Zorgorganisatie AxionContinu heeft twee woonzorglocaties verkocht aan vastgoedbelegger ResiCare. Het gaat om De Wartburg in Utrecht en De Hooghe Camp in IJsselstein, samen goed voor 272 serviceappartementen, 48 verpleeghuisplaatsen en een voormalig zorghotel. AxionContinu blijft op beide locaties de zorg en diensten leveren; daarover hebben de partijen langjarige afspraken gemaakt. De koopsom is niet bekendgemaakt.

Met de transactie scheidt AxionContinu het eigendom van het vastgoed van de zorgverlening. Voor ResiCare, dat zich richt op seniorenhuisvesting en zorgvastgoed, is het een uitbreiding van zijn woonzorgportefeuille.

Terughuur van het verpleeghuisdeel

De Wartburg in Utrecht bestaat uit serviceappartementen en een verpleeghuisdeel. Na de verkoop huurt AxionContinu het verpleeghuisdeel terug van de nieuwe eigenaar. Voor de serviceappartementen neemt ResiCare de bestaande huurovereenkomsten met de bewoners over en wordt het verantwoordelijk voor het vastgoedbeheer. De zorg en dienstverlening aan bewoners blijft in handen van AxionContinu.

Die opzet is in de zorgvastgoedmarkt gangbaar. De zorgorganisatie blijft gebruiker van de delen waar intensieve zorg wordt geleverd, terwijl de belegger het eigendom, het onderhoud en de verhuur van de zelfstandige woningen overneemt. Voor de zorgaanbieder komt daarmee kapitaal vrij dat anders in stenen vastzit, en verschuift de verantwoordelijkheid voor groot onderhoud en verduurzaming naar een partij die daarin is gespecialiseerd. De belegger krijgt in ruil een langjarige huurder voor het zorgdeel en een stabiele woningportefeuille.

Over De Hooghe Camp in IJsselstein en het voormalige zorghotel geeft de berichtgeving minder detail. Wel staat vast dat AxionContinu ook daar de zorg en diensten blijft verzorgen.

Belegger met focus op ouderen

ResiCare richt zich volgens de mededeling op huisvesting voor senioren en op zorgvastgoed. Het bedrijf zegt zich bij zijn objecten bezig te houden met vastgoedbeheer, verduurzaming en modernisering. De aankoop van de twee locaties past in die strategie: het gaat om bestaande complexen die al als woonzorgvoorziening in gebruik zijn.

De vraag naar dit type woningen groeit. Het aantal 75-plussers in Nederland neemt de komende decennia sterk toe, terwijl het beleid erop is gericht dat ouderen langer zelfstandig blijven wonen. Tussen het eigen huis en het verpleeghuis ontstaat zo een groeiende behoefte aan geclusterde woonvormen waar zorg dichtbij is. Serviceappartementen met een verpleeghuisdeel in hetzelfde complex, zoals in De Wartburg, sluiten op die vraag aan.

Een volle tafel adviseurs

Bij de transactie was een groot aantal adviseurs betrokken. CBRE begeleidde AxionContinu op commercieel vlak; daarnaast noemt de berichtgeving Dentons als juridisch adviseur. Aan de kant van ResiCare verzorgden Hollis en PVM de technische advisering, Greenberg Traurig de juridische en Capital Value de commerciële advisering. PPREF adviseerde de koper over de financiering. ING financierde de aankoop.

De omvang van het adviseursteam weerspiegelt de complexiteit van zo’n deal. Bij een woonzorgtransactie moeten naast de koop zelf ook de huurcontracten met bewoners, de terughuur door de zorgaanbieder en de afspraken over zorgverlening op elkaar worden afgestemd.

Over de voorwaarden van de financiering door ING is niets bekendgemaakt. In het algemeen kijken financiers bij zorgvastgoed vooral naar de huurder en de spreiding van de huurstroom: een object met een langjarige huurder voor het zorgdeel en een gespreide woninghuurstroom geldt voor financiers als relatief voorspelbaar, wat de financierbaarheid van zulke transacties ondersteunt.

Zorgvastgoed in beweging

De verkoop past in een bredere trend waarin zorgorganisaties hun vastgoedpositie herzien. Veel zorgaanbieders hebben de afgelopen jaren te maken gehad met krappe budgetten, personeelstekorten en een grote opgave om hun gebouwen te verduurzamen en aan te passen aan moderne zorgconcepten. Het vastgoed verkopen en (gedeeltelijk) terughuren is voor een deel van hen een manier om zich op de kerntaak, de zorg, te concentreren.

Voor beleggers is zorg- en seniorenvastgoed een segment dat aan belangstelling heeft gewonnen. Het combineert de demografische groei van de doelgroep met langjarige contracten en een maatschappelijke functie die aansluit bij duurzaamheids- en impactdoelen van institutionele en particuliere beleggers. Daar staat tegenover dat de exploitatie gevoelig is voor de financiële positie van de zorgpartner en voor wijzigingen in de bekostiging van zorg. Langjarige afspraken over zorg en dienstverlening, zoals AxionContinu en ResiCare die hebben gemaakt, moeten dat risico beperken.

De regio Utrecht kent bovendien een krappe woningmarkt. Een goed onderhouden voorraad serviceappartementen kan bijdragen aan de doorstroming op de woningmarkt, doordat senioren een grotere eengezinswoning achterlaten wanneer zij naar een woonvorm met zorg dichtbij verhuizen.

Wat volgt

Voor de bewoners van de serviceappartementen in De Wartburg verandert er volgens de mededeling in de eerste plaats van wie zij huren: ResiCare neemt de bestaande huurcontracten over en wordt aanspreekpunt voor het vastgoedbeheer, terwijl de zorg blijft zoals die was. Of en wanneer ResiCare begint met verduurzaming of modernisering van de twee complexen, en welke bestemming het voormalige zorghotel krijgt, is nog niet bekendgemaakt.

Ook de koopsom, de looptijd van de terughuur van het verpleeghuisdeel en de omvang van de financiering door ING zijn niet openbaar gemaakt. De transactie onderstreept dat de markt voor zorg- en seniorenvastgoed actief blijft, met beleggers die bestaande woonzorgcomplexen overnemen en zorgorganisaties die zich op de zorg zelf richten.

Bron: Vastgoeddata – ResiCare koopt twee woonzorglocaties van AxionContinu

Extra bron: Vastgoedjournaal – Axioncontinu verkoopt twee woonzorglocaties in Utrecht en IJsselstein aan Resicare