Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 7 mei 2024 (ECLI:NL:GHARL:2024:3168) het hoger beroep van een verhuurster van een hotel-restaurant grotendeels verworpen. Zij wilde de huur beëindigen omdat zij het hotel samen met haar zoon zelf wilde gaan exploiteren en omdat de huurder volgens haar tekortschoot in de brandveiligheid. Het hof oordeelde dat zij geen van beide opzeggingsgronden van artikel 7:296 lid 1 BW aannemelijk had gemaakt. De huurder mag blijven. Alleen een contractuele boete van € 300 wegens een te late huurbetaling in 2017 kreeg de verhuurster alsnog toegewezen.

Een hotel-restaurant, een opzegging en jaren van procederen

De zaak draait om een bedrijfsruimte waarin de huurder sinds 15 september 2016 een hotel-restaurant exploiteert. Alle betrokken partijen zijn natuurlijke personen en in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd; ook de plaats en het adres zijn weggelaten. Het arrest spreekt van [appellant] als verhuurster, [geïntimeerde1] als huurder en [geïntimeerde2] als tweede gedaagde, die zelf geen partij is bij de huurovereenkomst.

Bij exploot van 10 september 2020 zegde de verhuurster de huurovereenkomst op tegen 14 september 2021, het einde van de eerste huurperiode van vijf jaar. Zij voerde twee gronden aan: dringend eigen gebruik en een slechte bedrijfsvoering door de huurder. De huurder liet op 20 oktober 2020 weten dat hij niet instemde met de beëindiging. Daarmee bleef de huurovereenkomst van rechtswege doorlopen totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging zou hebben beslist, zoals artikel 7:295 BW voorschrijft.

De verhuurster stapte daarop naar de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht. Zij vorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming, een schadevergoeding van € 348.855,41 en betaling van € 5.835,45 aan huurpenningen die de huurder volgens haar ten onrechte had ingehouden. De huurder stelde op zijn beurt tegenvorderingen in, onder meer over huurkorting vanwege de coronacrisis.

De kantonrechter wees in een tussenvonnis van 27 oktober 2021 en vonnissen van 29 juni 2022 en 2 november 2022 de vorderingen van de verhuurster af en de tegenvorderingen van de huurder toe. Voor zover de vorderingen tegen [geïntimeerde2] waren gericht, werd de verhuurster niet-ontvankelijk verklaard. Zij werd in de proceskosten veroordeeld.

Uit het arrest blijkt dat beide partijen onderschrijven dat hun verstandhouding zeer slecht is en niet meer goed komt. Het hof begreep uit de stellingen van de verhuurster dat zij jaarlijks circa € 20.000 aan de procedures uitgeeft. In hoger beroep wees het hof eerst op 14 november 2023 een tussenarrest, waarna op 10 april 2024 een mondelinge behandeling volgde. Het eindarrest dateert van 7 mei 2024 en is gewezen door mrs. A.J.J. van Rijen, R.W.E. van Leuken en M.F.J.N. van Osch.

Wat de verhuurster in hoger beroep aanvoerde

In hoger beroep beperkte de verhuurster zich tot een aantal punten. Tegen de afwijzing van de ontbindingsvordering en tegen de niet-ontvankelijkverklaring ten aanzien van [geïntimeerde2] richtte zij geen grief. Het hof bekrachtigde die onderdelen daarom zonder verdere bespreking.

Haar hoofdpunt was de beëindiging wegens dringend eigen gebruik. Zij beriep zich op beide gronden uit artikel 7:296 lid 1 BW:

• de a-grond: de huurder zou het bedrijf niet behoorlijk voeren. Van de verwijten die zij eerder maakte, bleef in hoger beroep alleen de brandveiligheid van het hotel over;
• de b-grond: zij wilde het hotel-restaurant zelf gaan exploiteren, samen met haar zoon.

Daarnaast wilde zij dat het hof alsnog de € 5.835,45 aan ingehouden huur zou toewijzen en dat de huurder in de kosten van beide instanties zou worden veroordeeld. De huurder vroeg om bekrachtiging van de vonnissen en om veroordeling van de verhuurster in de kosten van het hoger beroep.

Brandveiligheid: eenzijdige rapporten wegen niet zwaar genoeg

Bij de a-grond moet de verhuurder aantonen dat de huurder het bedrijf niet als een goed huurder heeft uitgeoefend. Het hof vond dat de verhuurster daarvoor onvoldoende had gesteld en onderbouwd. De rapporten die zij liet opstellen, waren eenzijdig in haar opdracht gemaakt en werden door de huurder betwist. Tegelijkertijd lieten de controles van de overheid in 2018 en 2019 juist een positief beeld zien. Een onafhankelijk deskundigenonderzoek, dat in de procedure wel was aangeboden, had de verhuurster niet laten uitvoeren.

De les hieruit is praktisch: wie een huurder van bedrijfsruimte wil verwijten dat hij de veiligheid van het pand verwaarloost, moet met meer komen dan eigen partijrapportages. Een rapport van een onafhankelijke deskundige, bij voorkeur in overleg met de huurder aangewezen, of de bevindingen van de bevoegde toezichthouder wegen voor de rechter aanzienlijk zwaarder.

Eigen exploitatie: geen horeca-ervaring, geen overtuigende sommen

Bij de b-grond hanteerde het hof de bekende maatstaf: de verhuurder moet aannemelijk maken dat hij zelf, of een naaste verwant, het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik wil nemen, en dat hij het daarvoor ook dringend nodig heeft. Het hof verwees daarbij naar het arrest van de Hoge Raad van 12 juli 2002 in de zaak Vo-op/Vomar (NJ 2002, 457).

Het hof woog verschillende omstandigheden mee. Allereerst de verstoorde verhouding en de vele procedures die de verhuurster tegen de huurder had gevoerd. Dat de verhuurster van die procedures af wil, is volgens het hof op zichzelf geen geldige reden om de huur op te zeggen. Het hof sloot niet uit dat de procedures mede waren ingegeven door de wens de huur te beëindigen, maar benadrukte dat de opzegging op haar eigen merites moet worden beoordeeld.

Vervolgens keek het hof naar de vraag of de verhuurster en haar zoon werkelijk in staat en van plan waren het hotel te exploiteren. Het hof vond niet aannemelijk gemaakt dat moeder of zoon horeca-ervaring had. Volgens de verhuurster rijpte in 2017 het plan om het hotel zelf te gaan runnen. Het hof vond dat niet overtuigend: het plan kwam pas op na de onmin met de huurder en strookte niet met haar eerdere plannen voor appartementen en verhuur. De opleidingen en werkervaring van moeder en zoon die in het ondernemingsplan stonden, lagen op het terrein van zorg, financiële controle, commerciële economie en vastgoedmanagement, niet in de horeca. De horecadiploma’s waren pas in 2020 behaald, rond de tijd van de opzegging.

Ook de financiële onderbouwing overtuigde niet. De verhuurster rekende voor dat verhuur haar een rendement van 0,84 procent per jaar opleverde, tegenover 9,51 procent bij eigen exploitatie. Het hof wees erop dat in haar verhuurscenario werd uitgegaan van een huur van € 108.000 per jaar, terwijl een advies van BHAC van 13 april 2023 de markthuur per 1 september 2021 op € 76.500 exclusief btw had gesteld. De huurder betaalde sinds die datum € 70.000 per jaar. Daarnaast telde de verhuurster de besparing op proceskosten mee als voordeel van eigen exploitatie. Volgens het hof kan een verhuurder die zelf veel procedures aanspant, die kosten niet als argument voor een hoger rendement van eigen gebruik opvoeren.

De conclusie van het hof was dat ook de b-grond niet slaagde. De opzegging leidde dus niet tot beëindiging van de huurovereenkomst en er kwam geen ontruimingsdatum.

Vier posten ingehouden huur, één punt voor de verhuurster

Het tweede geschilpunt betrof de € 5.835,45 die de huurder op de huur had ingehouden. Het hof besprak de vier posten waaruit dat bedrag bestond afzonderlijk.

Contractuele boete (€ 300). De huur voor november 2017 was pas op 8 november betaald. Volgens het hof was daarmee de contractuele boete van € 300 verschuldigd. Het beroep van de huurder op matiging en op de redelijkheid en billijkheid slaagde niet. Het hof kende de wettelijke rente van artikel 6:119 BW toe vanaf 1 november 2017. Wel merkte het hof op dat deze tekortkoming, gelet op haar geringe betekenis, in elk geval geen ontbinding van de huurovereenkomst had kunnen rechtvaardigen.

Hekwerk Franse balkons (€ 2.032,20). Hier paste het hof artikel 7:206 lid 3 BW toe. Die bepaling geeft de huurder het recht om een gebrek zelf te laten verhelpen en de redelijke kosten op de huur in mindering te brengen als de verhuurder met het herstel in verzuim is. Voor zover het gaat om de bevoegdheid om die kosten te verrekenen, kan daar in de huurovereenkomst niet ten nadele van de huurder van worden afgeweken. Het verrekenverbod in de algemene bepalingen hield de verrekening dus niet tegen. De verhuurster was in verzuim, en haar vordering op dit punt werd afgewezen.

Impregnatie van een muur na lekkage (€ 1.900). Ook hier was de verhuurster volgens het hof in verzuim. Zij had niet uitgelegd waarom de termijn van drie dagen die de huurder haar had gegeven te kort zou zijn geweest. De verrekening bleef in stand.

Stucwerk en egaliseren van de keukenvloer (€ 1.603,25). Op grond van artikel 12.2 van de huurovereenkomst kwam de afbouw voor rekening van de huurder. De verhuurster had niet toegelicht waarom deze werkzaamheden daar niet onder zouden vallen. Ook deze verrekening bleef staan.

Per saldo kreeg de verhuurster alleen de boete van € 300 met rente toegewezen. De overige posten, samen € 5.535,45, mocht de huurder verrekenen.

De beslissing

Het hof bekrachtigde de vonnissen van de kantonrechter van 27 oktober 2021, 29 juni 2022 en 2 november 2022, met uitzondering van het onderdeel van het vonnis van 2 november 2022 waarin de boetevordering was afgewezen. De huurder werd alsnog veroordeeld tot betaling van € 300 aan contractuele boete, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 november 2017.

De verhuurster werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep: € 1.780 aan griffierecht en € 2.428 aan salaris advocaat (twee punten volgens appeltarief II), te betalen binnen veertien dagen. Over de nakosten loopt de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening, onder verwijzing naar HR 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853. De kostenveroordeling is uitvoerbaar bij voorraad. Wat meer of anders was gevorderd, werd afgewezen.

Het juridisch kader: dringend eigen gebruik bij 290-bedrijfsruimte

Een hotel-restaurant valt onder de huurregels voor middenstandsbedrijfsruimte van de artikelen 7:290 tot en met 7:310 BW. Die regels geven de huurder een sterke positie. Een verhuurder kan de huurovereenkomst niet eenvoudig opzeggen: de opzegging moet bij deurwaardersexploot of aangetekende brief gebeuren, met een termijn van ten minste een jaar en met vermelding van de gronden (artikel 7:294 BW). Stemt de huurder niet in, dan loopt de overeenkomst door totdat de rechter over de beëindiging heeft beslist (artikel 7:295 BW).

Artikel 7:296 BW bepaalt vervolgens wanneer de rechter de beëindiging mag toewijzen. Aan het einde van de eerste termijn van vijf jaar – zoals hier, tegen 14 september 2021 – zijn er twee gronden mogelijk:

1. de huurder heeft niet gehandeld zoals een goed huurder betaamt (de a-grond);
2. de verhuurder kan aannemelijk maken dat hij het verhuurde voor zichzelf, zijn echtgenoot of geregistreerd partner, of bloed- en aanverwanten in de eerste graad persoonlijk en duurzaam in gebruik wil nemen, en dat hij het daarvoor dringend nodig heeft (de b-grond).

Een zoon valt dus binnen de kring van personen voor wie een verhuurder eigen gebruik kan inroepen. Maar dat alleen is niet genoeg: de rechter toetst of het voornemen serieus en reëel is. Daarbij spelen ervaring, financiële haalbaarheid, de timing van het voornemen en de vraag of er een begrijpelijke, zelfstandige noodzaak is, een rol. In de rechtspraak wordt de verhuurder gevraagd om concrete plannen, een onderbouwd ondernemingsplan en aantoonbare deskundigheid. Het arrest van de Hoge Raad in Vo-op/Vomar, waarnaar het hof verwees, is in dat verband een vast referentiepunt voor de vraag wanneer een verhuurder het gehuurde voor eigen gebruik dringend nodig heeft.

Na tien jaar huur verandert het kader. Dan moet de rechter op grond van artikel 7:296 lid 3 BW een belangenafweging maken tussen de belangen van verhuurder en huurder. In deze zaak was die fase nog niet aan de orde; de opzegging was gericht tegen het einde van de eerste termijn.

Wordt een vordering wegens dringend eigen gebruik wel toegewezen, dan kent de rechter de huurder in beginsel een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe (artikel 7:297 BW). Voor verhuurders betekent dat een extra kostenpost die in een rendementsberekening van eigen exploitatie hoort te worden meegenomen.

Huurkorting tijdens corona

De kantonrechter had de tegenvorderingen van de huurder over huurkorting tijdens de coronacrisis toegewezen. In hoger beroep kwam dat onderdeel niet afzonderlijk aan de orde; het hof bekrachtigde de vonnissen van de kantonrechter. De toewijzing past in de lijn die zich na de coronasluitingen in de rechtspraak heeft ontwikkeld: de overheidsmaatregelen die horeca dwongen te sluiten, gelden als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW of als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, waardoor het nadeel tussen huurder en verhuurder kan worden verdeeld. Voor hotel- en horecahuurders leidde dat in veel zaken tot een korting op de huur over de periodes waarin het bedrijf gesloten moest blijven.

Wat betekent dit voor verhuurders en beleggers?

Het arrest laat zien hoe hoog de lat ligt voor een verhuurder die een lopende 290-huurovereenkomst wil beëindigen. Enkele lessen:

• Een eigen-gebruikplan moet ouder en sterker zijn dan het conflict. Ontstaat het voornemen om zelf te gaan exploiteren pas wanneer de relatie met de huurder verslechtert, dan zal de rechter dat plan kritisch bekijken. Ervaring, opleiding en een uitgewerkt ondernemingsplan moeten de intentie onderbouwen.
• Rendementsvergelijkingen moeten realistisch zijn. Een verhuurscenario dat uitgaat van een huur die ver boven een onafhankelijk huurprijsadvies ligt, ondermijnt de geloofwaardigheid van de hele berekening.
• Proceskosten zijn geen argument. Wie veel procedeert, kan de wens om van die kosten af te zijn niet aanvoeren als reden om de huurder uit het pand te krijgen.
• Bewijs gebreken in de bedrijfsvoering onafhankelijk. Eenzijdige rapporten leggen weinig gewicht in de schaal, zeker als de toezichthouder positief oordeelt.
• Verrekenverboden hebben grenzen. Een algemene bepaling die verrekening uitsluit, staat er niet aan in de weg dat de huurder de kosten van een herstel waarmee de verhuurder in verzuim is, met de huur verrekent (artikel 7:206 lid 3 BW).

Voor beleggers in hotel- en horecavastgoed onderstreept de uitspraak het belang van een goede verstandhouding met de exploitant en van heldere afspraken in de huurovereenkomst over onderhoud, afbouw en herstel. Een langdurig conflict kost niet alleen geld aan advocaten, maar kan – zoals hier – ook de positie van de verhuurder in een latere beëindigingsprocedure verzwakken.

Praktische tips voor huurders van bedrijfsruimte

Huurders kunnen uit deze zaak eveneens lering trekken. Wie een gebrek zelf laat herstellen en de kosten wil verrekenen, moet de verhuurder eerst in verzuim brengen: een schriftelijke melding met een redelijke termijn voor herstel. De huurder in deze zaak deed dat bij de impregnatie van de muur binnen een termijn van drie dagen, en het hof vond dat in de omstandigheden van het geval voldoende omdat de verhuurster niet uitlegde waarom die termijn te kort was. Daarnaast blijft tijdige betaling belangrijk: ook een betrekkelijk kleine vertraging kan, zoals hier, een contractuele boete opleveren die de rechter niet matigt.

Wat nu volgt

Met het arrest blijft de huurovereenkomst van het hotel-restaurant gewoon doorlopen. De huurder heeft – na een opzegging die al in september 2020 werd uitgebracht – de exploitatie kunnen voortzetten. Of partijen elkaar opnieuw in een procedure treffen, bijvoorbeeld over de huurprijs waarover BHAC al adviseerde of over een nieuwe opzegging tegen een later tijdstip, valt uit het arrest niet af te leiden. Tegen het arrest staat beroep in cassatie bij de Hoge Raad open; de kostenveroordeling is uitvoerbaar bij voorraad.

Bron: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2024:3168 (rechtspraak.nl) · Volledige tekst (open data Rechtspraak)