Amsterdam behoort tot de best presterende steden ter wereld als het gaat om de waardeontwikkeling van residentieel vastgoed in het topsegment. In de Prime Residential World Cities Index van Savills, die 30 steden volgt, eindigt de Nederlandse hoofdstad over het eerste halfjaar van 2024 als tweede, met een waardestijging van ruim 3 procent. Alleen Lissabon deed het beter. Voor Nederland meldt Savills een stijging van 3,6 procent in het topsegment.
Wereldwijd beter dan verwacht
Gemiddeld stegen de waarden van woningen in het topsegment van de 30 onderzochte wereldsteden in de eerste helft van 2024 met 0,8 procent. Dat is al meer dan de 0,6 procent die Savills eerder voor heel 2024 had voorspeld. In 60 procent van de steden namen de waarden toe. In zeven steden was sprake van een daling, telkens kleiner dan 1 procent.
De top vijf van het halfjaar bestaat uit Lissabon (plus 4,2 procent), gevolgd door Amsterdam, Madrid en Athene, die elk boven de 3 procent uitkwamen, en Dubai met 2,9 procent. Opvallend is het sterke optreden van Zuid-Europa. Volgens Savills drijft een beperkt aanbod daar de prijzen op en vormen Amerikaanse kopers een belangrijke groep, geholpen door de gunstige dollarkoers en hun belangstelling voor lifestyle-locaties.
Berlijn en Londen dalen licht
Van de dertien Europese en Midden-Oosterse topmarkten in de index noteerden er in het eerste halfjaar slechts twee een daling. In Berlijn zakten de waarden met 0,8 procent. Savills schrijft dat toe aan een groter aanbod van woningen in het topsegment in een aantal stadsdelen, zonder dat de vraag in hetzelfde tempo meegroeide. Londen kwam uit op een minimale daling van 0,1 procent.
Buiten Europa is het beeld wisselender. In drie van de vier onderzochte Amerikaanse steden daalden de prijzen; alleen San Francisco liet een plus van 0,7 procent zien. Volgens Savills is de Amerikaanse woningmarkt door de aanhoudend hoge rente vrijwel tot stilstand gekomen en maakt de gangbare dertigjarige vaste hypotheekrente kopers terughoudend. In China hebben de steunmaatregelen van de overheid het vertrouwen van kopers nog weinig vergroot. In de vijf onderzochte Chinese steden daalde het aantal transacties verder; alleen Shanghai liet met 0,1 procent een kleine plus zien.
Schaarste drijft Amsterdamse waarden op
Bas Wilberts, hoofd Residential & Hotel Investment bij Savills Nederland, verklaart de Nederlandse stijging van 3,6 procent vooral uit het schaarse aanbod en de beperkte doorstroommogelijkheden voor eigenaren die een duurdere woning zoeken. Het aanhoudende woningtekort beperkt de keuze aan de bovenkant van de markt. Volgens Wilberts waren Nederlandse kopers in 2022 en 2023 terughoudend, maar heeft het groeiende vertrouwen in 2024 bijgedragen aan hogere waarden in het topsegment. Hij verwacht dat de positieve lijn in de tweede helft van het jaar doorzet, zowel voor koop- als voor huurprijzen.
Kelcie Sellers, associate director bij het World Research-team van Savills, rekent eveneens op verdere prijsstijgingen in Europese steden als Amsterdam, Lissabon en Barcelona, omdat de vraag in het topsegment daar het aanbod blijft overtreffen.
Vooruitzichten voor de tweede helft van 2024
Savills voorspelt voor de tweede helft van 2024 een gemiddelde waardestijging van 0,5 procent in de wereldsteden uit de index. Over heel 2024 zou de groei dan uitkomen op 1,3 procent, meer dan het dubbele van de eerdere prognose. Voor Amsterdam, Lissabon en Barcelona verwacht het adviesbureau in het tweede halfjaar een stijging tussen de 2 en 3,9 procent.
Wat betekent dit voor beleggers?
Voor beleggers in woningen is de uitkomst om meerdere redenen relevant. Ten eerste laat de index zien dat het topsegment in Amsterdam zich sneller herstelt van de renteschok van 2022 en 2023 dan veel andere internationale markten. Dat ondersteunt de waardering van luxe huurwoningen en appartementencomplexen in de hoofdstad, ook voor beleggers die op termijn willen uitponden.
Ten tweede bevestigt het onderzoek dat schaarste de belangrijkste prijsdrijver blijft. Zolang het aanbod in het topsegment achterblijft bij de vraag, is de kans op forse waardedalingen beperkt. Voor ontwikkelaars kan dat een argument zijn om in grote steden ook ruimte te blijven zoeken voor woningen in het hogere segment, naast de betaalbare woningen waar de politieke aandacht zich op richt.
Tegelijk is voorzichtigheid op zijn plaats. De index meet de waardeontwikkeling van een smal deel van de markt en zegt weinig over het middensegment of over de huurmarkt als geheel. Bovendien is de Nederlandse woningmarkt sterk afhankelijk van beleid. De Wet betaalbare huur, die per 1 juli 2024 de regulering uitbreidde naar het middensegment, raakt vooral huurwoningen onder de nieuwe huurgrens. Het topsegment valt daar grotendeels buiten, wat het voor sommige beleggers relatief aantrekkelijker maakt, maar ook betekent dat het rendement afhangt van een kleinere groep kapitaalkrachtige huurders en kopers.
Wat volgt
De volgende meting van de Prime Residential World Cities Index, over heel 2024, moet uitwijzen of Amsterdam zijn positie in de wereldwijde top weet vast te houden en of de verwachte stijging in de tweede helft van het jaar werkelijkheid wordt.
