Cruquius in Amsterdam is de winnaar van de NEPROM-prijs voor locatieontwikkeling 2024. Juryvoorzitter Josja van der Veer maakte de uitslag op donderdagmiddag 16 mei bekend tijdens de Dag van de Projectontwikkeling (DVDP) in 1931 Congrescentrum in ‘s-Hertogenbosch. De onderscheiding gaat gezamenlijk naar ontwikkelaar en belegger Amvest en de gemeente Amsterdam, die het voormalige haven- en bedrijventerrein aan de oostrand van de stad in ruim vijftien jaar omvormden tot een woonwijk aan het water.

Een prijs voor samenwerking tussen markt en overheid

De NEPROM-prijs is het initiatief van NEPROM, de vereniging van projectontwikkelaars en gebiedsontwikkelaars in Nederland. De onderscheiding wordt eens in de twee jaar uitgereikt en gaat nadrukkelijk niet naar één partij, maar naar een gemeente en een marktpartij samen. Het idee erachter: een hoogwaardige locatie ontstaat alleen als publieke en private partijen elkaar over een lange periode weten te vinden. Voor de editie van 2024, de tiende in de reeks, werkte NEPROM samen met Rabo Real Estate Finance.

Eerdere winnaars laten zien dat de prijs vaak naar langjarige binnenstedelijke opgaven gaat. In 2009 viel het Westerdokseiland van BPD in de prijzen, in 2021 de Grote Markt Oostzijde in Groningen. Voor Amvest is het niet de eerste keer: de belegger won eerder al met DUIN in Almere.

De jury bestond uit zeven leden. Naast voorzitter Van der Veer, directeur Ruimte & Duurzaamheid bij de gemeente Amsterdam, namen Geurt van Randeraat (SITE Urban Development), architect Maria Piels (Inbo) en Denise Notenboom (Rabo Real Estate Finance) zitting. Daarnaast schoven drie vertegenwoordigers van de vorige winnaar aan: Jan Kleine (bureau PAU, namens de gemeente Groningen), Marcel Schipper (VolkerWessels Bouw & Vastgoedontwikkeling Nederland) en Jan Theo van der Beek (MWPO).

Van zeventien inzendingen naar vijf genomineerden

Volgens het juryrapport werden zeventien projecten ingediend, evenveel als bij de vorige editie. Na digitale pitches koos ieder jurylid een persoonlijke top vijf. Tien projecten werden op 1 maart diepgaand geanalyseerd; zes daarvan lagen in Amsterdam. Op 19 april bezocht de jury zes locaties ter plaatse, waarna vijf nominaties overbleven. Hart van Zuid in Rotterdam viel op dat moment af. Dat had volgens de jury niets te maken met de kwaliteit of de opdrachtgever, maar met het feit dat het project nog niet klaar is. De jury raadde aan het over enkele jaren opnieuw in te dienen.

Naast Cruquius waren vier projecten genomineerd. Oostenburg in Amsterdam, van Stadgenoot en SOO (VORM en Steenwell) met de gemeente, biedt ruimte aan zo’n 1.900 woningen en 120.000 m² bedrijfsruimte en wordt kavel voor kavel organisch opgebouwd. Het Oosterdokseiland, eveneens in Amsterdam en ontwikkeld door BPD Gebiedsontwikkeling, telt 223.000 m² nieuw vloeroppervlak op 43.000 m² grond, met onder meer de Openbare Bibliotheek, het conservatorium en het hoofdkantoor van Booking.com. De jury vond de bredere voorbeeldwerking van dat project beperkt, al zijn er onderdelen waar andere steden veel van kunnen leren.

Buiten de hoofdstad dongen City-Center in Tilburg en Wisselspoor in Utrecht mee. In Tilburg werkten Wereldhave en NEOO met de gemeente aan een vernieuwd centrumgebied waar ruim driehonderd woningen zijn toegevoegd en waarvan de winkelruimte bij oplevering in 2022 volledig was verhuurd. Wisselspoor betreft het voormalige Werkspoorterrein van 12 hectare in de Utrechtse wijk Ondiep, waar Synchroon met zogeheten city-plots van ongeveer 100 bij 100 meter werkt; het eerste deelgebied nadert de voltooiing.

Van verloederd bedrijventerrein naar waterrijke woonwijk

Cruquius ligt aan de rand van het Oostelijk Havengebied, op zo’n tien minuten fietsen van het centrum. Het gebied van ongeveer tien hectare was lange tijd een verwaarloosd industrieterrein. Amvest begon in 2007 stapsgewijs kavels te verwerven, in de verwachting dat transformatie de waarde van het gebied zou opstuwen. In 2012 werden de publieke ambities vastgelegd in een spelregelkaart: een planinstrument van slechts twee pagina’s dat de kaders gaf waarbinnen de ontwikkeling kon plaatsvinden. Het toenmalige stadsdeel Oost nam daarbij een faciliterende rol aan en liet het initiatief grotendeels aan de markt.

In de beginjaren kreeg het terrein tijdelijke functies, zoals de Harbour Club, gevolgd door ontmoetingsplekken voor de eerste nieuwe bewoners. Amvest vestigde een eigen kantoor aan de kade in het gebied. Een deel van de oude bebouwing bleef behouden: kleinere monumentale panden kregen een nieuwe functie, onder meer als informatiecentrum voor verkoop en verhuur, en drie voormalige wijnsilo’s werden omgebouwd tot woningen, waarbij één silo bovenop een nieuw woongebouw is geplaatst. Langs de Zeeburgerkade legden Amvest en de gemeente samen een vlonder aan die in de praktijk ook als zwemplek wordt gebruikt. Bewoners kunnen terecht in een gezamenlijke huiskamer van Livvin, waar onder meer gereedschap te leen is, en in het water zijn voorzieningen voor flora en fauna aangebracht, zoals eendentrappen en mosselplanken. Van de woningen is volgens het juryrapport een derde sociale huur en de rest middenhuur.

Waarom de jury voor Cruquius koos

De jury roemt vooral dat er een samenhangend woonmilieu is ontstaan op een plek waar voorheen weinig reden was om naartoe te gaan. Volgens het juryrapport is er aandacht geweest voor zowel bestaande als nieuwe gebouwen, voor de openbare ruimte en voor voorzieningen. De jury wijst op de stedenbouwkundige kwaliteit, een lichte Scandinavische toets en het maritieme karakter van de wijk. Daarnaast benadrukt zij dat naast de fysieke inrichting ook de sociale kant van een gebied telt: hoe mensen, en zelfs dieren, er samenleven. Die ‘software’ speelt volgens de jury een zeer belangrijke rol.

De prijs is volgens het rapport ook een erkenning van de langjarige betrokkenheid van Amvest bij gebiedsontwikkeling in Nederland, en van de spelregelkaart als vernieuwend instrument.

Wat volgt

Gezien het tweejaarlijkse ritme ligt een elfde editie van de NEPROM-prijs in 2026 in de lijn der verwachting. Het volledige juryrapport met de analyses van alle genomineerde projecten is te downloaden via de website van NEPROM. Hart van Zuid in Rotterdam, dat dit jaar afviel omdat het nog niet gereed is, kreeg van de jury nadrukkelijk de uitnodiging om bij een volgende ronde opnieuw mee te dingen.

Bron: NEPROM · PropertyNL · Amvest · Juryrapport NEPROM-prijs 2024
Beeld: “Architectural model of waterfront district looking east” by Boston City Archives is licensed under CC BY-SA 2.0.