De Nederlandse woningbeleggingsmarkt koerst af op het beste jaar sinds 2020. Na drie kwartalen staat de teller volgens vastgoedadviseur Capital Value op € 6,91 miljard, 19 procent meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Met de deals die nu in de markt liggen, verwacht het bureau dat het jaarvolume uitkomt op ongeveer € 10,4 miljard. Achter dat record gaat echter een minder rooskleurige ontwikkeling schuil: de huurwoningvoorraad blijft netto krimpen, omdat een groot deel van de verhandelde bestaande woningen wordt aangekocht om later per stuk aan bewoners te worden verkocht.

Pijplijn van € 5,6 miljard

Capital Value meldt dat er op dit moment voor ongeveer € 5,6 miljard aan woningtransacties in de markt ligt. Daarvan zal naar verwachting minimaal € 3,5 miljard nog dit jaar worden overeengekomen. Opgeteld bij het volume van de eerste drie kwartalen komt dat neer op de genoemde € 10,4 miljard. Een deel van de transacties wordt volgens het bureau pas in januari 2027 geleverd, in verband met de verlaagde overdrachtsbelasting.

Ter vergelijking: over heel 2025 noteerde Capital Value een volume van € 9,7 miljard, op dat moment ook al het hoogste niveau sinds 2020. Komt de prognose uit, dan ligt 2026 ruim 7 procent boven het vorige jaar (berekening van de redactie). In de eerste helft van dit jaar was al € 4,8 miljard omgezet, wat betekent dat in het derde kwartaal circa € 2,1 miljard is belegd (berekening van de redactie).

Bestaand en nieuwbouw elk de helft

Nieuwbouw en bestaande huurwoningen zijn dit jaar elk goed voor ongeveer de helft van het volume. In aantallen gaat het tot en met het derde kwartaal om 12.770 bestaande huurwoningen en 10.850 nieuwbouwhuurwoningen, samen 23.620 woningen. Halverwege het jaar stond de teller op 9.270 bestaande en 7.690 nieuwe woningen, zodat er in het derde kwartaal circa 3.500 bestaande en ruim 3.150 nieuwbouwwoningen bij kwamen (berekening van de redactie).

Het onderscheid tussen beide segmenten is voor de huurmarkt wezenlijk. Een groot deel van de bestaande huurwoningen is volgens Capital Value gekocht met een uitpondstrategie: de nieuwe eigenaar verkoopt de woningen na verloop van tijd aan particuliere kopers. Die woningen verdwijnen daarmee uit de huurvoorraad. Het bureau concludeert dan ook dat de huurwoningvoorraad netto nog altijd afneemt, ondanks het hoge transactievolume. Dat sluit aan bij de jaarcijfers over 2025, toen Capital Value op basis van Kadastergegevens al een krimp van de huurwoningvoorraad met 26.000 woningen signaleerde.

Institutionelen de grootste koper

Institutionele beleggers vormen met een marktaandeel van 40 procent de grootste en groeiende kopersgroep. Zij domineren de nieuwbouwmarkt en financieren hun aankopen grotendeels met eigen vermogen. Daardoor zijn zij minder gevoelig voor de oplopende rente dan partijen die met veel vreemd vermogen werken.

Particuliere beleggers nemen 35 procent van het volume voor hun rekening, eveneens een stijgend aandeel. Zij kopen vooral bestaande woningen, meestal van institutionele en internationale verkopers, en zetten die doorgaans om naar koopwoningen.

Het aandeel van internationale beleggers komt uit op 17 procent. Dat is hoger dan vorig jaar, maar nog altijd onder het langjarig gemiddelde van 24 procent. De groei komt vooral uit bestaande huurwoningen. In de nieuwbouw spelen buitenlandse partijen nauwelijks een rol: hun aandeel daar bedraagt 6 procent, en dat komt grotendeels voor rekening van twee transacties van Heimstaden in Amsterdam en Rotterdam. Volgens Capital Value verkoopt Heimstaden deels bestaande woningen en herbelegt het de opbrengst in nieuwbouwprojecten.

Kwetsbare basis voor de bouwopgave

Capital Value-ceo Arjan Peerboom noemt 2026 een historisch jaar voor de woningbeleggingsmarkt, maar wijst tegelijk op de keerzijde. Er gaan volgens hem meer huurwoningen naar particuliere kopers dan er aan nieuwe huurwoningen bijkomen. Daarnaast komt ongeveer twee derde van de nieuwbouwinvesteringen van Nederlandse institutionele beleggers. Peerboom beschouwt die afhankelijkheid van een kleine groep partijen als een wankele basis voor de nieuwbouwambities van het kabinet.

Het bureau ziet de eerste stappen vanuit Den Haag als positief, maar vindt dat er meer nodig is om kapitaal aan te trekken voor nieuwe huurwoningen, zeker nu de rente oploopt. Concreet vraagt Capital Value snel duidelijkheid over de voorgenomen modernisering van de pensioenfondsvrijstelling en over de renteaftrekbeperking. Duidelijkheid over die twee dossiers is volgens het bureau nodig om meer internationaal kapitaal naar de Nederlandse huurmarkt te trekken.

Eerder deze maand waarschuwde Capital Value al dat de hogere hypotheekrente de verkoop van nieuwbouwwoningen onder druk zet. De nieuwbouwverkoop daalde vier kwartalen op rij, en zonder ingrijpen zou de woningproductie vanaf 2028 met ongeveer 5.000 woningen per jaar kunnen teruglopen. Het bureau stelde toen onder meer flexibelere woningbouwprogramma’s, latere betaling van grond- en bouwtermijnen en een doorbouwfaciliteit voor.

Kansen voor beleggers en ontwikkelaars

Voor eigenaren van bestaande woningportefeuilles blijft de markt gunstig. De vraag van particuliere beleggers, die woningen kopen om ze per stuk door te verkopen, zorgt voor concurrentie om bestaande complexen. Ook internationale beleggers zijn in dit segment actiever dan vorig jaar. Wie wil verkopen, treft dus een brede kring van gegadigden.

Voor ontwikkelaars ligt het beeld genuanceerder. De afzet van nieuwbouwhuurwoningen leunt sterk op een beperkt aantal Nederlandse institutionele partijen en op woningcorporaties, die volgens Capital Value het grootste deel afnemen van de nieuwbouw die niet naar institutionele beleggers gaat. Projecten die passen bij de voorkeuren van die afnemers, en die vergund en bouwrijp zijn, maken de meeste kans. Strategieën zoals die van Heimstaden, waarbij de opbrengst uit verkochte bestaande woningen opnieuw in nieuwbouw wordt gestoken, laten zien dat er ook voor internationale partijen een route naar nieuwbouw bestaat, al is die tot nu toe smal.

Wat nu volgt

De komende maanden moet blijken of de pijplijn van € 5,6 miljard inderdaad voor minimaal € 3,5 miljard wordt omgezet in getekende deals. Daarnaast is het wachten op de uitwerking van de pensioenfondsvrijstelling en de renteaftrekbeperking, die Capital Value als sleutel ziet voor de terugkeer van buitenlands kapitaal naar de nieuwbouw. De ontwikkeling van de rente blijft daarbij een bepalende factor, zowel voor de financiering van beleggers als voor de verkoop van nieuwbouwkoopwoningen.

Bron: Capital Value – Woningbeleggingsmarkt in 2026 door grens van 10 miljard euro (28 oktober 2026). Extra bronnen: PropertyNL (28 oktober 2026); Capital Value – halfjaarcijfers 2026 (10 juli 2026); Capital Value – jaarcijfers 2025 (17 december 2025); Capital Value – rentestijging en nieuwbouw (15 oktober 2026).