Het Gerechtshof Den Haag heeft op 2 december 2025 (ECLI:NL:GHDHA:2025:2572) een voorschot van € 75.000 teruggedraaid dat de kantonrechter in Rotterdam had toegekend aan de huurder van een broodjeszaak. De huurder had zijn winkelpand eind 2021 tijdelijk verlaten zodat de verhuurder de fundering kon herstellen. De werkzaamheden zouden ongeveer een jaar duren, maar het pand bleek zo slecht dat het moest worden gesloopt en herbouwd. Het hof oordeelt dat de huurder geen spoedeisend belang heeft bij een voorschot en dat bovendien niet aannemelijk is dat de bodemrechter schadevergoeding zal toewijzen. Doorslaggevend zijn een contractuele beperking van aansprakelijkheid in de tijdelijke ontruimingsovereenkomst en de standaardbepalingen uit de huurovereenkomst. De huurder moet het bedrag met rente terugbetalen.

Beide procespartijen zijn natuurlijke personen en worden in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd. Dat blijft in dit artikel zo. Appellant is de verhuurder, geïntimeerde is de huurder die de broodjeszaak exploiteerde. Het arrest werd gewezen door drie raadsheren van het team Handel.

De feiten: tijdelijk weg voor funderingsherstel

De huurder exploiteerde sinds 1983 een broodjeszaak in het centrum van een stad die in de uitspraak niet wordt genoemd. Hij huurt de bedrijfsruimte van de appellant. Op de huurovereenkomst zijn de standaard algemene bepalingen voor winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing. Twee daarvan spelen een hoofdrol.

De eerste bepaling sluit aansprakelijkheid van de verhuurder uit voor schade aan de huurder als gevolg van gebreken, ook als het gaat om zichtbare of onzichtbare gebreken aan het gebouw. De huurder heeft dan geen recht op huurvermindering, verrekening, opschorting of ontbinding. De tweede bepaling verklaart de wettelijke regeling over dringende werkzaamheden en renovatie, artikel 7:220 leden 1 tot en met 3 BW, buiten toepassing. Onderhoud en renovatie gelden volgens die bepaling niet als gebrek; de huurder moet ze gedogen zonder aanspraak op huurvermindering, ontbinding of schadevergoeding.

Het pand had een zeer slechte fundering. Het gebouw en de aangrenzende panden stonden ernstig scheef en er waren al noodmaatregelen genomen. Om de fundering te herstellen, moest de huurder vertrekken. Partijen sloten daarvoor een aparte overeenkomst over de uitvoering van noodzakelijke werkzaamheden, gedateerd 7 december 2021. Daarin stond dat de huurder het pand uiterlijk 1 januari 2022 zou verlaten en geen huur hoefde te betalen tot de oplevering. De werkzaamheden zouden op 1 januari 2022 beginnen en vermoedelijk maximaal twaalf maanden duren.

Cruciaal is een clausule over vertraging. De verhuurder zou zich inspannen om de verwachte opleverdatum te halen, maar zou niet aansprakelijk zijn voor kosten of schade van de huurder bij overschrijding, tenzij die het gevolg was van grove schuld of ernstige nalatigheid van de verhuurder.

De huurder vertrok begin januari 2022. Tijdens de werkzaamheden bleek de staat van het pand veel slechter dan gedacht. Het gebouw is gesloopt en wordt opnieuw opgebouwd. Ten tijde van het arrest was het nog niet klaar.

Procesverloop

In juni 2024 dagvaardde de huurder de verhuurder in kort geding. Hij vorderde dat de verhuurder het pand uiterlijk 1 juli 2024 weer ter beschikking zou stellen in de staat waarin hij het had verlaten, op straffe van een dwangsom, en daarnaast een voorschot van € 125.000 op schadevergoeding.

De kantonrechter in de rechtbank Rotterdam wees op 16 augustus 2024 de terugkeervordering af (ECLI:NL:RBROT:2024:8255). Het pand was door de sloop niet meer in de oude staat te herstellen. Wel kende de kantonrechter een voorschot van € 75.000 toe. Volgens de kantonrechter lag het in de risicosfeer van de verhuurder dat de funderingsaanpak was gestaakt en een afwijkend nieuw plan was gekomen, en was de verhuurder voorshands tekortgeschoten. Het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard zonder zekerheidstelling, en de proceskosten werden gecompenseerd. De verhuurder betaalde het voorschot op 10 september 2024.

De verhuurder ging in hoger beroep en vorderde terugbetaling. De huurder stelde zelf geen beroep in tegen de afwijzing van zijn terugkeervordering. In hoger beroep ging het dus alleen nog om het voorschot. Na een eerste mondelinge behandeling in november 2024 volgde op 15 september 2025 een zitting waarop beide advocaten pleitaantekeningen overlegden. Intussen was ook een bodemprocedure aanhangig gemaakt.

Standpunten van partijen

De huurder stelde dat hij door de gedwongen sluiting sinds januari 2022 in financiële problemen was geraakt en zonder voorschot failliet dreigde te gaan. Hij had geprobeerd zijn schade te beperken met cateringopdrachten, maar maakte volgens hem veel minder winst dan vóór de ontruiming. Hij vond dat de verhuurder zich schuldig maakte aan grove schuld of ernstige nalatigheid, beriep zich op een gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst en voerde daarnaast schadevergoeding aan op grond van artikel 7:220 lid 1 BW en onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW).

De verhuurder legde uit waarom de oplevering zoveel later kwam dan gepland. Het pand vormde een bouwkundige eenheid met enkele buurpanden waarvan de fundering ook moest worden aangepakt. Direct na het vertrek van de huurder zijn de werkzaamheden begonnen. Daarbij bleek dat het pand zou instorten als de werkzaamheden volgens plan werden voortgezet. Een bouwkundig adviesbureau adviseerde daarop eerst te slopen, dan de fundering te herstellen en vervolgens een nieuw pand te bouwen. Daarvoor was een nieuwe vergunning nodig, moest een gespecialiseerde restauratiearchitect worden gezocht en moesten van alle geveldetails en ornamenten profielen en mallen worden gemaakt om ze identiek terug te bouwen. Ook het afsluiten van stroom en gas door netbeheerder Stedin leidde volgens de verhuurder tot aanzienlijke vertraging. Verder wees hij op jaarstukken die de huurder in de bodemprocedure had overgelegd.

Het oordeel van het hof

Het hof onderzoekt eerst ambtshalve of de huurder een spoedeisend belang heeft, omdat dat in kort geding ook in hoger beroep een vereiste is. Het antwoord is nee. Uit de jaarstukken die de huurder zelf in de bodemprocedure had ingediend, bleek volgens de verhuurder dat de onderneming na de ontruiming juist meer winst maakte dan in de jaren daarvoor, ook in vergelijking met de jaren vóór corona. De huurder heeft die cijfers niet voldoende gemotiveerd bestreden. Bovendien verklaarde hij ter zitting dat het voorschot van € 75.000 nog op een spaarrekening stond. Daarmee is niet aangetoond dat hij het voorschot nodig heeft om financieel overeind te blijven. Alleen al daarom moet de vordering worden afgewezen.

Ten overvloede gaat het hof in op de vraag of het voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter schadevergoeding zal toekennen van ten minste het gevraagde voorschot. Ook daaraan is niet voldaan. Partijen hebben de gevolgen van de funderingswerkzaamheden in een aparte overeenkomst geregeld. Daarin rust op de verhuurder alleen een inspanningsverplichting om de termijn van twaalf maanden te halen, en is schadevergoeding bij overschrijding uitgesloten tenzij sprake is van grove schuld of ernstige nalatigheid. Dat de termijn ruim is overschreden, staat vast. Maar gelet op de toelichting van de verhuurder, die de huurder onvoldoende heeft weersproken, is in dit kort geding niet aannemelijk geworden dat de vertraging aan grove schuld of ernstige nalatigheid te wijten is.

Ook de grondslagen buiten de overeenkomst om halen het niet. Een beroep op artikel 7:220 lid 1 BW faalt omdat partijen daarvan in de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst zijn afgeweken. Een beroep op onrechtmatige daad faalt omdat de huurder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de verhuurder onrechtmatig heeft gehandeld.

Het hof vernietigt het vonnis voor zover de verhuurder tot betaling van € 75.000 was veroordeeld en voor zover de proceskosten waren gecompenseerd. De huurder moet het voorschot terugbetalen met de wettelijke rente vanaf 10 september 2024. Het hof wijst er daarbij op dat de hogere wettelijke handelsrente van artikel 6:119a BW niet kan worden toegewezen, omdat het niet gaat om betaling van een geldsom als in dat artikel bedoeld. De huurder wordt veroordeeld in de proceskosten van beide instanties, samen begroot op € 5.861,72.

Juridisch kader

Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, waartoe winkels en horeca met een voor het publiek toegankelijke ruimte behoren, kent een semi-dwingend beschermingsregime voor de duur en beëindiging van de huur. Artikel 7:291 BW maakt afwijking van die bepalingen ten nadele van de huurder in beginsel alleen mogelijk met goedkeuring van de rechter. Dat geldt echter niet voor de algemene bepalingen over gebreken en onderhoud. Artikel 7:204 BW en volgende regelen het gebrekenbegrip, en voor bedrijfsruimte mogen partijen daarvan in ruime mate afwijken. De veelgebruikte ROZ-modellen maken daar ook gebruik van, met een vergaande exoneratie voor gebreken.

Artikel 7:220 BW geeft de verhuurder het recht om dringende werkzaamheden uit te voeren en verplicht de huurder die te gedogen. Lid 1 laat daarbij de rechten van de huurder op huurvermindering en ontbinding onverlet. De huurder wilde daar ook een aanspraak op schadevergoeding aan verbinden. Het hof hoefde niet te beoordelen of dat in beginsel kan, omdat partijen bij deze bedrijfsruimte van de wettelijke regeling waren afgeweken: de algemene bepalingen verklaren de eerste drie leden van artikel 7:220 BW uitdrukkelijk niet van toepassing.

De geldvordering in kort geding is aan strenge eisen gebonden. De rechter moet een spoedeisend belang aannemen en het moet voldoende aannemelijk zijn dat de vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarnaast moet de rechter het restitutierisico meewegen: de kans dat de ontvanger een later onterecht gebleken betaling niet kan terugbetalen. In deze zaak sneuvelde de vordering al op het eerste vereiste.

Tot slot de exoneratie in de ontruimingsovereenkomst zelf. Een beding dat aansprakelijkheid uitsluit tenzij sprake is van grove schuld of ernstige nalatigheid, is bij professionele partijen in beginsel geldig. Op grond van artikel 6:248 lid 2 BW kan een beroep erop in uitzonderlijke gevallen onaanvaardbaar zijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Daarvoor is in kort geding echter een concrete onderbouwing nodig, die hier ontbrak.

Vergelijkbare rechtspraak

De uitspraak in eerste aanleg (ECLI:NL:RBROT:2024:8255) laat zien hoe anders een rechter dezelfde feiten kan wegen. De kantonrechter vond dat de staking van de funderingsaanpak en het nieuwe bouwplan in de risicosfeer van de verhuurder lagen, en kende een voorschot toe zonder dat vaststond dat sprake was van grove schuld of ernstige nalatigheid. Het hof gaat juist uit van de contractuele risicoverdeling en vraagt naar de onderbouwing van het financiële belang.

Bij de uitvoerbaarverklaring bij voorraad verwees de kantonrechter naar de maatstaf uit het arrest van de Hoge Raad van 20 december 2019 (ECLI:NL:HR:2019:2026), dat ging over schorsing van de tenuitvoerlegging van een ontruiming van een hotel-restaurant. Uitgangspunt is dat een veroordeling hangende hoger beroep kan worden uitgevoerd, tenzij het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand zwaarder weegt. Die afweging verklaart waarom de verhuurder hier eerst moest betalen en pas in hoger beroep het geld terugkreeg.

Voor de toetsing van exoneratiebedingen in het algemeen is het arrest van de Hoge Raad van 31 december 1993 (ECLI:NL:HR:1993:ZC1210) een vast referentiepunt. Daarin gaf de Hoge Raad aan dat de vraag of een beroep op een exoneratiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, afhangt van alle omstandigheden, waaronder de aard en ernst van de gedraging, de verhouding tussen partijen en de wijze waarop het beding tot stand is gekomen. In deze zaak ging het om een individueel onderhandelde regeling tussen een ondernemer en zijn verhuurder, opgesteld met het oog op precies het risico dat zich voordeed.

Bij de uitleg van de ontruimingsovereenkomst geldt bovendien de Haviltex-maatstaf (ECLI:NL:HR:1981:AG4158): wat mochten partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs van elkaar verwachten? Het hof leest de overeenkomst als een bewuste regeling van de gevolgen van de werkzaamheden, met een inspanningsverplichting in plaats van een resultaatsverplichting voor de opleverdatum.

Betekenis voor huurders, verhuurders en beleggers

Funderingsproblemen zijn in delen van Nederland een groeiend vraagstuk, vooral in oudere binnensteden op slappe bodem. Verhuurders van winkel- en horecapanden zullen vaker tijdelijk ontruiming nodig hebben voor herstel. Deze uitspraak laat zien dat een goed opgestelde tijdelijke ontruimingsovereenkomst de verhuurder veel bescherming biedt, ook als de werkzaamheden uit de hand lopen.

Voor huurders is de uitspraak een waarschuwing. Wie instemt met een tijdelijke ontruiming, tekent vaak een document dat de aansprakelijkheid van de verhuurder bij vertraging fors beperkt. In combinatie met de standaard algemene bepalingen bij winkelhuur, die de wettelijke bescherming bij renovatie en gebreken grotendeels uitschakelen, blijft er weinig ruimte over voor schadevergoeding. Een huurder die een tijdelijke verhuizing overweegt, kan beter vooraf onderhandelen over een vergoeding per maand vertraging, een harde uiterste opleverdatum of een recht op vervangende ruimte.

Ook de procedurele les is relevant. De huurder verloor op het spoedeisend belang, omdat zijn eigen jaarstukken uit de bodemprocedure lieten zien dat zijn onderneming het financieel beter deed. Wie in kort geding een geldvordering instelt, moet er rekening mee houden dat stukken uit andere procedures tegen hem kunnen worden gebruikt. De huurder moet bovendien het voorschot met rente terugbetalen en de proceskosten dragen.

Voor beleggers in winkelvastgoed met achterstallig onderhoud of funderingsrisico’s onderstreept het arrest het belang van contractuele afspraken. De uiteindelijke kosten van sloop en herbouw zijn voor rekening van de eigenaar, maar het risico van gederfde omzet van de huurder kan contractueel grotendeels worden afgedekt.

Praktische tips

• Leg tijdelijke ontruiming altijd schriftelijk vast. Regel de periode, de huurvrijstelling, de staat bij terugkeer, en wat er gebeurt als de werkzaamheden uitlopen of het pand niet meer in de oude vorm terugkomt.
• Huurders: onderhandel over vertragingsrisico’s. Een inspanningsverplichting met een uitsluiting behalve bij grove schuld biedt weinig houvast. Beding een vaste vergoeding per maand vertraging of een uiterste datum waarna ontbinding met vergoeding mogelijk is.
• Verhuurders: documenteer vertraging. De verhuurder kon hier concreet uitleggen waardoor de vertraging ontstond: een nieuw bouwkundig advies, een nieuwe vergunning, restauratie-eisen en netbeheerder. Die onderbouwing was beslissend.
• Wees zorgvuldig met geldvorderingen in kort geding. Een voorschot moet worden onderbouwd met actuele financiële gegevens. Het restitutierisico en eventuele latere terugbetaling met rente horen bij de afweging.
• Check de algemene bepalingen. De standaardbepalingen bij winkelhuur bevatten vergaande exoneraties voor gebreken en renovatie. Wie daarvan wil afwijken, moet dat in de bijzondere bepalingen expliciet regelen.

Afsluiting

Het Haagse hof stelt de contractuele risicoverdeling voorop: de huurder had ingestemd met een regeling die schadevergoeding bij vertraging uitsloot behalve bij grove schuld of ernstige nalatigheid, en die uitzondering is in kort geding niet aannemelijk gemaakt. Het arrest is een voorlopig oordeel. De bodemprocedure, die volgens de uitspraak al aanhangig is, zal definitief moeten uitwijzen of de huurder recht heeft op schadevergoeding. Tot die tijd moet de huurder de € 75.000 met rente terugbetalen.

Lees ook: Hof: notenwinkel mag geen horeca worden, laatbetalers moeten weg · Hof: webwinkel zonder publiek lokaal is geen 290-ruimte

Bron: Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2025:2572). Extra bronnen: Rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2024:8255) · Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2019:2026) · Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1993:ZC1210) · Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1981:AG4158) · NOvA Advocatenzoeker