De kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad, heeft op 15 augustus 2024 een verhuurder van bedrijfsruimte met lege handen naar huis gestuurd én hem veroordeeld tot terugbetaling van ruim € 7.500 aan zijn huurster. De verhuurder wilde de huurovereenkomst laten ontbinden en de ruimte laten ontruimen wegens een vermeende huurachterstand en onbetaalde energieafrekeningen. De kantonrechter oordeelde dat er geen achterstand was, dat de energieafrekeningen onvoldoende waren onderbouwd en dat de verhuurder juist te veel huur, indexering en servicekosten had geïnd. De uitspraak is gepubliceerd onder ECLI:NL:RBNHO:2024:8238 (zaaknummer 10785377 \ CV EXPL 23-3755).

De zaak is een schoolvoorbeeld van wat er misgaat wanneer afspraken over huurprijs, indexering en doorbelasting van energie- en servicekosten niet strak worden vastgelegd en afgerekend. Voor verhuurders van kleinere bedrijfscomplexen met gedeelde meters en voorschotten bevat het vonnis een duidelijke waarschuwing: wie kosten doorbelast, moet kunnen laten zien hoe, waarom en met welke verdeelsleutel.

De feiten: een huurovereenkomst uit 2017 en een vaststellingsovereenkomst uit 2022

De huurster, een vereniging, huurt sinds 1 juli 2017 een bedrijfsruimte met aanhorigheden van de verhuurder, een natuurlijk persoon. Beide partijen zijn in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd. Het vonnis vermeldt niet waarvoor de vereniging de ruimte gebruikt en ook niet of het gaat om winkel- of horecaruimte in de zin van artikel 7:290 BW of om overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Voor de beoordeling van dit geschil maakte dat ook geen verschil: het ging niet om huurbescherming, maar om geld.

Opvallend is dat de indexatiebepaling in de oorspronkelijke schriftelijke huurovereenkomst was doorgehaald en voorzien van de aantekening “N.V.T.”. Dat detail zou later beslissend blijken.

Op 26 september 2022 sloten partijen een vaststellingsovereenkomst. Daarin legden zij onder meer vast dat de kale huur € 2.200 per maand zou gaan bedragen. De huurster kreeg het recht om tussentijds op te zeggen met een termijn van negen maanden; de verhuurder kon alleen tegen het einde van de vijfjaarstermijn opzeggen. Verder zou de verhuurder bij netbeheerder Liander een individuele meter voor gas en elektra aanvragen, waarna de hogere huur zou ingaan. Ook zou hij de bestaande tussenmeter laten herijken. Over parkeerruimte zouden partijen overleggen aan de hand van een tekening; kwamen zij er niet uit, dan konden zij die vraag op grond van artikel 96 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) aan de kantonrechter voorleggen.

De kantonrechter stelde vast dat de verhoogde huur van € 2.200 gold vanaf 1 februari 2023. Daarvoor bedroeg de kale huur € 1.275 per maand.

Wat de verhuurder vorderde

De verhuurder dagvaardde de huurster op 31 oktober 2023. Hij vorderde ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en betaling van € 5.675,34, vermeerderd met de wettelijke handelsrente. Daarnaast wilde hij een gebruiksvergoeding van € 2.404,04 plus € 125 energievoorschot per maand over de periode na 30 september 2023, zolang de vereniging de ruimte bleef gebruiken. Zijn vordering was gebaseerd op een huurachterstand en op energieafrekeningen die volgens hem onbetaald waren gebleven, aangevuld met incassokosten en rente.

De tegenaanval van de huurster

De vereniging voerde verweer en stelde een forse tegenvordering in, die zij later nog vermeerderde. Volgens haar was er geen sprake van een achterstand, maar had zij juist te veel betaald. Zij vorderde onder meer:

• € 15.866,04 aan onverschuldigd betaalde kale huur;
• primair € 5.923,60, subsidiair € 5.018,46 aan onverschuldigd betaald vastrecht voor gas en elektra;
• € 5.101,30 aan variabele gaskosten en loodgieterskosten;
• € 2.050 aan servicekosten;
• € 667,45 aan indexeringskosten.

Opgeteld kwamen de geldvorderingen (met het primair gevorderde vastrecht) uit op € 29.608,39. Daarnaast vorderde de huurster dat de verhuurder, op straffe van dwangsommen, acht parkeerplaatsen ter beschikking zou stellen, een nooddeur zou plaatsen en een veilige elektriciteitsinstallatie zou aanbrengen.

De huurster betwistte de energieafrekeningen omdat ook het verbruik van andere huurders bij haar zou zijn doorberekend. De parkeerplaatsen waren volgens haar niet bereikbaar, de nooddeur was afgesloten en de elektrische installatie zou verouderd en onveilig zijn. De verhuurder betwistte de tegenvordering; volgens hem mocht de huur worden geïndexeerd en waren servicekosten en energiekosten terecht doorberekend.

Procesverloop en eisvermeerdering

Na de dagvaarding volgde een schriftelijk antwoord met tegenvordering. De mondelinge behandeling vond plaats op 2 februari 2024. Kort daarvoor had de verhuurder nog gereageerd op de tegenvordering en een akte van vermeerdering van eis ingediend. Na de zitting kreeg de verhuurder de gelegenheid zijn vordering nader te onderbouwen, waarop de huurster reageerde en haar eigen vordering verder vermeerderde.

De verhuurder vond die late vermeerdering in strijd met de goede procesorde. De kantonrechter volgde hem daarin niet. Artikel 130 Rv staat een eisverandering of -vermeerdering toe zolang er nog geen eindvonnis is gewezen, tenzij die in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Een deel van de vermeerdering hing samen met de oorspronkelijke tegenvordering. Voor zover het om nieuwe vorderingen ging, hadden die eerder ingesteld moeten worden, maar de kantonrechter liet ze toch toe: de vorderingen waren beperkt van omvang en de verhuurder had erop kunnen reageren.

Kritiek op de procesvoering van beide partijen

Een opmerkelijk onderdeel van het vonnis is de passage waarin de kantonrechter beide partijen aanspreekt op hun procesvoering. Zij hadden de zaak volgens de rechter onnodig ingewikkeld gemaakt door te verwijzen naar stukken en bedragen zonder die inzichtelijk toe te lichten. De kantonrechter wees erop dat het niet zijn taak is om zelf het dossier uit te pluizen op zoek naar onderbouwing. Daardoor kon hij niet op alle geschilpunten inhoudelijk beslissen.

Dat sluit aan bij het uitgangspunt van artikel 150 Rv: wie zich beroept op rechtsgevolgen van door hem gestelde feiten, draagt daarvan de stelplicht en in beginsel de bewijslast. Een stapel facturen is geen onderbouwing als niet wordt uitgelegd hoe die bedragen tot de vordering leiden.

Geen huurachterstand, dus geen ontbinding

Op het belangrijkste punt was de zaak snel beslist. De verhuurder erkende dat de huurster tot dan toe aan haar huurverplichtingen had voldaan, zij het niet altijd op tijd. Er was dus geen huurachterstand meer. Daarmee ontbrak de grondslag voor ontbinding wegens wanprestatie (artikel 6:265 BW) en vielen ook de vorderingen tot ontruiming en gebruiksvergoeding weg.

Energieafrekeningen: de verhuurder moet de verdeelsleutel laten zien

Ook de vordering wegens onbetaalde energieafrekeningen strandde. De kantonrechter stelde voorop dat de verhuurder de stelplicht en zo nodig de bewijslast heeft voor de juistheid van zijn afrekeningen. Hij had weliswaar facturen overgelegd, maar zijn toelichting noemde de kantonrechter onbegrijpelijk. Uit de stukken bleek niet hoe en met welke verdeelsleutel de kosten waren doorberekend. Daarmee werd de vordering afgewezen, en met de hoofdvordering vielen ook de incassokosten en de rente weg. De verhuurder werd in de proceskosten van zijn eigen vordering veroordeeld.

Te veel betaalde huur: € 2.916,04 terug

Bij de tegenvordering keek de kantonrechter eerst naar de kale huur. Vanaf 1 februari 2023 gold € 2.200 per maand. Op basis van een overzicht van de huurster, dat de verhuurder niet had weersproken, stelde de kantonrechter vast dat in 2022 € 1.771,04 te veel was betaald, in januari 2023 € 925 en in januari 2024 € 220. In totaal ging het tot en met maart 2024 om € 2.916,04.

Een belangrijk element was de indexering. De verhuurder meende dat hij de huur mocht indexeren, maar de kantonrechter oordeelde anders. De indexatieclausule in de huurovereenkomst was doorgehaald. Daarnaast lag er een verklaring van de vorige bestuurder van de vereniging, die de verhuurder niet had weersproken, waarin werd bevestigd dat met de rechtsvoorganger van de verhuurder was afgesproken dat de huur niet zou worden geïndexeerd. Een enkele opmerking van de huurster in haar conclusie van antwoord was onvoldoende om toch een indexatiebeding aan te nemen. Het bedrag van € 667,44 dat de verhuurder met terugwerkende kracht aan indexering in rekening had gebracht, was daarom onverschuldigd betaald en moest worden terugbetaald.

Juridisch rust de terugbetalingsplicht op artikel 6:203 BW: wie een ander zonder rechtsgrond een geldsom heeft betaald, kan dat bedrag als onverschuldigd betaald terugvorderen.

Vastrecht en variabele energiekosten: deels terecht, maar niet vast te stellen

Minder succesvol was de huurster met haar vordering tot terugbetaling van vastrecht en variabele energiekosten. De kantonrechter stelde vast dat de huurster moet betalen voor de energie die zij daadwerkelijk verbruikt. De verhuurder mag ook vastrecht als onderdeel van de energiekosten doorbelasten, mits dat op de juiste wijze gebeurt en in overeenstemming met artikel 11.3 van de toepasselijke algemene voorwaarden. Omdat de huurster in elk geval een deel van het vastrecht verschuldigd was, kon niet worden gezegd dat zij het volledig onverschuldigd had betaald. Welk deel precies voor haar rekening kwam, kon de kantonrechter met de beschikbare gegevens niet vaststellen. Dezelfde redenering gold voor de variabele energiekosten. Beide vorderingen werden afgewezen.

Het vonnis laat daarmee zien dat de onduidelijkheid over de verdeling van energiekosten beide kanten op werkt: de verhuurder kreeg zijn afrekening niet betaald, maar de huurster kreeg haar voorschotten evenmin terug.

Loodgieter ontdekt meetfout: kosten voor rekening verhuurder

Wel toegewezen werden de kosten die de huurster had gemaakt voor onderzoek door een loodgieter. Die had vastgesteld dat de tussenmeter ook het verbruik van een andere huurder registreerde. De verhuurder had die bevindingen niet betwist. De huurster had daardoor te veel energiekosten betaald. De kosten van het onderzoek en het plaatsen van extra meters, € 1.946,39, kwalificeerden volgens de kantonrechter als redelijke kosten ter vaststelling van schade in de zin van artikel 6:96 lid 2 BW en kwamen daarom voor vergoeding in aanmerking.

Servicekosten: zonder deugdelijke afrekening terug naar de huurster

Ook bij de servicekosten ging het mis voor de verhuurder. De huurster betaalde maandelijks voorschotten, onder meer voor water en onkruidpreventie. De verhuurder had niet onderbouwd dat hij die kosten werkelijk had gemaakt, hoe hoog ze waren en met welke verdeelsleutel ze waren doorbelast. Omdat een correcte afrekening ontbrak, nam de kantonrechter aan dat de voorschotten onverschuldigd waren betaald. De vordering van € 2.050 werd toegewezen.

Voor de praktijk is dit relevant. Anders dan bij woonruimte, waar de artikelen 7:259 en 7:260 BW een wettelijke regeling voor servicekosten en een jaarlijkse afrekenplicht bevatten, wordt de doorbelasting van servicekosten bij bedrijfsruimte vrijwel volledig door het huurcontract en de daarbij behorende algemene bepalingen beheerst. Dat betekent niet dat een verhuurder vrij is: wie voorschotten int, moet kunnen verantwoorden waaraan die zijn besteed. Zonder afrekening loopt hij het risico dat de rechter de voorschotten als onverschuldigd betaald aanmerkt.

Parkeerplaatsen, nooddeur en elektrische installatie: afgewezen, maar met een signaal

De niet-geldelijke vorderingen van de huurster werden alle drie afgewezen, maar de kantonrechter gaf de verhuurder op twee punten wel een duidelijk signaal mee.

Bij de parkeerplaatsen had de huurster de tekening die volgens de vaststellingsovereenkomst bepalend was voor de omvang van het gehuurde niet overgelegd. Daardoor kon niet worden vastgesteld of de parkeerplaatsen tot het gehuurde behoorden. De verhuurder had wel toegezegd dat de huurster de parkeerplaatsen mocht gebruiken.

Of een nooddeur verplicht is, hangt volgens de kantonrechter af van de plaatselijke regelgeving, in het vonnis aangeduid als de Bouwverordening. Die was niet onderbouwd aangevoerd. De kantonrechter overwoog wel dat de verhuurder een nooddeur moet plaatsen als de regels dat vereisen.

Over de elektriciteitsinstallatie lag een brief van een bouwbedrijf, waarin stond dat de oude installatie zonder aardlekschakelaars gevaarlijk kan zijn. De verhuurder had dat onvoldoende betwist en de installatie leek niet aan de NEN-normen te voldoen. Toch kon de kantonrechter niet vaststellen of een uitzondering van toepassing was; die technische beoordeling achtte hij ook niet zijn taak. Hij adviseerde de verhuurder de installatie te laten keuren en overwoog dat de verhuurder de installatie moet vervangen of aanpassen als die niet voldoet.

Dat laatste raakt aan de kern van het huurrecht: op grond van artikel 7:204 BW moet de verhuurder de huurder het genot verschaffen dat deze bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten, en een gebrek dat de veiligheid in gevaar brengt valt daar in beginsel onder. Op grond van artikel 7:206 BW is de verhuurder verplicht zulke gebreken op verlangen van de huurder te verhelpen, tenzij dat onmogelijk is of uitgaven vereist die redelijkerwijs niet van hem kunnen worden gevergd.

De uitkomst: € 7.579,87 terug naar de huurster

Per saldo moet de verhuurder de huurster € 7.579,87 betalen: € 2.916,04 aan te veel betaalde huur, € 1.946,39 aan loodgieterskosten, € 2.050 aan servicekosten en € 667,44 aan indexering. De rest van de tegenvordering werd afgewezen.

In de hoofdzaak werd de verhuurder veroordeeld in de proceskosten van de huurster, vastgesteld op € 847,50 aan salaris gemachtigde. In de tegenvordering zijn beide partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk gesteld; daar draagt ieder de eigen kosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Wat betekent dit voor verhuurders en huurders van bedrijfsruimte?

De uitspraak gaat over een betrekkelijk klein geschil, maar de lessen zijn breed toepasbaar, zeker in multi-tenant bedrijfsverzamelgebouwen waar meerdere huurders achter één hoofdaansluiting zitten.

1. Afrekenen is een plicht, geen formaliteit. Wie voorschotten voor servicekosten of energie int, moet jaarlijks een inzichtelijke afrekening kunnen overleggen met de werkelijke kosten en de gehanteerde verdeelsleutel. In deze zaak leidde het ontbreken daarvan ertoe dat de verhuurder zijn eigen vordering verloor en de servicekostenvoorschotten moest terugbetalen.

2. Tussenmeters zijn een risico. Wanneer verbruik via tussenmeters wordt verdeeld, moet vaststaan dat die meters correct zijn geïnstalleerd en alleen het verbruik van de betreffende huurder registreren. Een meetfout die de huurder zelf laat aantonen, komt voor rekening van de verhuurder, inclusief de kosten van het onderzoek. Het loont om bij gedeelde aansluitingen te investeren in individuele, geijkte meters, zoals partijen hier in de vaststellingsovereenkomst zelf al hadden afgesproken.

3. Een doorgehaalde indexatieclausule is doorgehaald. Wie indexering wil, moet dat expliciet en eenduidig vastleggen. Een doorgestreepte bepaling met de aantekening “N.V.T.” laat weinig ruimte voor de stelling dat er toch een indexatieafspraak bestond, zeker niet als een betrokken bestuurder bevestigt dat indexering niet de bedoeling was. Bij gebruik van standaardmodellen, zoals de veelgebruikte ROZ-modellen, is het verstandig de indexeringsbepaling bewust te controleren en niet te vertrouwen op wat er “normaal” in staat.

4. Leg afspraken over het gehuurde vast in een tekening. Het geschil over de parkeerplaatsen kon niet worden beslecht omdat de tekening ontbrak. Een plattegrond als bijlage bij de huurovereenkomst voorkomt discussie over wat wel en niet tot het gehuurde behoort.

5. Veiligheid van installaties blijft verantwoordelijkheid van de verhuurder. Hoewel de vorderingen over nooddeur en elektrische installatie werden afgewezen, maakte de kantonrechter duidelijk dat de verhuurder moet ingrijpen als blijkt dat regelgeving of normen niet worden nageleefd. Een periodieke keuring van de elektrische installatie is daarom ook in kleinere panden geen overbodige luxe.

6. Procedeer overzichtelijk. De kantonrechter maakte duidelijk dat hij niet zelf het dossier gaat doorzoeken. Een partij die met een stapel facturen en overzichten zonder heldere toelichting komt, loopt het risico dat haar vordering strandt, hoe terecht die inhoudelijk misschien ook is.

Hoe nu verder?

Het vonnis is in eerste aanleg gewezen. Partijen kunnen binnen drie maanden na de uitspraak hoger beroep instellen bij het Gerechtshof Amsterdam. De huurovereenkomst loopt intussen door. Op de punten waarover de kantonrechter niet kon beslissen, zoals de precieze verdeling van vastrecht en variabel energieverbruik, is het aan partijen om alsnog tot een correcte afrekening te komen; de individuele meters waartoe de verhuurder zich in de vaststellingsovereenkomst had verplicht, zouden daarvoor de basis moeten vormen.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:RBNHO:2024:8238