De gemeente Haarlem heeft bij het huidige tempo tot 2042 nodig om haar eigen vastgoed te verduurzamen. Dat concludeert ingenieurs- en adviesbureau Movares in een onderzoek dat het in opdracht van de gemeente uitvoerde. Van de 116 gebouwen op de lijst zijn er 57 waarvan de renovatiekosten het beschikbare budget overstijgen. Het onderzoek, waarover PropertyNL op 29 oktober berichtte op basis van het Haarlems Dagblad, laat zien hoe lastig het is om maatschappelijk vastgoed klimaatbestendig te maken als financiering, personeel en huurbeleid niet op elkaar aansluiten.

Zestien jaar voor isoleren en elektrisch verwarmen

Movares rekende uit dat het onder het huidige beleid zestien jaar duurt om alle gemeentelijke gebouwen te isoleren en over te schakelen op elektrische verwarming. Het gaat onder meer om panden die de gemeente verhuurt aan maatschappelijke organisaties.

Volgens het rapport zit het probleem niet zozeer in het totale geld. Haarlem heeft voldoende middelen, stellen de onderzoekers, maar de manier waarop het verduurzamingsfonds is ingericht werkt remmend. Het fonds is gekoppeld aan de huurniveaus. Een deel van het geld wordt gebruikt om huurverhogingen voor de gebruikers van de panden te compenseren. Daardoor blijft er minder over voor nieuwe maatregelen aan de gebouwen zelf.

Die koppeling heeft nog een ander effect. Als de kosten van een renovatie volledig in de huur zouden worden doorberekend, komen de huren voor maatschappelijke organisaties ver boven wat op de vrije markt gebruikelijk is. Voor clubs, stichtingen en andere huurders met een beperkt budget is dat niet op te brengen.

Te weinig ambtenaren, hoge bouwkosten

Naast de financiële knelpunten wijst Movares op een capaciteitsprobleem. De gemeente heeft te weinig ambtenaren om het werk op tijd uit te voeren. In combinatie met de hoge bouwkosten leidt dat tot een gefaseerde planning: de projecten die rendabel zijn, kunnen volgens het onderzoek in 2035 klaar zijn, terwijl de onrendabele projecten doorlopen tot 2042.

De onderzoekers adviseren de gemeente een helder plan op te stellen en de regels voor de huurberekening te versoepelen. Een belangrijke boodschap uit het rapport is dat verduurzaming van maatschappelijk vastgoed niet in alle gevallen volledig rendabel hoeft te zijn. Voor een gemeente spelen immers ook andere doelen mee dan een sluitende businesscase per pand, zoals CO₂-reductie en het in stand houden van voorzieningen in de wijk.

Het college van burgemeester en wethouders wil volgend jaar een routekaart presenteren. Daarin wordt ook de koppeling tussen verduurzaming en huur opnieuw bekeken.

Eerdere aanpak was kleiner van opzet

Haarlem werkt al langer aan de verduurzaming van zijn vastgoedportefeuille. In februari 2021 informeerde het college de gemeenteraad over een investeringsscenario voor 47 objecten, waarvan 23 monumenten en 24 niet-monumentale panden. Daarvoor werd € 9,0 miljoen uitgetrokken, verdeeld over de jaren 2021 tot en met 2024. De verwachte opbrengst was een jaarlijkse CO₂-reductie van 1.340 ton, ongeveer 14 procent, en een besparing op de energiekosten van € 637.000 per jaar, met een terugverdientijd van veertien jaar.

In dat scenario lag de nadruk op de monumentale panden: ongeveer de helft van de monumentenportefeuille werd aangepakt. Bij de niet-monumentale gebouwen ging het om een investering van ongeveer € 1 miljoen voor 24 objecten, gemiddeld € 36 per vierkante meter bruto vloeroppervlak. Dat deel werd nadrukkelijk niet als integrale renovatie aangepakt, waardoor gebruikers er volgens de raadsinformatiebrief rekening mee moesten houden dat er later opnieuw werkzaamheden zouden volgen.

Het nieuwe Movares-onderzoek maakt duidelijk dat die eerste stap slechts een deel van de opgave dekte. Met 116 gebouwen in beeld is de portefeuille die nu moet worden aangepakt ruim twee keer zo groot als het scenario uit 2021.

Een opgave die veel gemeenten kennen

Het Haarlemse dilemma staat niet op zichzelf. Gemeenten zijn in Nederland eigenaar van een omvangrijke portefeuille maatschappelijk vastgoed, waaronder scholen, sporthallen, cultuurgebouwen en wijkcentra. Veel van die gebouwen zijn gebouwd in een tijd dat energiezuinigheid geen eis was. Tegelijk wordt van de overheid verwacht dat zij het goede voorbeeld geeft in de energietransitie.

Voor gemeenten botsen bij dit soort vastgoed meerdere belangen. Een gebouw moet betaalbaar blijven voor de maatschappelijke huurder, de investering moet passen in de begroting en het werk vraagt om technische en projectmatige kennis die bij veel gemeenten schaars is. Het Haarlemse onderzoek laat zien dat juist de koppeling tussen investering en huur een systeem kan opleveren dat zichzelf vertraagt: hoe meer er wordt verduurzaamd, hoe meer geld er nodig is om de huurstijging te compenseren.

Voor de bouw- en installatiesector is het een signaal dat de vraag naar renovatiewerk aan maatschappelijk vastgoed de komende jaren blijft, maar dat de opdrachtverlening kan worden afgeremd door de beperkte capaciteit bij opdrachtgevers. Adviesbureaus en aannemers die gemeenten kunnen ontzorgen bij planvorming en uitvoering, sluiten aan bij het knelpunt dat Movares signaleert.

Wat volgt

De gemeenteraad van Haarlem zal zich over de toekomstige aanpak moeten buigen zodra het college volgend jaar de routekaart presenteert. Daarin moet duidelijk worden of de gemeente de koppeling tussen het verduurzamingsfonds en de huur loslaat, hoe zij het tekort aan uitvoeringscapaciteit wil oplossen en of zij bereid is onrendabele verduurzaming te accepteren om de planning te versnellen. Of 2042 daarmee naar voren kan worden gehaald, hangt af van die keuzes.

Bron: PropertyNL – Verduurzaming vastgoed trage en kostbare zaak voor gemeente Haarlem (op basis van Haarlems Dagblad)
Extra bron: Gemeente Haarlem – Raadsinformatiebrief verduurzaming gemeentelijk vastgoed (februari 2021), via Bouwstenen voor Sociaal
Beeld: “Goodman Heat Pump” door FanFan61618 (Flickr), CC BY-SA 2.0