In de eerste drie kwartalen van 2026 is in Nederland € 10,9 miljard in vastgoed belegd. Dat meldt JLL Research. Daarmee nadert het volume na negen maanden al het totaal van heel 2025. Woningbeleggingen nemen ongeveer de helft voor hun rekening. Tegelijk wijst het onderzoek op een dunnere risicopremie en duurdere financiering. Dat verschuift de kansen van core-vastgoed naar strategieën met meer risico en een langere horizon.

Volume bijna op het niveau van een volledig jaar

JLL becijferde begin dit jaar dat in 2025 voorlopig zo’n € 11,3 miljard in Nederlands vastgoed werd belegd, bijna 12 procent meer dan in 2024. Dat jaar kwam uit op € 10,1 miljard, na een dieptepunt van € 7,5 miljard in 2023. Met € 10,9 miljard na drie kwartalen ligt 2026 volgens een berekening van de redactie nu op ruim 96 procent van het jaartotaal van 2025. Er hoeft in het vierde kwartaal nog maar ongeveer € 0,4 miljard bij om dat niveau te evenaren. Het volume van heel 2024 is nu al met bijna 8 procent overtroffen.

Het slotkwartaal is in de Nederlandse beleggingsmarkt traditioneel het drukste van het jaar, omdat veel partijen transacties voor de jaarafsluiting willen afronden. Gaat dat patroon ook dit jaar op, dan ligt een derde jaar op rij met groei in de lijn der verwachting. Dat blijft wel een inschatting: JLL noemt geen jaarprognose in de cijfers die nu naar buiten zijn gebracht.

Living trekt de markt, uitponden domineert

De woningmarkt is de motor van het herstel. Volgens JLL is living goed voor de helft van het totale volume, ofwel grofweg € 5,4 à € 5,5 miljard (berekening van de redactie). Na drie kwartalen ligt dat segment al hoger dan in elk volledig jaar sinds 2020. Hoofd onderzoek Sven Bertens ziet na een aantal moeizame jaren weer grote portefeuilletransacties tot stand komen.

Het karakter van die markt is wel veranderd. Uitponden, het per woning verkopen van huurwoningen zodra die vrijkomen, is volgens JLL de dominante strategie. Nieuwbouw speelt een kleinere rol. Ook buitenlands kapitaal keert langzaam terug op de Nederlandse woningmarkt, vooral private equity.

Ook in kantoren, retail en logistiek is volgens JLL meer belegd dan vorig jaar. Nederland blijft een van de meest gewilde logistieke markten van Europa, al wordt het voordeel kleiner. Voor objecten met een realistische vraagprijs is de belangstelling groot. Een deel van de beleggers kiest echter voor Europese markten met lagere instapkosten of meer huurpotentieel. Volgens de onderzoekers maken vooral de hoge overdrachtsbelasting en de beperkte huurgroei internationale partijen selectiever. Die huurgroei doet zich maar op enkele locaties voor.

Financiering duurder, maar geld is er genoeg

Na de renteverhogingen van de ECB in juni en september staat de beleidsrente op 2,5 procent. De totale financieringskosten voor kantoren en woningen liggen volgens JLL nu rond 4,75 tot 5,00 procent, bij een loan-to-value van ongeveer 55 procent. Kapitaal blijft wel beschikbaar. Banken, verzekeraars en debt funds hebben balansruimte en waren de afgelopen maanden met een recordaantal actief. Ze kijken wel kritischer naar de kredietnemer, zegt Bertens. Vooral telt of die kan bijstorten als de waarde van het onderpand daalt.

De belangrijkste waarschuwing in het onderzoek gaat over de risicopremie. JLL meet die als het verschil tussen het prime aanvangsrendement en de tienjaarsrente. Die spread is het afgelopen jaar sterk geslonken. Bij meergezinswoningen in Amsterdam is hij zelfs verdwenen. Ook voor high street retail, kantoren en logistiek ligt de premie onder het gemiddelde sinds 2020. Voor core-beleggers, die een stabiel rendement met weinig risico zoeken, is die vergoeding mogelijk te klein. Volgens JLL kan dat leiden tot andere allocatiekeuzes, uitgestelde aankopen of prijsaanpassingen.

Waar de kansen liggen

Voor beleggers en gebruikers zijn er uit de cijfers vier lijnen af te leiden.

Van core naar core plus en value add. Core-transacties zijn schaars, omdat verkopers vasthouden aan oude waarderingen. Kopers rekenen intussen met een kleine spread en hogere financieringslasten. Volgens JLL verschuift de activiteit daardoor naar core plus en value add, met een andere groep kopers. Partijen die panden kunnen verbeteren, verduurzamen of herpositioneren, vinden daar ruimte.

Woningportefeuilles blijven in beweging. Nu uitponden de overhand heeft, komen er geregeld portefeuilles op de markt. Dat biedt kansen voor kopers met eigen vermogen of private-equitykapitaal. Ook voor partijen die verhuurde woningen per stuk willen verkopen zijn er mogelijkheden. Institutionele beleggers die op lange termijn willen verhuren, moeten de spread van nul procent in Amsterdam afwegen tegen het vooruitzicht van huurgroei.

Logistiek: prijsdiscipline loont. Voor logistiek vastgoed in Nederland houdt de interesse aan, maar internationale beleggers vergelijken nadrukkelijk met andere Europese markten. Verkopers die realistisch prijzen, vinden kopers. Value-add-strategieën vragen volgens JLL wel een langere horizon en een duidelijk zicht op huurgroei. De hoge overdrachtsbelasting weegt in die rekensom zwaar. Het buitenlandse kapitaal in logistiek ligt nog ruim onder het niveau van eerdere piekjaren.

Financiers zijn kieskeuriger. Wie wil kopen of herfinancieren, doet er goed aan rekening te houden met strengere eisen aan het eigen vermogen en de buffer van de kredietnemer. Tegelijk is het aantal actieve geldverstrekkers groot. Daardoor loont het om offertes van meerdere partijen te vergelijken, ook buiten de traditionele banken.

Wat nu volgt

Het vierde kwartaal moet uitwijzen of de markt 2025 voorbijgaat en of de verschuiving naar risicovollere strategieën doorzet. Voor beleggers blijven drie factoren bepalend: de richting van de ECB-rente en de kapitaalmarktrente, de zware last van de overdrachtsbelasting, en de vraag of verkopers hun prijsverwachtingen bijstellen. Bertens ziet in de markt meer realisme dan optimisme. Of dat ook leidt tot meer core-transacties, hangt af van de prijs die verkopers bereid zijn te accepteren.

Bron: PropertyNL – JLL Research: wonen drijft in 2026 herstel beleggingsmarkt aan (27 oktober 2026). Extra bronnen: JLL – Flinke stijging beleggingsvolume vastgoed: +12% in 2025 (14 januari 2026); Vastgoedmarkt – Nederlands beleggingsvolume na drie kwartalen bijna op niveau van heel 2025 (27 oktober 2026).