Vanaf 1 januari 2027 moeten geldverstrekkers bij een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) rekening houden met de verwachte kosten van funderingsherstel. Dat geldt als een woning een hoog funderingsrisico heeft. Dat heeft NHG op 27 oktober 2026 bekendgemaakt. De herstelkosten gaan meetellen in de berekening van het maximale leenbedrag. Kopers van een woning met een slechte fundering kunnen daardoor minder lenen.

Wat er verandert

Funderingsherstel kost volgens NHG al snel tienduizenden euro’s en soms meer. NHG wil voorkomen dat kopers een woning financieren zonder financiële ruimte voor zulke kosten. Daarom stelt het fonds regels op, zodat alle geldverstrekkers funderingsrisico’s op dezelfde manier beoordelen. Door de verwachte kosten vooraf mee te nemen in de toegestane financieringslast, wordt duidelijker wat iemand verantwoord kan lenen. Dat verkleint volgens NHG het risico dat kopers na de aankoop voor kosten staan die zij niet kunnen opbrengen.

Directeur Roald van der Linde zegt dat een koper moet weten waar hij financieel aan toe is, zeker als er grote kosten voor de fundering aankomen. NHG wil volgens hem voorkomen dat een woning op papier betaalbaar lijkt, maar in de praktijk tot geldproblemen leidt. Dat is volgens de directeur in het belang van kopers en van een gezonde financieringsmarkt.

De nieuwe Voorwaarden en normen 2027 publiceert NHG op 30 oktober 2026. Ze gelden voor leningen waarvoor vanaf 1 januari 2027 een bindend aanbod wordt uitgebracht.

Zo werkt de toets

De basis ligt in het taxatierapport. Sinds 1 april 2026 staat daarin een inschatting van het funderingsrisico van de woning, op een schaal van A (laag risico) tot en met E (hoog risico). Bij risicoklasse D of E is een verkennend funderingsonderzoek verplicht. Een erkende deskundige controleert dan ter plekke of de inschatting klopt. Hij kijkt naar signalen zoals scheuren, klemmende ramen en deuren of vocht. De fundering zelf wordt daarbij niet blootgelegd.

De uitslag van dat onderzoek is laag, midden of hoog. Bij laag of midden stelt NHG geen extra eisen. Bij een hoog risico moet de geldverstrekker de indicatieve herstelkosten meewegen. Hij beoordeelt dan of de koper naast de hypotheeklasten genoeg ruimte overhoudt voor herstel. Een hypotheek met NHG blijft mogelijk, maar het bedrag kan lager uitvallen. De indicatieve herstelkosten zijn een schatting en geen offerte. Wie precies wil weten wat herstel kost, heeft een uitgebreid funderingsonderzoek nodig.

Voor bestaande NHG-leningen geldt een vergelijkbare toets bij een verhoging van de hypotheek. NHG geeft geldverstrekkers daarbij in bepaalde situaties ruimte om de herstelkosten niet mee te rekenen. Het gaat om noodzakelijk onderhoud of woningverbetering, zoals een lekkend dak, om iemand die na een scheiding in de woning blijft, en om huishoudens met betalingsproblemen van wie de hypotheek wordt aangepast. Funderingsherstel kan volgens NHG jaren duren, bijvoorbeeld omdat eigenaren afhankelijk zijn van hun buren.

Een praktisch aandachtspunt is de overgangsperiode. Wie na 1 januari 2027 een taxatierapport gebruikt dat eerder is opgesteld, mist mogelijk de indicatieve herstelkosten. Bij een hoog funderingsrisico zijn die volgens NHG wel nodig voor de financiering.

Betekenis voor de vastgoedmarkt

De maatregel geldt alleen voor hypotheken met NHG. De toets richt zich op de financieringsruimte van de koper: naast de vraag of die de hypotheeklasten kan dragen, kijkt de geldverstrekker of er ruimte overblijft voor mogelijk funderingsherstel. Over mogelijke gevolgen voor woningprijzen of voor verkopers doet NHG in zijn bekendmaking geen uitspraken. Vast staat wel dat de risicoklasse in het taxatierapport en de uitkomst van een eventueel verkennend onderzoek vanaf 2027 direct bepalen hoeveel een koper met NHG kan lenen.

Voor kopers en hun adviseurs wordt de informatie in het taxatierapport belangrijker. Dat past bij een bredere ontwikkeling in het vak. Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) presenteerde op dezelfde dag zijn eerste Staat van de Taxatiesector. Bijdragers aan dat rapport pleiten ervoor dat taxateurs meer aandacht geven aan risico’s zoals funderingen, klimaat, duurzaamheid en netcongestie. Daarmee verschuift de rol van de taxateur van waardebepaler naar bredere risicoanalist. De NHG-regels maken die risico-inschatting nu direct van belang voor de financiering.

NHG koppelt de nieuwe regels aan een bredere oproep. Funderingsproblemen vragen volgens het fonds om samenwerking tussen het Rijk, gemeenten, de financiële sector en andere partijen, met langdurige regie vanuit het Rijk. Kopers en eigenaren moeten risico’s op tijd kunnen herkennen en weten welke oplossingen er zijn. Daarvoor moet de informatie volgens NHG al bij de aankoop van een woning beschikbaar zijn.

Wat nu volgt

Op 30 oktober verschijnen de Voorwaarden en normen 2027 met de precieze regels. Hypotheekadviseurs en taxateurs moeten zich in de komende maanden voorbereiden op het meewegen van de herstelkosten. Voor aanbiedingen vanaf 1 januari 2027 gaat de toets in de praktijk gelden. Pas daarna wordt zichtbaar hoeveel kopers minder kunnen lenen en of dat doorwerkt in de prijzen van woningen met een hoog funderingsrisico.

Bron: NHG – NHG laat funderingsrisico meewegen bij hypotheek (27 oktober 2026). Extra bronnen: NHG – Woning met funderingsrisico; NRVT – Staat van de Taxatiesector; NRVT – Staat van de Taxatiesector (pdf); Vastgoedjournaal – Nieuwe NHG-regels: geldverstrekkers moeten rekening houden met funderingsherstel.