Het nieuwbouwproject Boss in Capelle aan den IJssel heeft de NVM Nieuwbouwprijs 2024 gewonnen. De prijs werd op donderdag 12 september uitgereikt tijdens de NVM Nieuwbouw-dag in Nijmegen. Het plan van ontwikkelaar Mahler Vastgoed Ontwikkeling en makelaar Van Herk Nieuwbouwmakelaars kwam als beste uit de bus van zestien inzendingen. Volgens de jury laat het project zien wat er gebeurt als ontwikkelaar en makelaar al vroeg in het traject samen optrekken.

Een gemengd plan van 38 koopwoningen

Boss ligt op de hoek van de Capelseweg en de Bermweg in Capelle aan den IJssel. Het project telt 38 koopwoningen in verschillende typen: appartementen, rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en één vrijstaande woning. Die mix is kenmerkend voor wat de NVM met de prijs wil laten zien: een project dat aansluit op de lokale vraag en tegelijk iets toevoegt aan de woningvoorraad en de directe omgeving.

Het plan werd gebouwd door Bouwbedrijf Frans Vink en Zonen. De gemeente Capelle aan den IJssel stemde in met de plannen. In mei 2023 sloeg wethouder Eric Faassen de eerste paal, zo meldde de gemeente destijds.

Bij de ontwikkeling was de buurt nadrukkelijk betrokken. Bewoners en andere belangstellenden konden op fysieke en online participatieavonden meedenken, onder meer over de inrichting van de wijk. Daardoor had de omgeving invloed op het plan, onder meer op de inrichting van de buurt.

Jury: makelaar weet waar de vraag zit

De jury bestond uit drie leden: Anke Bodewes, erelid van de NVM, Register Makelaar en adviseur woningmarkt; Karsten Klein, directeur Belangenbehartiging bij Vereniging Eigen Huis; en Jacos van Zelst, directeur Realisatie Woningbouw bij het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.

In haar oordeel legt de jury de nadruk op de samenwerking tussen ontwikkelaar en makelaar. Mahler Vastgoed Ontwikkeling zocht al in een vroeg stadium Van Herk Nieuwbouwmakelaars op. Volgens de jury hebben lokale marktkennis, onderling vertrouwen en doorzettingsvermogen bijgedragen aan het succes. Het resultaat is een plan dat past bij wat de omgeving nodig heeft.

De jury wijst daarbij op een bredere les. Makelaars weten doorgaans goed waar de lokale vraag ligt. Toch worden er volgens de jury soms appartementen gepland op plekken waar kopers juist een grondgebonden woning zoeken. Wie de makelaar vroeg betrekt, verkleint dat risico.

De jury benadrukt ook dat de NVM Nieuwbouwprijs in de eerste plaats geen prijs voor gebiedsontwikkeling of architectuur is. Toch verwacht ze dat Boss ook in die categorieën goed zou scoren. Ze prijst de manier waarop het project in de omgeving past en de creativiteit waarmee de uitdagingen van de locatie zijn opgelost.

Wie zitten erachter

Van Herk Nieuwbouwmakelaars, met directeur Christian Hokke, is een makelaarskantoor dat zich op nieuwbouw richt. Mahler Vastgoed Ontwikkeling staat onder leiding van directeur Twan Mahler. Op de foto van de uitreiking staan naast Bodewes en Hokke ook Peter Nomen van Van Herk en Lana Goutsmits-Gerssen en Leo Bosch van de NVM.

Waarom deze prijs ertoe doet

De NVM, de grootste vereniging van makelaars en taxateurs in Nederland, wil met de Nieuwbouwprijs laten zien welke rol de makelaar kan spelen bij nieuwbouwontwikkeling. Die rol is bij woningbouwprojecten niet vanzelfsprekend. Vaak worden plannen eerst op basis van stedenbouwkundige kaders en financiële haalbaarheid uitgewerkt, en komt de verkopende makelaar pas later in beeld. De jury maakt met de keuze voor Boss duidelijk dat de NVM dat graag anders ziet.

Voor ontwikkelaars en beleggers raakt de prijs aan een kernvraag in de huidige woningmarkt: hoe beperk je het afzetrisico van een project? Als woningen niet aansluiten bij de vraag, verkopen ze trager of moeten ze in prijs omlaag. Door de woningtypen af te stemmen op de lokale doelgroepen, en door omwonenden en kopers mee te laten praten, vergroot een ontwikkelaar de kans dat een project snel wordt verkocht en goed in de buurt wordt opgenomen.

Ook de mix van woningtypen in Boss is relevant. Met appartementen, rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en een vrijstaande woning bedient het plan op één locatie verschillende groepen kopers. Juist in bestaande gemeenten in de regio Rotterdam, waar bouwlocaties vaak klein en ingeklemd zijn, vraagt zo’n mix om maatwerk.

Daarnaast past de prijs in een bredere verschuiving rond participatie. Gemeenten verwachten steeds vaker dat ontwikkelaars omwonenden vroeg betrekken bij hun plannen, en sinds de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024 moet een initiatiefnemer bij een vergunningaanvraag aangeven of en hoe de omgeving is betrokken. Boss laat zien dat zo’n traject niet alleen een verplichting hoeft te zijn, maar ook invloed kan hebben op het ontwerp en de verkoopbaarheid van de woningen.

Wat volgt

Met de prijs krijgen Mahler Vastgoed Ontwikkeling en Van Herk Nieuwbouwmakelaars landelijke erkenning voor hun aanpak. De NVM publiceerde bij de bekendmaking ook een juryrapport waarin de beoordeling verder wordt toegelicht. De Nieuwbouwprijs wordt uitgereikt op de NVM Nieuwbouw-dag, waar makelaars, ontwikkelaars en andere partijen uit de nieuwbouwketen elkaar ontmoeten. Met de keuze voor Boss zet de NVM in elk geval een duidelijke norm neer voor toekomstige inzendingen: bouwen voor de vraag die er lokaal echt is, en de makelaar daar vanaf het begin bij betrekken.

Bron: Vastgoed Actueel
Extra bron: NVM

Beeld: “Trudo Vertical Forest in Strijp-S in Eindhoven in aanbouw” door nandasluijsmans (Flickr), CC BY-SA 2.0 – sfeerbeeld nieuwbouw, niet het project Boss