Logistiek ontwikkelaar CTP heeft in het derde kwartaal van 2026 aanzienlijk minder vierkante meters verhuurd dan een jaar eerder. Met 368.000 m² aan nieuwe huurcontracten en verlengingen bleef het volume ruim een derde achter bij hetzelfde kwartaal van 2025, toen 562.000 m² werd getekend. Toch groeien de huurinkomsten van de vooral in Centraal- en Oost-Europa actieve belegger gestaag door: over de eerste negen maanden kwam de brutohuur 12,5 procent hoger uit op € 632 miljoen. Dat blijkt uit de kwartaalcijfers die CTP op 29 oktober publiceerde.
Een opvallend zwak kwartaal na twee recordkwartalen
De terugval valt extra op omdat CTP in de eerste helft van het jaar juist uitzonderlijk veel verhuurde. In het eerste kwartaal tekende het bedrijf voor 762.000 m² en in het tweede kwartaal voor 813.000 m². Ten opzichte van dat laatste kwartaal is de daling bijna 55 procent. Ook historisch is het derde kwartaal een uitschieter naar beneden: in 2023 werd in die periode 585.000 m² verhuurd en in 2024 577.000 m².
In de toelichting bij de cijfers gaat CTP niet uitgebreid in op de oorzaak van het lagere kwartaalvolume. Topman Remon Vos legt in het persbericht vooral de nadruk op waar de vraag vandaan komt: van producenten die hun productie terughalen naar Europa, van logistieke dienstverleners en van groothandels die profiteren van de groeiende consumptie in Centraal- en Oost-Europa. Of het lage derde kwartaal een tijdelijke dip is of het begin van een afkoeling, moet het vierde kwartaal uitwijzen.
Over de eerste negen maanden blijft het beeld sterk. CTP verhuurde in totaal 1.943.000 m², 23 procent meer dan de 1.577.000 m² in dezelfde periode van 2025. Daarvan betrof 1.164.000 m² nieuwe huurcontracten en 779.000 m² verlengingen of uitbreidingen. Ongeveer 63 procent van de nieuwe contracten werd gesloten met bestaande klanten. De gemiddelde maandhuur op nieuw getekende contracten lag in het derde kwartaal op € 5,63 per m².
Huur stijgt, waardering niet
De groei van de huurinkomsten komt deels uit opleveringen en deels uit bestaand bezit: de vergelijkbare huurgroei bedroeg 4,8 procent, gedragen door indexatie en het optrekken van huren naar marktniveau. Bij 73 procent van de huurinkomsten is een indexatieclausule opgenomen die de huur jaarlijks laat meebewegen met de inflatie. De nettohuur steeg met 12,8 procent tot € 619 miljoen. De geannualiseerde huurinkomsten kwamen eind september uit op € 871 miljoen; CTP mikt op € 1 miljard in 2027. De bezettingsgraad bleef stabiel op 93 procent, de gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurcontracten bedroeg 6,3 jaar.
Onder de streep is het beeld minder rooskleurig. De nettowinst daalde met bijna 63 procent tot € 320 miljoen, tegen € 863 miljoen een jaar eerder. Dat komt vrijwel volledig door de herwaardering: waar CTP over de eerste negen maanden van 2025 nog € 774 miljoen aan waardestijgingen boekte, bleef dat dit jaar beperkt tot € 56 miljoen. Op projecten in ontwikkeling werd € 215 miljoen bijgeschreven, maar op het bestaande bezit moest het bedrijf ruim € 150 miljoen afwaarderen. CTP verwacht voor de rest van 2026 per saldo stabiele markthuren en rekent pas in 2027 weer op huurgroei. De totale portefeuille vertegenwoordigde eind september een waarde van € 19,4 miljard, bijna 10 procent meer dan een jaar eerder.
Bouwtempo afgestemd op de vraag
Opvallend is ook dat CTP de verwachting voor nieuwe opleveringen tempert. Het bedrijf rekent nu op een volume aan de onderkant van de eerder genoemde bandbreedte van 1,4 tot 1,7 miljoen m². In de eerste negen maanden werd 561.000 m² opgeleverd, tegen een rendement op de ontwikkelkosten van 10 procent en met 93 procent verhuurd bij oplevering. Eind september had CTP 1.677.000 m² in aanbouw, goed voor een potentiële jaarhuur van € 130 miljoen. Van de voor dit jaar geplande opleveringen was 55 procent voorverhuurd; bij oplevering verwacht CTP 80 tot 90 procent verhuurd te hebben.
Financieel houdt CTP een ruime buffer aan, met € 2,1 miljard aan liquiditeit. De schuldgraad van 46,6 procent ligt wel boven het eigen doel van 40 tot 45 procent. In oktober kondigde het bedrijf een inkoopprogramma voor eigen aandelen aan van maximaal € 100 miljoen.
Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?
Voor beleggers in logistiek vastgoed laat het kwartaal zien dat huurgroei en waardegroei uit elkaar kunnen lopen. De kasstromen groeien door indexatie en opleveringen, terwijl de taxaties op bestaand bezit onder druk staan. Dat sluit aan bij het beeld dat Savills eerder schetste van een logistieke markt die zich heroriënteert. Wie in de sector belegt, moet de komende kwartalen scherp letten op de vraag of het verhuurvolume in het vierde kwartaal herstelt, of dat het derde kwartaal het begin van een afkoeling markeert. Ook op de Nederlandse beleggingsmarkt was het derde kwartaal rustig: volgens MSCI zakte het beleggingsvolume in Nederland in die periode met 38 procent, al lag het na negen maanden nog 14 procent hoger.
In Nederland is CTP kleiner dan in Centraal- en Oost-Europa, waar het in Tsjechië, Roemenië, Hongarije en Slowakije gemiddeld ruim 28 procent marktaandeel heeft. Hier is het bedrijf onder meer eigenaar van CTPark Amsterdam City, en dat park laat zien welke rol stroom inmiddels speelt in de logistieke markt. Het complex in het Amsterdamse havengebied, met meer dan 120.000 m² opslag- en distributieruimte, draait volgens CTP vrijwel zelfvoorzienend op zon, wind en grootschalige batterijopslag. In januari tekende online supermarkt Crisp daar een huurcontract voor vijftien jaar voor ongeveer 13.000 m² magazijnruimte en 3.000 m² mezzanine. CTP wees er toen op dat de netcapaciteit in het gebied schaars is. Bij netcongestie kan een eigen energievoorziening voor huurders zwaar wegen.
Wat volgt
CTP handhaaft de winstverwachting voor 2026. De jaarcijfers volgen op 25 februari 2027. Dan wordt zichtbaar of de verhuur in het slotkwartaal het tempo van de eerste jaarhelft weer oppakt.
Bron: CTP – CTP N.V. Q3-2026 Results (persbericht via Business Wire) · Extra bronnen: CTP – Q3-2026 Results (pdf) · CTP – Crisp bij CTPark Amsterdam City (15 januari 2026)
