Een horecaondernemer die na een brand in zijn gehuurde pand jarenlang maar een deel van de huur betaalde, moet bijna € 207.000 aan achterstallige huur voldoen en is aansprakelijk voor de brandschade. Dat oordeelde de kantonrechter van de Rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Tilburg, op 25 september 2024 (ECLI:NL:RBZWB:2024:6591). Het uitsluitingsbeding in de ROZ-voorwaarden blokkeerde de gevraagde huurkorting van 70 procent, en de brand werd de huurder toegerekend omdat een medewerker de zolder als verblijfsruimte gebruikte. Toch krijgt de verhuurder niet alles: ontbinding en ontruiming worden afgewezen, en ook de contractuele boetes van € 44.700 sneuvelen, omdat de verhuurder zelf jarenlang onduidelijk was over de huurbetalingen.

Brand op de zolderverdieping

De huurder, een vennootschap onder firma met twee vennoten die een horecaonderneming exploiteert, huurt sinds 1 maart 2019 een bedrijfsruimte van een besloten vennootschap. Het gehuurde omvat volgens het contract de rechterbenedenverdieping, de bovenverdieping en de zolderverdieping van een pand. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen van het ROZ-model 2012 voor winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW van toepassing. De eerste huurtermijn van vijf jaar is verlengd tot 1 maart 2029.

De aanvangshuur bedroeg € 69.000 per jaar exclusief btw, ofwel € 6.957,50 per maand inclusief btw, met jaarlijkse indexatie vanaf 1 maart 2020. Opvallend is dat de huurder bij de start, naast de huur voor maart 2019, ruim € 118.000 vooruitbetaalde, gelijk aan circa zeventien maanden huur.

In de nacht van 7 op 8 januari 2020 brak brand uit. De huurder verliet het pand tijdelijk en nam het op 11 juni 2020 gedeeltelijk weer in gebruik. De boven- en zolderverdieping konden niet meer worden gebruikt. Volgens een technisch onderzoek in opdracht van de verzekeraar van de verhuurder is de brand zeer waarschijnlijk ontstaan door warmteoverdracht van een lamp die op de zoldervloer stond. Uit een interview met de bedrijfsleider van de horecazaak bleek dat hij met toestemming van zijn werkgever spullen op de zolder opsloeg in verband met een verhuizing, daar een bed had staan om voor zijn dienst te ontspannen, er af en toe kookte en er een televisie, een gevulde koelkast en een kussen voor zijn hond had.

Een jarenlang depot zonder afrekening

Na de brand zag de verhuurder af van de huur over februari tot en met mei 2020, toen het hele pand op last van de gemeente gesloten was. In augustus 2020 schreef de verhuurder dat hij op advies van zijn accountant voorlopig geen facturen zou sturen: eerst zou de vooruitbetaalde huur, het depot, worden aangesproken, en later zou een eindafrekening volgen. Op vragen om een overzicht kwam geen duidelijk antwoord; de verhuurder wilde eerst weten welk deel zijn verzekeraar zou vergoeden. Op een voorstel van de huurder in september 2020 om een derde van de huur te betalen, omdat zij maar een derde van het pand kon gebruiken, reageerde de verhuurder niet.

Daarna bleef het ruim twee jaar stil. Pas in november 2022 sommeerde de verhuurder de huurder om 27 volle huurtermijnen te betalen, € 155.250. In december 2022 volgde een factuur van ruim € 192.000 voor de volledige geïndexeerde huur vanaf augustus 2020, waarin het depot niet was verwerkt. Tegelijk was er een conflict ontstaan over de vraag wie verantwoordelijk was voor de brand. De huurder betaalde in januari 2023 ruim € 24.000 en later nog bijna € 10.000 aan deelbetalingen, uitgaande van een verlaagde huur.

De vorderingen over en weer

De huurder vroeg de kantonrechter om voor recht te verklaren dat zij vanaf 11 juni 2020 slechts 30 procent van de huur verschuldigd is, met verrekening van het depot, totdat het gehuurde weer volledig beschikbaar is. Subsidiair wilde zij 70 procent van de huur mogen opschorten. Daarnaast vorderde zij een verklaring dat de verhuurder aansprakelijk is voor de schade doordat de bovenverdiepingen niet als horecaruimte bruikbaar zijn. Zij had plannen voor karaokeruimten op de verdiepingen en stelde dat de fundering het gewicht van horecagebruik daar niet kan dragen.

De verhuurder stelde een tegenvordering in. Hij wilde een verklaring dat de huurder op zes punten tekortschoot, ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming binnen zeven dagen met een dwangsom, schadevergoeding op te maken bij staat, betaling van € 206.955,49 aan achterstallige huur tot en met juni 2023 plus de lopende huur, een gebruiksvergoeding na ontbinding, € 44.700 aan contractuele boetes en € 15.000 aan incassokosten. De tekortkomingen die hij aanvoerde waren onder meer de betalingsachterstand, het gebruik van de zolder als woonruimte, aangekondigde plannen voor onderverhuur en verbouwing zonder toestemming en het niet in stand houden van de brandblusinstallatie.

Geen huurkorting: het ROZ-beding houdt stand

Artikel 7:207 lid 1 BW geeft een huurder bij vermindering van het huurgenot door een gebrek recht op een evenredige huurprijsvermindering. De kantonrechter zet drie stappen.

Ten eerste is 70 procent korting niet evenredig. Het gehuurde is bestemd voor horeca, maar dat betekent niet dat elke vierkante meter evenveel bijdraagt aan de omzet. Onweersproken was dat de huurder de boven- en zolderverdieping vóór de brand alleen gebruikte voor opslag van oude inventaris van de vorige huurder. Die ruimte is daarom relatief veel minder waard dan de benedenverdieping waar het bedrijf draait. De karaokeplannen werden pas in een eerder kort geding genoemd, de verhuurder was er nooit over geïnformeerd en ook de gemeente kende ze niet.

Ten tweede voerde de verhuurder aan dat de brand geen gebrek is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, omdat een omstandigheid die aan de huurder is toe te rekenen geen gebrek oplevert. Een huurprijsvermindering ligt volgens de kantonrechter daarom niet onmiddellijk in de rede, al sluit hij een gebrek niet uit. Een memorandum van het Expertisecentrum Regelgeving Bouw, dat de huurder geen technisch verwijt maakte, overtuigde de rechter niet; de opsteller is architect en geen jurist.

Ten derde, en beslissend: artikel 11.3 van de ROZ-bepalingen sluit huurprijsvermindering bij gebreken uit. Artikel 7:207 BW is bij bedrijfsruimte regelend recht, zodat partijen daarvan mogen afwijken. Het beroep van de huurder op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) faalt. De rechter wijst erop dat die toets terughoudend moet worden toegepast, met verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 2021 (ECLI:NL:HR:2021:153) over een exoneratiebeding bij asbest in gehuurde bedrijfsruimte. Partijen zijn min of meer gelijkwaardig: de huurder heeft meer horecavestigingen, en het onweersproken verhaal was dat de huurovereenkomst door een adviseur van de huurder zelf was opgesteld. Het uitsluitingsbeding kwam dus op initiatief van de huurder in het contract. Ook de uitzonderingen van artikel 11.4, zoals gebreken die de verhuurder bij het aangaan kende of behoorde te kennen, waren onvoldoende onderbouwd.

Daarmee sneuvelen zowel de verklaring voor recht over de 30 procent huur als het subsidiaire beroep op opschorting. De schadeclaim over de bovenverdiepingen strandt op het ontbreken van een concreet plan om daar omzet te maken.

Aansprakelijk voor de brand

Aan de kant van de verhuurder slaagt de schadeclaim wel. Artikel 11.1 van de ROZ-bepalingen maakt de huurder aansprakelijk voor alle schade aan het gehuurde, tenzij zij bewijst dat de schade haar en de personen voor wie zij verantwoordelijk is niet is toe te rekenen. Dat is een omkering ten opzichte van artikel 7:218 lid 2 BW, dat eveneens regelend recht is.

De huurder probeerde het beding te vernietigen met een beroep op de zwarte lijst van artikel 6:236 onder k BW, over bewijslastverschuivingen in algemene voorwaarden. Die lijst geldt alleen voor consumenten. Een bedrijf kan zich via de open norm van artikel 6:233 BW soms op reflexwerking beroepen, als zijn positie sterk lijkt op die van een consument. De rechter verwijst daarbij naar het arrest van de Hoge Raad van 8 september 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1197). Hier is daarvan geen sprake: dit is niet het eerste huurcontract van de huurder, zij heeft meer vestigingen en zij legde het concept zelf voor.

Inhoudelijk oordeelt de kantonrechter dat het gebruik van de zolder door de bedrijfsleider weliswaar geen bewoning in de zin van artikel 7:233 BW was, maar wel strijdig met de contractuele bestemming als horecabedrijfsruimte en met artikel 5.1 van de algemene bepalingen. Dat is een tekortkoming. De conclusie van de verzekeraar over de lamp is onvoldoende weersproken. De huurder had geen eigen expert benoemd, ondanks herhaald advies daartoe, en bracht het brandweerrapport niet in. Dat haar eigen verzekeraar een schikkingsvoorstel deed, zegt niets over de oorzaak. De huurder en beide vennoten zijn daarom hoofdelijk aansprakelijk voor de brandschade, op te maken bij staat.

Wel achterstand, geen ontbinding

De huurder moet de gevorderde € 206.955,49 betalen, plus de volle contractuele huur vanaf juli 2023. Dat de verhuurder jarenlang geen facturen stuurde, betekent niet dat er geen huur verschuldigd was. De verhuurder had het depot en de vier kwijtgescholden maanden in zijn overzicht verwerkt, en de huurder stelde niet dat zij meer had betaald.

Toch weigert de kantonrechter de huurovereenkomst te ontbinden. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW rechtvaardigt niet elke tekortkoming ontbinding, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis. De achterstand is mede ontstaan door de gebrekkige communicatie van de verhuurder: eerst de mededeling dat er geen facturen kwamen, dan het uitblijven van een afrekening en een reactie, en pas na ruim twee jaar een claim met terugwerkende kracht. Het niet laten keuren van de brandblussers sinds april 2019 is een tekortkoming, maar niet gesteld is dat de brand daardoor ontstond of groter werd. De overige verwijten zijn niet vastgesteld; het enkel aankondigen van verbouw- of onderhuurplannen is geen contractbreuk. Ontruiming en een gebruiksvergoeding na ontbinding vallen daarmee ook weg.

Om dezelfde reden wijst de rechter de contractuele boetes van € 44.700 af: de verhuurder is zelf mede schuldig aan het lange uitblijven van betaling, en het geschil over de juiste huurprijs wordt pas met dit vonnis beslecht. Wel krijgt de verhuurder de wettelijke handelsrente, maar pas vanaf de vijftiende dag na betekening. De contractuele incassokosten van 15 procent met een maximum van € 15.000 matigt de kantonrechter ambtshalve op grond van artikel 242 Rv tot het wettelijke staffeltarief: € 2.809,78. Daarbij verwijst de rechter naar het arrest van de Hoge Raad van 10 juli 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1868).

Betekenis voor huurders en verhuurders

Deze uitspraak laat zien hoe zwaar de standaard ROZ-bepalingen doorwerken als het misgaat. Twee artikelen bepaalden hier de uitkomst: het uitsluiten van huurkorting bij gebreken en de omkering van de bewijslast bij schade aan het gehuurde. Rechters toetsen die bedingen tussen professionele partijen terughoudend, zeker als de huurder het contract zelf heeft laten opstellen. Ook de bekende lijn dat een huurder van bedrijfsruimte nauwelijks met succes kan aanvoeren dat hij op een consument lijkt, wordt hier bevestigd.

Tegelijk is het vonnis een waarschuwing aan verhuurders. Wie na een calamiteit geen facturen stuurt, vragen onbeantwoord laat en jaren later met terugwerkende kracht volledige betaling eist, loopt het risico dat ontbinding wordt geweigerd en boetes vervallen. De verhuurder krijgt zijn huur, maar niet zijn pand terug en niet de extra sancties.

Voor horeca-exploitanten geldt bovendien dat het gebruik van niet-publieke ruimten in het gehuurde, zoals een zolder als rust- of verblijfsplek voor personeel, een contractuele tekortkoming kan zijn met verstrekkende gevolgen. Een brand die daar ontstaat, kan volledig voor rekening van de huurder komen.

Praktische tips

• Lees de ROZ-artikelen over gebreken en schade vóór ondertekening. Wie huurkorting bij calamiteiten wil kunnen claimen, moet artikel 11 van de algemene bepalingen aanpassen in de bijzondere bepalingen.
• Gebruik ruimten alleen volgens de bestemming. Opslag, overnachten of koken door personeel op niet-bestemde verdiepingen kan aansprakelijkheid opleveren.
• Laat na een brand een eigen expert benoemen en zorg dat het brandweerrapport in het dossier komt. Zonder tegenrapport is een conclusie van de verzekeraar van de wederpartij moeilijk te weerleggen.
• Houd brandblusmiddelen gekeurd. Ook als het in deze zaak niet tot ontbinding leidde, is achterstallige keuring een tekortkoming.
• Maak als verhuurder schriftelijke afspraken over vooruitbetaalde huur en stuur periodiek een afrekening. Onduidelijkheid kan ten koste gaan van boetes en ontbindingsmogelijkheden.
• Betaal als huurder onder protest door als er discussie is over huurkorting, of leg het geschil snel aan de rechter voor, in plaats van eenzijdig minder te betalen.

Wat nu

Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad. De huurder moet de achterstand met rente betalen en de lopende huur volledig voldoen. De hoogte van de brandschade wordt in een aparte schadestaatprocedure vastgesteld. De huurovereenkomst blijft bestaan tot 1 maart 2029, tenzij partijen anders overeenkomen. Hoger beroep bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch staat voor beide partijen open. Het vonnis is gewezen door mr. Sierkstra.

Bron: Rechtspraak.nl – Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 25 september 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:6591

Extra bronnen: Hoge Raad, 29 januari 2021, ECLI:NL:HR:2021:153 · Hoge Raad, 8 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1197