Het derde kwartaal van 2026 was voor de Nederlandse beleggingsmarkt in commercieel vastgoed een tegenvaller. Volgens nieuwe cijfers van MSCI werd tussen juli en september € 2,4 miljard in Nederlands commercieel vastgoed belegd, 38 procent minder dan in hetzelfde kwartaal van 2025. Dankzij een sterk eerste halfjaar staat de teller over negen maanden nog altijd 14 procent hoger, op € 10,1 miljard. Europees gezien was het kwartaal een van de zwakste in jaren, en juist daarin ligt voor sommige beleggers een kans.

Nederland houdt stand, maar het tempo is eruit

De cijfers komen uit de kwartaalanalyse Europe Capital Trends van MSCI, waarover PropertyNL op 29 oktober berichtte. Het beeld voor Nederland is tweeledig. Op kwartaalbasis zakte het volume fors weg, maar over de eerste drie kwartalen samen groeide alleen Spanje sneller dan Nederland binnen de zes grootste Europese vastgoedmarkten.

Ook de grote steden laten over negen maanden groei zien. In Amsterdam werd € 2,9 miljard belegd, een stijging van 17 procent. Daarmee klom de hoofdstad in de Europese ranglijst van de tiende naar de zevende plaats. Den Haag kwam uit op € 1,4 miljard (plus 40 procent) en Rotterdam op € 1,3 miljard (plus 35 procent).

Andere onderzoekers komen op een vergelijkbare orde van grootte, al verschillen de definities. JLL rekende eerder deze week met € 10,9 miljard over de eerste drie kwartalen en zag wonen als belangrijkste aanjager: de helft van het totale volume ging naar woningen. Capital Value telde tot en met het derde kwartaal € 6,91 miljard aan woningbeleggingen, 19 procent meer dan een jaar eerder, en verwacht dat het volume over heel 2026 boven de € 10 miljard uitkomt.

Europa beleeft een van de zwakste kwartalen in jaren

In heel Europa werd in het derde kwartaal € 43,0 miljard in commercieel vastgoed belegd. Dat is 24 procent minder dan een jaar eerder en het laagste kwartaalvolume sinds 2023. Ten opzichte van het gemiddelde derde kwartaal van de afgelopen vijf jaar ligt het volume 29 procent lager, ten opzichte van het tienjaarsgemiddelde zelfs 33 procent. Over negen maanden komt Europa uit op € 160 miljard, 3 procent minder dan in 2025.

Tom Leahy, hoofd vastgoedonderzoek EMEA bij MSCI, typeert het kwartaal als een van de zwakste perioden die de Europese vastgoedmarkt heeft gekend. Volgens hem hebben de opgelopen obligatierentes de transactieactiviteit duidelijk geraakt en de onzekerheid over de juiste prijs vergroot. De Europese Centrale Bank verhoogde dit jaar in juni en september de rente tot 2,5 procent, zo memoreerde JLL in zijn eigen analyse.

De terugval was het grootst in de kernmarkten. In Duitsland halveerde het kwartaalvolume bijna (min 47 procent) tot € 5,5 miljard; over negen maanden staat het land 18 procent lager op € 25,1 miljard. Frankrijk zakte in het kwartaal met 49 procent naar € 3,8 miljard. Het Verenigd Koninkrijk hield zich met een daling van 11 procent tot € 13,1 miljard beter staande, mede doordat logistiek, bedrijfsruimte en woningen samen iets meer dan 40 procent van het Britse volume uitmaakten. Zweden was de enige grote markt die groeide: het kwartaalvolume steeg met 27 procent tot € 4,0 miljard, gedragen door woningbeleggingen.

Kantoren blijven het zorgenkind. Het Europese beleggingsvolume in kantoren was het laagste sinds 2009. Het aanvangsrendement voor de beste kantoren in centraal Londen liep met 80 basispunten op naar het hoogste niveau sinds 2010. In Parijs ligt het prime-aanvangsrendement voor kantoren in het centrum nu onder de rente op tienjarige Franse staatsobligaties, wat erop wijst dat de prijzen daar nog niet volledig zijn aangepast. Woningen en zorgvastgoed waren de sectoren die over negen maanden wel groeiden.

Waar liggen de kansen?

Uit de cijfers vallen drie lessen te trekken.

Ten eerste verschuift de handel van losse panden naar bedrijfs- en portefeuilleovernames. Transacties van afzonderlijke objecten daalden Europees in het derde kwartaal met 31 procent tot € 24,7 miljard, terwijl overnames op entiteitsniveau met 20 procent stegen tot € 7,1 miljard. Het was de enige categorie die groeide. Wie over voldoende kapitaal en uitvoeringskracht beschikt, kan dus vooral via platforms en portefeuilles posities innemen, terwijl de concurrentie om losse objecten afneemt.

Ten tweede wijst MSCI op een kentering in het gedrag van verkopers. Volgens Leahy prijzen meer eigenaren hun vastgoed nu op een niveau waarvan zij verwachten dat het werkelijk verkoopbaar is, in plaats van op een theoretische waarde. Een lager volume gecombineerd met realistischer vraagprijzen is historisch vaak het moment waarop vroege kopers hun slag slaan. Leahy wees er bij de halfjaarcijfers al op dat beleggers die aan het begin van een opleving instappen het doorgaans beter doen dan wie afwacht.

Ten derde springt Nederland er relatief gunstig uit. Terwijl Duitsland en Frankrijk ook over negen maanden in de min staan, ligt het Nederlandse volume nog duidelijk boven dat van vorig jaar en groeien Amsterdam, Rotterdam en Den Haag. De kwartaaldaling van 38 procent laat wel zien dat ook de Nederlandse markt gevoelig is voor de hogere rente. Voor binnenlandse en buitenlandse beleggers die selectief willen instappen, biedt de combinatie van een stabiele woningmarkt, groeiende steden en minder concurrentie om individuele objecten ruimte om tegen scherpere prijzen aan te kopen.

Daar staan risico’s tegenover. JLL constateerde dat de risicopremie, het verschil tussen het prime-aanvangsrendement en de tienjaarsrente, sterk is geslonken; bij meergezinswoningen in Amsterdam is die premie zelfs verdwenen. Als de kapitaalmarktrente verder oploopt, kan dat de waarderingen onder druk zetten, vooral in segmenten waar weinig buffer is. Voor kantoren buiten de toplocaties blijft de vraag of de prijzen al voldoende zijn gedaald.

Wat volgt

Het vierde kwartaal is traditioneel het drukste van het jaar en zal laten zien of de Europese markt het herstel uit de eerste jaarhelft kan hervatten. In Nederland ligt volgens Capital Value alleen al in woningen ongeveer € 5,6 miljard aan transacties in de markt, waarvan naar verwachting minstens € 3,5 miljard nog dit jaar wordt afgerond. Met een voorsprong van 14 procent na negen maanden heeft Nederland een buffer richting een hoger jaarvolume dan in 2025, maar het slotkwartaal moet dat nog waarmaken. De richting van de kapitaalmarktrente blijft daarbij de belangrijkste factor om in de gaten te houden.

Bron: PropertyNL – Zwak derde kwartaal voor Nederlands commercieel vastgoed (cijfers MSCI Europe Capital Trends)
Extra bronnen: PropertyNL – JLL Research: wonen drijft in 2026 herstel beleggingsmarkt aan · Capital Value – Woningbeleggingsmarkt in 2026 door grens van 10 miljard euro · IPE Real Assets – European real estate transactions down 10% in 2026 (MSCI, eerste halfjaar)
Beeld: “Wide-Angle New York Stock Exchange” door wwward0 (Flickr), CC0 1.0