwproject. De Zeeuw licht toe hoe je bij die methode terugrekent van de opbrengst van de woningen naar de prijs die de grond mag kosten, en waarom gemeenten en ontwikkelaars juist over die berekening zo vaak met elkaar in botsing komen. Ook gaat hij in op de planbatenheffing, die hij volgens de omschrijving met deze aanpak overbodig vindt, en op wat er verandert aan de onderhandelingstafel.

De makers schetsen daarnaast de kritiek op de plannen. Critici wijzen er volgens de omschrijving op dat grondkopers in de praktijk allang residueel rekenen, en dat de werkelijke vraag is op welk moment en op welke grondslag de waarde wordt vastgesteld. De aflevering werpt een concreet scenario op: wat gebeurt er als stijgende bouwkosten en strengere eisen de waarde van een weiland terugbrengen van 150 naar 50 euro per vierkante meter? Moet de eigenaar dat verlies dragen, en durven gemeenten in zo’n geval wel tot onteigening over te gaan? Verder komen de stapeling van ambities, de rol van de overheid zelf en de vraag aan bod of grond eigenlijk wel de bottleneck is in de woningbouw. Ook de vraag of er vanaf 2027 echt sneller wordt gebouwd, komt aan bod.

In het nieuwsoverzicht bespreken de presentatoren de aankoop van het kantoorgebouw Daalse Kwint aan het Daalseplein in Utrecht door het Rijksvastgoedbedrijf, voor 75 miljoen euro. Volgens de omschrijving is de verkoper onderdeel van een vastgoedfonds van de Duitse vermogensbeheerder DWS, dat het pand in 2017 kocht voor net geen 72 miljoen euro. Vastgoedkoerier schreef eerder over de aankoop van Daalse Kwint als nieuwe huisvesting voor het Openbaar Ministerie.

Context van de redactie: van motie naar Kamerbrief

De aflevering haakt in op een politiek proces dat in korte tijd vaart heeft gekregen. Op dinsdag 29 september stemde de Tweede Kamer met een ruime meerderheid in met een gewijzigde motie van Pieter Grinwis (ChristenUnie), mede ingediend door onder anderen Robert van Asten (D66) en Hanneke Steen (CDA). Volgens PropertyNL stemden alleen PRO, SP en de Partij voor de Dieren tegen. De motie vraagt het kabinet artikel 8.17 van het Omgevingsbesluit aan te passen, zodat vanaf 1 januari 2027 de residuele methode het uitgangspunt wordt bij het vaststellen van de inbrengwaarde van grond. De ontwikkelmogelijkheden van een locatie worden dan bepalend.

De achterliggende gedachte is dat hoge grondprijzen bij eerdere transacties de haalbaarheid van latere woningbouw en gebiedsontwikkeling niet langer onder druk mogen zetten. Gemeenten moeten onder de Omgevingswet een deel van hun kosten voor wegen, riolering en groen verhalen op initiatiefnemers. Hoe hoger de inbrengwaarde van de grond, hoe minder ruimte er overblijft voor dat kostenverhaal. Ontwikkelaarsvereniging NEPROM steunt de residuele methode en ook de adviesgroep STOER adviseerde haar toe te passen, meldde PropertyNL. De motie werd gezien als alternatief voor een planbatenheffing, waar de indieners bezwaren tegen hebben.

Op 26 oktober, de dag van de uitzending, maakte het kabinet zijn koers bekend. Volgens het nieuwsbericht van de Rijksoverheid wil minister Boekholt-O’Sullivan dat de kosten van publieke voorzieningen voortaan vooraf worden meegenomen bij het bepalen van de inbrengwaarde, met de residuele grondwaardemethode als instrument. Daarnaast moet duidelijker worden welke kosten gemeenten op een projectontwikkelaar kunnen verhalen. Het voorstel wordt uitgewerkt met de VNG, ontwikkelaars, taxateurs en andere betrokkenen, en een overgangsregeling moet voorkomen dat lopende projecten worden ontregeld. Het kabinet verwacht dat de maatregelen vooral effect hebben op toekomstige woningbouwprojecten.

Daarmee is de discussie nog niet afgerond. De motie is geen wetgeving: het kabinet moet het Omgevingsbesluit nog wijzigen, en op 11 november staat volgens PropertyNL een commissiedebat over het grondbeleid op de agenda. Het onderwerp sluit aan bij eerdere afleveringen van Vastgoed gezocht. Zo besprak de Amsterdamse wethouder Alexander Scholtes in september al de residuele grondwaarde en erfpacht in de Amsterdamse Bouwagenda. Ook het Actieplan Versnelling Woningbouw zet in op snellere procedures.

Wat er op het spel staat voor de markt

Voor eigenaren van strategische grondposities en voor beleggers die grond met het oog op woningbouw hebben aangekocht, is het onderwerp direct relevant. Een residuele waardering laat de inbrengwaarde meebewegen met wat er op een locatie gebouwd kan worden en wat dat kost. Stijgen de bouwkosten of de publieke eisen, dan daalt de grondwaarde die in de berekening overblijft. Hoe zwaar dat uitvalt, hangt in belangrijke mate af van het peilmoment en van de overgangsregeling die het kabinet nog moet uitwerken.

Voor ontwikkelaars en gemeenten kan een vaste rekenmethode juist meer voorspelbaarheid geven, omdat de publieke kosten eerder in beeld komen. Of dat ook leidt tot sneller bouwen, is een van de vragen die de aflevering opwerpt.

Waarom luisteren?

De aflevering is een toegankelijke inleiding op een technisch maar ingrijpend dossier, op het moment dat het van motie naar beleid gaat. Met De Zeeuw zit een emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling aan tafel, en de omschrijving belooft zowel uitleg over de rekenmethode als de kritische vragen die nog openliggen: het peilmoment, onteigening en de stapeling van ambities. Wie grondposities heeft, met gemeenten onderhandelt over kostenverhaal of het commissiedebat van 11 november volgt, krijgt in ruim een halfuur een goed beeld van de argumenten.

Bron: BNR Vastgoed gezocht – Komt er nu echt een einde aan grondspeculatie?

Extra bronnen: Rijksoverheid, 26 oktober 2026, PropertyNL over de motie-Grinwis