De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam heeft op 12 juni 2024 (ECLI:NL:RBAMS:2024:3528) een zwemschool die zwembanen huurde in een voormalige sportschool, niet toegestaan het zwembad weer te gebruiken. SK Sports B.V., die zwemlessen geeft onder de naam Zwemclub ABC, beriep zich op de wettelijke ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW. De rechter erkent dat de overeenkomst een huurovereenkomst van bedrijfsruimte is en dat SK Sports in beginsel ontruimingsbescherming heeft. Toch wijst hij de vorderingen af: de zwemschool wist al lang dat zij moest vertrekken, kreeg meermaals uitstel en gebruikte de ontruimingsbescherming volgens de rechter om tijd te rekken. Dat levert misbruik van recht op.

Gedaagde is de eigenaar van het pand, een natuurlijke persoon die in de uitspraak geanonimiseerd is en dat in dit artikel blijft. Het vonnis werd gewezen door een voorzieningenrechter in kort geding.

De feiten: van onderhuur naar directe huur

Het pand waarin het zwembad ligt, werd van 2013 tot 1 september 2023 verhuurd aan HealthCity B.V., die er een sportschool exploiteerde. Het adres wordt in de gepubliceerde uitspraak niet genoemd. SK Sports huurde, met medeweten van de eigenaar, zwembanen onder van HealthCity voor € 900 per maand. Die onderhuur liep van maart 2022 tot en met juni 2023. SK Sports en HealthCity spraken vervolgens af dat de zwemschool tot 1 september 2023 kon blijven.

Na het vertrek van HealthCity sloten de eigenaar en SK Sports in september 2023 rechtstreeks een overeenkomst. Het document droeg het opschrift van het gangbare model voor huur van kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, en de bijbehorende algemene bepalingen waren van toepassing verklaard. In de overwegingen stond dat een deel van het zwembad voor vier maanden werd verhuurd, dat het zwembad daarna verbouwd zou worden en dat de huurder dan geen ontruimingsbeschermingsprocedure zou starten.

De overeenkomst somde per dag op hoeveel banen SK Sports op welke tijden mocht gebruiken, variërend van twee tot drie banen op doordeweekse middagen en avonden en op zaterdag en zondag. De huur liep van 1 september tot en met 31 december 2023, maar zou daarna voor onbepaalde tijd doorlopen tenzij een van beide partijen opzegde, met een opzegtermijn van één maand. De aanvangshuur bedroeg € 7.500 per maand exclusief btw.

Op 4 januari 2024 stuurde een medewerker van een met de eigenaar verbonden vennootschap een factuur en zegde tegelijk de overeenkomst op per 31 maart 2024. Voor gebruik daarna moest SK Sports zich wenden tot de nieuwe huurder van de sportschool. De advocaat van SK Sports antwoordde eind maart 2024 dat de zwemschool geen overeenkomst had met die vennootschap en dat zij tegenover de eigenaar ontruimingsbescherming genoot. De advocaat van de eigenaar betwistte dat er sprake was van huur; het zou slechts gaan om een recht om op vaste tijden een paar banen exclusief te gebruiken. Hij sommeerde SK Sports het gebruik na 31 maart te staken en zegde voor de zekerheid de ontruiming aan per 30 april 2024.

SK Sports betaalde vanaf april 2024 geen huur meer, omdat het zwembad volgens haar door de gestarte verbouwing feitelijk niet meer bruikbaar was. Pogingen om onder te huren bij de nieuwe huurder van het pand, Special Sports, mislukten. Op 29 mei 2024 diende SK Sports bij de kantonrechter een verzoek in om verlenging van de ontruimingstermijn.

Procesverloop en vorderingen

SK Sports dagvaardde de eigenaar op verkorte termijn in kort geding. De zitting vond plaats op 29 mei 2024. De zwemschool vorderde, op straffe van dwangsommen, dat de eigenaar haar het zwembad en de banen liet gebruiken totdat de kantonrechter op het verzoek om verlengde ontruimingsbescherming had beslist, dat leerlingen en ouders de kleedkamers en het sanitair mochten gebruiken en dat zij sleutels of toegangspassen kreeg. Ook wilde zij pas weer huur betalen zodra het zwembad weer beschikbaar was. SK Sports wees erop dat de nieuwe huurder adverteerde met zwemlessen vanaf 1 juni 2024, zodat het zwembad dan kennelijk weer bruikbaar was.

Standpunten van partijen

SK Sports baseerde haar vorderingen op nakoming van de huurovereenkomst en op de wettelijke ontruimingsbescherming. Zonder de gevraagde voorzieningen kon zij volgens haar haar verplichtingen jegens zwemleraren en ander personeel niet nakomen en haar investeringen en vaste lasten niet terugverdienen. Haar onderneming zou daardoor ten onder gaan.

De eigenaar voerde primair aan dat er geen huur was, maar alleen tijdelijk gebruik. Subsidiair stelde hij dat SK Sports misbruik maakte van haar bevoegdheid. Zij wist altijd al dat zij eind 2023 weg moest, had zelfs nog enkele maanden extra gebruik gekregen, en verdere verlenging zou zijn belangen ernstig schaden.

Het oordeel van de voorzieningenrechter

De rechter neemt een spoedeisend belang aan, gezien wat SK Sports stelde over de gevolgen voor haar onderneming. Inhoudelijk volgt hij de zwemschool eerst op het punt van de kwalificatie. De overeenkomst van september 2023 is een huurovereenkomst van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Niet alleen het opschrift en de tekst wijzen daarop; ook de facturen van de eigenaar en zijn opzegging van januari 2024 spreken consequent van huur. Een zwembad kan bovendien als 230a-bedrijfsruimte worden aangemerkt, en aan de overige vereisten voor huur is voldaan.

De overeenkomst is aangegaan voor vier maanden, maar na 31 december 2023 voor onbepaalde tijd voortgezet. De opzegging van 4 januari 2024 per 31 maart 2024 was volgens de contractuele regeling geldig. De huur is daarmee op 31 maart 2024 geëindigd.

Dat betekent volgens de rechter nog niet automatisch dat SK Sports moest vertrekken. Als de huurder niet vrijwillig gaat, moet de verhuurder de ontruiming aanzeggen. Na een geldige aanzegging heeft de huurder van rechtswege twee maanden ontruimingsbescherming, en als de huurder binnen die termijn de kantonrechter om verlenging verzoekt, wordt de ontruiming geschorst tot ten minste de beslissing op dat verzoek. In dit geval gold de brief van eind maart 2024 als ontruimingsaanzegging per 30 april 2024; de e-mail van januari bevatte geen aanzegging. SK Sports diende haar verzoek tijdig in. In beginsel had zij dus ontruimingsbescherming tot de beslissing van de kantonrechter.

Toch leidt dat niet tot toewijzing. SK Sports vroeg in wezen dat de eigenaar zijn verplichtingen als verhuurder volledig zou hervatten, terwijl de huur rechtsgeldig was geëindigd en SK Sports dat ook niet betwistte. Het beroep op verlengde ontruimingsbescherming oogt volgens de rechter gezocht en lijkt bedoeld om tijd te winnen. De zwemschool wist al die tijd dat het gebruik eindig was en had zich zo’n jaar kunnen voorbereiden. De oorspronkelijke einddatum met HealthCity was 30 juni 2023, later verschoven naar 1 september 2023. Na bemiddeling door de gemeente Amstelveen kon SK Sports daarna nog vier maanden rechtstreeks bij de eigenaar huren, wetende dat er daarna verbouwd zou worden. Uiteindelijk schoof het vertrek nog op naar 30 april 2024.

De rechter noemt dit een normaal ondernemersrisico, waarop SK Sports ruim van tevoren kon anticiperen en ook heeft geanticipeerd. Zij voerde gesprekken met de gemeente en andere zwembaden. Daarbij kreeg zij alternatieve banen aangeboden in het Mirandabad in Amsterdam-Zuid en De Meerkamp in Amstelveen, al waren de tijden minder gunstig en de kosten hoger. Dat SK Sports die alternatieven niet wilde, is haar goed recht, maar dan valt niet in te zien waarom de eigenaar voor dat bedrijfsrisico zou moeten opdraaien. De eigenaar heeft daar tegenover aannemelijk gemaakt dat hij in ernstige problemen komt als hij het gebruik moet hervatten tot de kantonrechter beslist: de verbouwing zou vertragen en hij zou tekortschieten tegenover zijn nieuwe huurder.

Tegen die achtergrond merkt de rechter de vorderingen aan als misbruik van het recht op ontruimingsbescherming. Ze worden afgewezen en SK Sports wordt veroordeeld in de proceskosten van € 1.605.

Juridisch kader

Artikel 7:230a BW beschermt huurders van gebouwde onroerende zaken die niet onder het woonruimteregime of onder artikel 7:290 BW vallen, zoals kantoren, opslagruimte, sportaccommodaties en praktijkruimten. Die huurders hebben geen huurbescherming in de zin van verlenging van de huur zelf, maar wel ontruimingsbescherming. Na het einde van de huur moet de verhuurder de ontruiming aanzeggen. De huurder kan dan binnen twee maanden na de aangezegde datum de kantonrechter verzoeken de termijn te verlengen, telkens met maximaal één jaar en in totaal met maximaal drie jaar. Zolang op het verzoek niet is beslist, wordt de ontruiming opgeschort. De rechter weegt de belangen van huurder en verhuurder af. Bij onbehoorlijk gebruik, ernstige overlast of wanbetaling wordt het verzoek in beginsel afgewezen.

Artikel 3:13 BW bepaalt dat de bevoegdheid om een recht uit te oefenen niet mag worden misbruikt. Misbruik kan onder meer bestaan in het uitoefenen van een bevoegdheid met geen ander doel dan het schaden van een ander, met een ander doel dan waarvoor zij is verleend, of wanneer men in redelijkheid niet tot uitoefening had kunnen komen gezien de onevenredigheid tussen het belang bij uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad. De voorzieningenrechter past dit toe op het beroep op ontruimingsbescherming: het recht bestaat, maar wordt hier ingezet om een al lang aangekondigd vertrek op te schuiven.

Belangrijk is ook de kwalificatievraag. Huur vereist op grond van artikel 7:201 BW dat een zaak in gebruik wordt gegeven tegen een tegenprestatie. Bij het gebruik van banen op vaste tijden in een groter zwembad kan worden betwijfeld of er sprake is van huur van een gebouwde onroerende zaak of van een gebruiksrecht sui generis. De voorzieningenrechter beslist in dit geval op basis van de tekst, het gekozen huurmodel en de consequente terminologie van de eigenaar dat het om huur gaat.

Vergelijkbare rechtspraak

Voor de vraag wanneer iets een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:230a BW is, geldt het arrest van de Hoge Raad van 11 april 2014 over het voormalige vliegveld Valkenburg (ECLI:NL:HR:2014:899) als leidend. Daarin stond de vraag centraal of een landingsbaan als gebouwde onroerende zaak kan gelden; de Hoge Raad oordeelde dat dat niet het geval was. De zaak illustreert dat de reikwijdte van de 230a-bescherming afhangt van de aard van het gehuurde en de bestemming die partijen daaraan hebben gegeven. Dat een zwembad onder het regime kan vallen, zoals de voorzieningenrechter hier aanneemt, past in die benadering.

Bij de uitleg van wat partijen precies overeenkwamen, met name de vraag of hier huur of slechts gebruik werd afgesproken, speelt bovendien de Haviltex-maatstaf (ECLI:NL:HR:1981:AG4158): niet alleen de tekst telt, maar ook wat partijen over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De eigenaar koos zelf het huurmodel, sprak in facturen van huur en zegde de huur op. Het latere standpunt dat er alleen een gebruiksrecht was, kon daar niet tegenop.

Opvallend is ook de clausule in de overeenkomst dat de huurder na vier maanden geen ontruimingsbeschermingsprocedure zou starten. Ontruimingsbescherming is semi-dwingend recht: afstand die al bij het sluiten van de huurovereenkomst wordt afgesproken, is in beginsel niet rechtsgeldig, terwijl een huurder daar na het sluiten van de huurovereenkomst wel afstand van kan doen. De voorzieningenrechter bespreekt de clausule in zijn oordeel niet en baseert de beslissing op de algemene leer van misbruik van recht. Wel weegt mee dat SK Sports vanaf het begin wist dat het gebruik na de verbouwing zou eindigen.

Betekenis voor verhuurders, huurders en beleggers

Voor eigenaren van sportaccommodaties, zwembaden en andere bijzondere bedrijfsruimte laat de uitspraak zien dat tijdelijke verhuur aan een tussengebruiker risico’s meebrengt. Wie een standaard huurmodel gebruikt, facturen voor huur stuurt en de huur opzegt, kan achteraf moeilijk volhouden dat er alleen een gebruiksrecht was. De wettelijke ontruimingsbescherming geldt dan in beginsel volledig, ook bij gedeeltelijk en tijdgebonden gebruik van een ruimte.

Tegelijk biedt de uitspraak verhuurders een uitweg in uitzonderlijke situaties. Als de huurder al geruime tijd weet dat het gebruik eindigt, uitstel heeft gekregen, alternatieven heeft aangeboden gekregen en de verhuurder concrete schade lijdt bij voortzetting, kan een beroep op ontruimingsbescherming als misbruik van recht worden aangemerkt. Dat is een uitzondering op een sterk beschermend regime en geen algemene regel.

Voor huurders is de boodschap dat ontruimingsbescherming geen garantie biedt om te blijven. Wie het beroep daarop vooral gebruikt om een al lang aangekondigd vertrek op te schuiven, loopt het risico op afwijzing en een proceskostenveroordeling. Huurders die werkelijk tijd nodig hebben, doen er goed aan aantoonbaar naar alternatieven te zoeken en hun belangen concreet te onderbouwen.

Voor beleggers die sportscholen en leisurevastgoed in portefeuille hebben, onderstreept de zaak het belang van een goed geregelde overgang bij wisseling van huurder. Onderhuurders van de vertrekkende exploitant kunnen bij directe contracten met de eigenaar zelfstandige rechten verkrijgen die een geplande verbouwing of een nieuwe verhuring kunnen frustreren.

Praktische tips

• Kies het juiste contracttype. Wie alleen tijdelijk gebruik wil toestaan, moet niet het standaard 230a-huurmodel gebruiken en moet in facturen en correspondentie niet van huur spreken.
• Regel beëindiging na aanvang van de huur. Afstand van ontruimingsbescherming vooraf in het huurcontract is in beginsel zonder effect. Leg een einddatum met afstand van bescherming vast in een beëindigingsovereenkomst die pas na het sluiten van de huurovereenkomst wordt gesloten.
• Let op stilzwijgende verlenging. Een contract voor bepaalde tijd dat automatisch voor onbepaalde tijd doorloopt, vereist een tijdige opzegging. Zeg vervolgens ook uitdrukkelijk de ontruiming aan.
• Leg alternatieven en uitstel vast. Documenteer gemaakte afspraken over uitstel en aangeboden alternatieve locaties. Dat was hier van groot belang voor de belangenafweging.
• Huurders: onderbouw uw belang concreet. Een beroep op verlengde ontruimingsbescherming moet worden gedragen door een reîl belang en aantoonbare inspanningen om een alternatief te vinden.
• Onderhuur bij een vertrekkende exploitant. Beleggers en nieuwe exploitanten moeten vooraf in kaart brengen welke onderhuurders er zijn en welke afspraken met hen zijn gemaakt.

Afsluiting

De Amsterdamse voorzieningenrechter erkent de 230a-bescherming van de zwemschool, maar laat haar niet toe om een al lang aangekondigd vertrek met een beroep op die bescherming uit te stellen. Het vonnis is een voorlopig oordeel in kort geding. Over het parallel ingediende verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn moet de kantonrechter afzonderlijk beslissen; uit de gepubliceerde uitspraak blijkt niet wat daarvan de uitkomst is.

Lees ook: Scotch & Soda moet verhuizen binnen Stadshart Amstelveen: head of terms bindt huurder aan nieuwe winkel en Douglas moet wijken voor herontwikkeling winkelcentrum Kroonpassage.

Bron: Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2024:3528)

Extra bronnen: Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2014:899) · Hoge Raad (ECLI:NL:HR:1981:AG4158) · NOvA Advocatenzoeker – mr. M. Westerveld · NOvA Advocatenzoeker – mr. M. Meijer