Het ontwikkelconsortium BPD-De Nijs begint in december met de transformatie van het voormalige Slachthuis in Haarlem. Het hoofdgebouw krijgt twee horecazaken met terrassen, sportvoorzieningen en creatieve bedrijfsruimtes in verschillende maten voor beginnende ondernemers. De laatste nog te transformeren gebouwen moeten in het voorjaar van 2026 open. Het project liep eerder vertraging op door sterk gestegen bouwkosten.

Van slachterij naar werk- en ontmoetingsplek

Het Slachthuisterrein in Haarlem-Oost kent een geschiedenis van ruim honderd jaar. De herontwikkeling, die onder de naam Slachthuishof wordt uitgevoerd, combineert nieuwbouwwoningen met de herbestemming van de gemeentelijke monumenten op het terrein. Die monumentale gebouwen, waaronder het slachthuis zelf, de directeurswoning, de kantoren en de stallen, vormen het historische hart van het gebied.

Het poppodium was het eerste onderdeel dat werd gerealiseerd. Het werd als afzonderlijke bouwopdracht aanbesteed, zodat het eerder kon worden gebouwd dan de rest van het project. Haarlemse muzikanten wachtten al lange tijd op zo’n voorziening; Stichting Hart Haarlem en Patronaat zijn als gebruikers bij het podium betrokken. Die volgorde, waarbij een publiekstrekker vooruitloopt op de rest van de ontwikkeling, wordt bij gebiedstransformaties vaker toegepast om een nieuwe plek alvast op de kaart te zetten en bezoekers te trekken voordat de commerciële ruimtes in de verhuur gaan.

Het woongedeelte van het plan is al grotendeels gerealiseerd. Volgens BPD-De Nijs zijn ruim 160 duurzame nieuwbouwwoningen inmiddels opgeleverd en bewoond. Ook het poppodium is al in gebruik. Met de nu aangekondigde transformatie van het hoofdgebouw volgt het commerciële en maatschappelijke deel van het plan, dat het gebied ook overdag en buiten de woonfunctie moet laten leven.

Vrijwel alle ruimtes komen uit op de gezamenlijke Slachtstraat. Die straat is bedoeld als verbindende ruimte waar bijeenkomsten en feesten kunnen plaatsvinden en waar gebruikers, bewoners en bezoekers elkaar tegenkomen.

Aanbesteding rond, verhuur van start

Volgens het consortium is de aanbesteding afgerond. Zowel de bouwwerkzaamheden als de verhuur van de bedrijfsruimtes gaan nog dit jaar van start. Het aanbod aan bedrijfsruimte is gevarieerd in omvang, zodat ook kleine, startende ondernemers een plek kunnen vinden. Daarmee richt het project zich nadrukkelijk op een segment dat in veel Nederlandse steden moeilijk aan betaalbare werkruimte komt.

De vertraging van het project hangt samen met de sterke stijging van de bouwkosten in de afgelopen jaren. Die stijging, die vooral in 2021 en 2022 hard aankwam door duurdere materialen, energie en arbeid, heeft in heel Nederland projecten onder druk gezet. Bij de herbestemming van monumentale gebouwen speelt dat extra, omdat restauratie en aanpassing aan moderne eisen op het gebied van brandveiligheid, installaties en isolatie vaak duurder uitvallen dan nieuwbouw per vierkante meter.

Team en ontwerp

Opdrachtgever voor het Slachthuishof is de combinatie van gebiedsontwikkelaar BPD (Bouwfonds Property Development) en M.J. De Nijs Projectontwikkeling; De Nijs is ook als bouwbedrijf bij het project betrokken. Het ontwerpteam bestaat volgens Hans van Heeswijk architecten uit dat bureau zelf, ZUS (Zones Urbaines Sensibles), vanOmmeren-architecten, Wijngaarde & Partners, Markus, Metabolic, Advier en Alliander DGO. Hans van Heeswijk architecten richt zich op de renovatie van de monumentale gebouwen.

De geschiedenis van de plek is in het ontwerp als uitgangspunt gebruikt. Op duurzaamheidsgebied is het plan ambitieus opgezet: de nieuwe woningen zijn gasloos, regenwater wordt via wadi’s en goten opgevangen, zonnepanelen op de woningen moeten in een groot deel van de elektriciteitsvraag voorzien en het gebied wordt verwarmd met warmte-koudeopslag.

Herbestemming van industrieel erfgoed

Het Slachthuis past in een bredere trend waarbij voormalige industriële complexen in Nederlandse steden een nieuwe bestemming krijgen als gemengd woon-werkgebied. Oude fabrieken, remises, gasfabrieken en slachthuizen liggen vaak op locaties die door de stadsuitbreiding inmiddels relatief centraal zijn komen te liggen. Ze bieden ruime, karaktervolle gebouwen die zich goed lenen voor horeca, cultuur en creatieve bedrijvigheid.

Voor ontwikkelaars en beleggers is het businessmodel van zulke projecten doorgaans gemengd. De woningen dragen financieel het grootste deel van de investering, terwijl de commerciële en culturele functies in de monumenten zorgen voor de identiteit en aantrekkingskracht van het gebied. Die functies zijn tegelijk vaak het lastigst rond te rekenen, omdat de huurinkomsten van horeca en kleinschalige bedrijfsruimte beperkt zijn ten opzichte van de kosten van restauratie.

Gemeenten zien in dergelijke projecten bovendien een manier om bedrijfsruimte voor kleine ondernemers in de stad te behouden. In veel steden verdwijnt die ruimte juist door transformatie naar woningen, waardoor starters, ambachtslieden en creatieve bedrijven moeilijk een betaalbare plek vinden.

Wat er nu volgt

De bouwwerkzaamheden aan het hoofdgebouw starten in december. Tegelijkertijd begint de verhuur van de commerciële ruimtes aan horecaondernemers, sportaanbieders en startende bedrijven. Volgens de planning van BPD-De Nijs gaan de laatste gebouwen die nog getransformeerd moeten worden in het voorjaar van 2026 open. Daarmee zou het Slachthuishof, jaren na de start van de planvorming, als compleet woon-, werk- en uitgaansgebied in Haarlem-Oost in gebruik zijn.

Welke huurders zich in de bedrijfsruimtes en horecazaken vestigen en tegen welke voorwaarden, is nog niet bekendgemaakt.

Bron: PropertyNL · Hans van Heeswijk architecten – Slachthuishof Haarlem