Het Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch heeft op 16 juli 2024 een langlopend huurgeschil tussen vastgoedonderneming Romulus Property XIV B.V. en de Verenigde Staten van Amerika beslecht (ECLI:NL:GHSHE:2024:2291). De VS huurden sinds 1970 een complex op een voormalige staatsmijn, dat zij als legerbasis gebruikten, en zeiden de huur op tegen 30 september 2020. Romulus vond dat dit een jaar te vroeg was en eiste ruim € 2,3 miljoen aan huur. De VS eisten op hun beurt ruim 4,4 miljoen dollar voor gebouwen en verbeteringen die zij in de loop der jaren hadden aangebracht en bij vertrek achterlieten. Het hof wijst beide vorderingen af en bekrachtigt daarmee het vonnis van de kantonrechter in Maastricht. De uitspraak is leerzaam voor iedere verhuurder en huurder van grote, specifieke complexen: over de uitleg van verlengingsopties, tussentijdse opzegging en de vergoeding van achtergelaten opstallen.

Een huurrelatie van vijftig jaar

De VS huurden vanaf 1 augustus 1970 een terrein met gebouwen, een voormalige staatsmijn, en gebruikten het als legerbasis. De plaats is in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd. Aanvankelijk was DSM de verhuurder. Tussen DSM en de VS werden in de loop der jaren verschillende huurovereenkomsten gesloten. Al in een ‘Letter of Agreement’ uit de jaren zeventig en in een overeenkomst van 16 juni 1976 stond dat de VS de huur op elk moment mochten opzeggen, met een opzegtermijn van ten minste twaalf maanden.

De laatste overeenkomst tussen DSM en de VS dateert van 1 april 1998 en liep van 1 oktober 1997 tot en met 30 september 2001. Daarin stond onder meer:

• dat de verhuurder de VS na afloop de optie gaf de huur te verlengen in termijnen van vijf jaar, tenzij er was opgezegd volgens artikel 3;
• dat de VS de huur op elk moment konden beëindigen met een opzegtermijn van ten minste twaalf maanden (artikel 3);
• dat de VS met schriftelijke goedkeuring van de verhuurder wijzigingen mochten aanbrengen en gebouwen mochten neerzetten, en dat zij die bij het einde naar eigen keuze konden verwijderen of achterlaten (artikel 9 sub a);
• dat de verhuurder, als die de wijzigingen of verbeteringen wilde behouden en de VS daarmee instemden, de VS de restwaarde zou vergoeden (artikel 9 sub b).

DSM wilde op een gegeven moment van het eigendom af, maar wel betrokken blijven. Samen met de partij achter Romulus werd een constructie opgezet waarbij DSM het complex inbracht in een commanditaire vennootschap, met een belang van 10 procent voor DSM en 90 procent voor Romulus. Dat gebeurde omstreeks juli 1999. Bij een supplement van 21 februari 2002 namen Romulus en de C.V. de positie van verhuurder over.

Daarna volgden meerdere supplementen. De looptijd werd verlengd tot 30 september 2006 en later, bij een supplement uit december 2009, met tien jaar tot 30 september 2016. Tussen 2016 en 2019 kwamen nog vier supplementen tot stand, die vooral over de huurprijs gingen. Op 23 september 2019 zegden de VS de huur op tegen 30 september 2020. Zij betaalden tot die datum huur en gebruiken het complex sindsdien niet meer.

De eerste aanleg

Romulus vorderde bij de kantonrechter in Maastricht onder meer ontbinding van de huurovereenkomst, achterstallige huur en schadevergoeding. De VS vorderden in reconventie ruim € 4,48 miljoen. De kantonrechter wees in een vonnis van 26 januari 2022 de vorderingen van beide partijen af. Beide gingen in hoger beroep, elk alleen tegen het deel dat over hun eigen vordering ging, en beide wijzigden hun eis.

In hoger beroep vroeg Romulus een verklaring voor recht dat de huur door de opzegging pas per 30 september 2021 was geëindigd, plus € 2.304.304,55 aan achterstallige huur. De VS vorderden 4.404.002 Amerikaanse dollar.

Eerst: rechtsmacht en toepasselijk recht

Omdat een vreemde staat partij is, moest het hof eerst vaststellen of de Nederlandse rechter bevoegd is. Het hof oordeelde van wel. Het gehuurde ligt in Nederland en de kantonrechter had het beroep van de VS op immuniteit van jurisdictie terecht verworpen. Uit de standpunten van partijen leidde het hof af dat zij het erover eens waren dat Nederlands recht van toepassing is. Partijen waren het er ook over eens dat het complex ‘overige bedrijfsruimte’ is in de zin van artikel 7:230a BW. Dat betekent dat de bijzondere huurbescherming voor winkel- en horecaruimte uit artikel 7:290 BW niet geldt en dat de contractsbepalingen grotendeels bepalend zijn.

Uitleg volgens Haviltex, niet contra proferentem

Het hof stelde voorop hoe het contract moet worden uitgelegd. Volgens de vaste Haviltex-maatstaf uit het arrest van de Hoge Raad van 13 maart 1981 gaat het niet alleen om de taalkundige betekenis van de tekst, maar ook om wat partijen redelijkerwijs over en weer van elkaars verklaringen en gedragingen mochten begrijpen en verwachten. Ook gedragingen na het sluiten van de overeenkomst kunnen daarbij een rol spelen, zoals de Hoge Raad in 2012 bevestigde.

Romulus had betoogd dat onduidelijke bepalingen ten nadele van de opsteller moesten worden uitgelegd, de zogeheten contra-proferentemregel. Het hof verwierp dat. Die regel past niet bij de Haviltex-maatstaf, en van een ongelijke verhouding tussen partijen was nauwelijks sprake. Romulus had niet betwist dat zij als vastgoedonderneming een commerciële, professionele partij is, en zij werd bij de overname van de verhuurderspositie bijgestaan door een advocaat.

Geen automatische verlenging, wel opzegging op elk moment

De kern van het hoger beroep van Romulus was dat artikel 2 sub b van de overeenkomst een ‘passieve’ optie bevatte: zonder opzegging zou de huur automatisch met vijf jaar worden verlengd, en tussentijds opzeggen zou niet kunnen. Volgens die redenering liep de laatste periode door tot 30 september 2021, en was de opzegging tegen 30 september 2020 een jaar te vroeg.

Het hof volgde Romulus op geen enkel punt. Ten eerste staat er in artikel 2 sub b dat de verhuurder de VS de optie verleent om te verlengen. Dat is iets anders dan een automatische verlenging. Ten tweede is artikel 3 in alle versies van het contract ongewijzigd gebleven: de VS mochten de huur op elk moment beëindigen, met inachtneming van twaalf maanden opzegtermijn. Volgens het hof, net als volgens de kantonrechter, zouden die woorden betekenisloos worden als de uitleg van Romulus werd gevolgd.

Romulus wees er verder op dat het contract voorzag in overleg over een nieuwe huurprijs anderhalf jaar voor de einddatum. Daaruit zou volgen dat er zes maanden waren om tot overeenstemming te komen en dat daarna nog twaalf maanden overbleven om op te zeggen. Het hof zag dat anders. Als partijen het niet eens werden over een nieuwe huur, eindigde de huur gewoon op de afgesproken einddatum; de VS hoefden dan niet op te zeggen. Bovendien kwam die bepaling over het overleg niet meer voor in het supplement van december 2009.

Ook het argument dat de slotzin van artikel 2 sub b, over opzegging volgens artikel 3, zinloos zou zijn als de VS steeds konden opzeggen, overtuigde niet. Volgens het hof maakte die zinsnede duidelijk dat de verhuurder geen verlengingsoptie hoefde aan te bieden als de VS al hadden opgezegd. Zonder die zin had Romulus de optie ook na een opzegging moeten aanbieden, wat vreemd zou zijn.

Gedrag van partijen bevestigt de uitleg

Het hof keek ook naar de manier waarop de contracten elkaar opvolgden. Verlengingen waren niet steeds vijf jaar: de overeenkomst van 1998 had een looptijd van vier jaar en de verlenging uit 2009 tien jaar. En verlengingen gingen niet automatisch, maar werden telkens uitdrukkelijk vastgelegd. Dat strookt niet met de stelling van Romulus.

Rond 30 september 2016 wilden de VS over een verlenging van drie jaar onderhandelen. Romulus zag daarin bewijs dat ook de VS dachten dat alleen tegen het einde van een optieperiode kon worden opgezegd. Het hof vond dat niet. De VS legden uit dat zij bij een verlenging van vijf jaar onnodig budget voor vijf jaar hadden moeten vrijmaken, en in brieven uit augustus en december 2016 hadden zij Romulus laten weten dat het Amerikaanse Congres slechts toestemming gaf voor drie jaar.

Het hof leidde bovendien uit stukken uit de periode van de overname af dat Romulus zelf ook wist dat de VS op elk moment konden opzeggen. In het taxatieverslag van 1 april 1999, dat de basis vormde voor de inbreng van het complex in de C.V., stond dat met zoveel woorden vermeld. Romulus stelde dat rapport niet te kennen, maar het hof vond dat onaannemelijk, gezien doel en strekking van het rapport en de verdeling van de belangen in de C.V. Uit verslagen van besprekingen bleek verder dat Romulus de tussentijdse opzegmogelijkheid destijds als lastig ervoer, onder meer met het oog op de financiering van het complex, en het contract op dat punt wilde wijzigen. Het hof benadrukte dat het ook zonder deze documenten tot hetzelfde oordeel zou zijn gekomen.

Romulus voerde subsidiair aan dat partijen na 2016 overeenstemming hadden bereikt over een optieperiode tot 30 september 2021. Ook dat verwierp het hof. Dat partijen jaarlijks afspraken maakten over de huurprijs, betekent niet dat zij het eens waren over een verlenging van vijf jaar. Uit een e-mail van de VS van 31 augustus 2016 en de correspondentie daarna bleek juist het tegendeel. En zelfs als partijen van een verlenging van vijf jaar waren uitgegaan, dan nog konden de VS op 23 september 2019 opzeggen tegen 30 september 2020. Het hoger beroep van Romulus faalde.

Geen vergoeding voor achtergelaten gebouwen

Het hoger beroep van de VS ging over de restwaarde van gebouwen en verbeteringen die zij in de loop der tijd hadden aangebracht en bij vertrek hadden achtergelaten. Partijen waren het erover eens dat die vordering moest worden beoordeeld aan de hand van artikel 9 van de overeenkomst van 1 april 1998.

Het hof las artikel 9 zo: het was aan de VS om te beslissen of zij wijzigingen verwijderden of achterlieten, en Romulus moest dat accepteren. Een vergoeding was alleen verschuldigd als de verhuurder de wijzigingen wilde behouden, een ‘desire to keep’. Hoewel het contract dat niet letterlijk zegt, moest die wens volgens het hof uiterlijk rond de oplevering of het einde van de huur zijn geuit of gebleken. Anders zou het risico ontstaan dat de VS een gebouw sloopten dat de verhuurder juist wilde houden.

De VS leidden die wens af uit een reeks omstandigheden. Romulus had na de opzegging, maar vóór het einde van de huur, het complex meermaals bezocht en potentiële nieuwe huurders rondgeleid. Zij had een lijst gestuurd van gebouwen die zij in elk geval aan een potentiële huurder, het COA, wilde laten zien. Na een gezamenlijke inspectie op 29 en 30 september 2020 leverden de VS het complex op. Romulus behield de gebouwen, handhaafde de nutsaansluitingen, en vanaf november 2021 was het complex in gebruik als asielzoekerscentrum, waarbij ook door de VS gebouwde opstallen werden gebruikt.

Het hof oordeelde dat die omstandigheden, ook in samenhang bezien, niet betekenen dat Romulus een ‘desire to keep’ had of dat de VS daarop mochten vertrouwen. Romulus had nooit met zoveel woorden gezegd dat zij wilde dat de VS bepaalde gebouwen zouden achterlaten. Dat zij gebouwen aan een potentiële huurder wilde tonen, betekende niet dat zij per se wilde dat die bleven staan. Romulus mocht er immers van uitgaan dat de gebouwen eenvoudigweg zouden achterblijven, en had moeten accepteren als er toch iets was verwijderd. Het complex is zeer specifiek en niet eenvoudig te verhuren, wat de VS wisten of hadden kunnen weten.

Het hof legde de verantwoordelijkheid bij de VS. Als zij uit de rondleidingen een wens tot behoud afleidden, had het op hun weg gelegen om uiterlijk bij de oplevering te vragen of dat klopte en om welke gebouwen het ging. Romulus moest immers eerst weten wat zij voor de gebouwen zou moeten betalen om dat te kunnen afwegen tegen de mogelijke huuropbrengst. Daar kwam bij dat Romulus in augustus 2020, in reactie op een e-mail van de VS over inventaris, had laten weten dat die mocht achterblijven mits zij om niet werd overgedragen. De VS hadden pas bij conclusie van antwoord, dus in de procedure, met hun vordering aangeklopt. Dat Romulus het complex later enige tijd aan het COA verhuurde en de gebouwen gebruikte, achtte het hof niet meer relevant.

Ook geen ongerechtvaardigde verrijking

Subsidiair stelden de VS dat Romulus ongerechtvaardigd was verrijkt. Het hof wees erop dat zo’n vordering, waar partijen hun verhouding contractueel hebben geregeld, alleen bij bijzondere omstandigheden kan slagen, onder verwijzing naar rechtspraak van de Hoge Raad uit 2004. Het hof wilde aannemen dat de opstallen op zichzelf waarde vertegenwoordigen, maar dat betekent niet dat Romulus daarvan heeft kunnen profiteren. Het complex werd slechts van 1 november 2021 tot 1 december 2022 aan het COA verhuurd. Volgens Romulus, onbetwist door de VS, wil de gemeente niet dat dit gebruik wordt hervat en lijkt verhuur aan een ander niet mogelijk. Herbestemming ligt dan voor de hand, en dan zullen de opstallen moeten worden gesloopt. De VS hebben die sloopkosten uitgespaard; Romulus zal ze moeten dragen. Bovendien gaat het hof ervan uit dat de opstallen, gerealiseerd in de jaren tachtig, grotendeels zijn afgeschreven.

De beslissing

Het hof bekrachtigde het vonnis van de kantonrechter. Romulus moet de proceskosten van het principaal hoger beroep betalen, € 30.208, en de VS die van het incidenteel hoger beroep, € 9.503,50. Een door de VS gevraagde oproeping van de C.V. in het geding werd afgewezen, nadat de VS de daarop gerichte grief ter zitting hadden ingetrokken. Het arrest werd gewezen door mrs. M. van Ham, K.J.H. Hoofs en H.F.P. van Gastel.

Lessen voor verhuurders en huurders van bijzondere complexen

Lees een verlengingsoptie als wat er staat. Een ‘optie om te verlengen’ voor de huurder is geen automatische verlenging. Wie als verhuurder zekerheid over de looptijd wil, moet dat expliciet vastleggen, en een tussentijdse opzegmogelijkheid van de huurder schrappen of beperken.

Tussentijdse opzegging is een waarderings- en financieringsrisico. Een huurder die op elk moment met twaalf maanden kan opzeggen, levert een veel minder zekere kasstroom op dan een vaste looptijd. In deze zaak bleek uit oude besprekingsverslagen dat de verhuurder dat bij de overname al als bezwaar zag, met het oog op de financiering. Een koper of nieuwe verhuurder doet er goed aan zulke bepalingen in de due diligence zwaar te wegen, en niet te rekenen op een uitleg die afwijkt van de tekst.

Taxatierapporten kunnen tegen je worden gebruikt. Het hof leidde kennis van de opzegmogelijkheid mede af uit een taxatieverslag dat aan de transactie ten grondslag lag. Wat in zulke stukken staat, kan later bepalend zijn voor de uitleg van het contract.

Restwaarderegelingen vragen om een helder moment. Bij een clausule die de verhuurder alleen laat betalen als hij aangebrachte voorzieningen wil behouden, is het verstandig vast te leggen wanneer en hoe die wens moet worden geuit, en hoe de restwaarde wordt bepaald. Het hof legde de bal hier bij de huurder: wie een vergoeding wil, moet uiterlijk bij oplevering duidelijkheid vragen. Een rondleiding met een potentiële huurder is geen keuze voor behoud.

Ongerechtvaardigde verrijking is geen vangnet. Als het contract de vergoeding regelt, zal een rechter niet snel via ongerechtvaardigde verrijking alsnog een vergoeding toekennen, zeker niet bij een complex dat lastig te herbestemmen is en waarvan de opstallen grotendeels zijn afgeschreven.

Hoe nu verder

Met dit arrest komt in feitelijke instanties een einde aan een geschil over een huurrelatie die een halve eeuw duurde. Tegen het arrest staat nog cassatie bij de Hoge Raad open. Voor de eigenaar ligt de opgave nu vooral bij de toekomst van het complex: volgens de in het arrest weergegeven en door de VS niet betwiste stellingen is voortzetting van het gebruik als opvanglocatie niet aan de orde en lijkt herbestemming, met sloop van de opstallen, de meest voor de hand liggende route.

Romulus werd in hoger beroep bijgestaan door mr. B. Martens, de VS door mr. L.J. Böhmer, beiden advocaat in Amsterdam.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:GHSHE:2024:2291