De voorzieningenrechter van de Rechtbank Den Haag heeft op 15 november 2024 (ECLI:NL:RBDHA:2024:18808) geoordeeld dat de Gemeente Delft een erfpachter mocht weigeren om de grote benedenruimte van een monumentaal pand in de binnenstad te verhuren aan een tapasrestaurant. De erfpachtakte uit 2003 geeft het pand een sociaal-culturele bestemming voor jongeren van 16 tot 24 jaar, en volgens de rechter staat die bepaling nog altijd overeind. De erfpachter, die al een huurcontract met de horecaondernemer had getekend, ving bot en moet ook de proceskosten van de gemeente betalen.

De uitspraak is van belang voor iedereen die vastgoed op gemeentelijke erfpachtgrond bezit of wil kopen. Bijzondere bestemmings- en verhuurclausules in een erfpachtakte kunnen decennia later nog volledig doorwerken, ook als de oorspronkelijke exploitatie allang is verdwenen en de gemeente in het verleden signalen heeft afgegeven dat het allemaal niet zo strikt hoefde.

De feiten: van poppodium tot leegstand

Het pand, volgens het vonnis een monument in het centrum van Delft met een benedenruimte van 430 vierkante meter en kantoorruimtes erboven, huisvestte tot 1996 een jongerencentrum. Na een periode van kraak verhuurde de gemeente het vanaf 1998 aan vennootschappen van de latere erfpachter. Die exploiteerde er een cultureel en muzikaal programma voor jongeren, het concept ‘Speakers’, met daarbij een café-restaurant en de verhuur van de kantoorruimtes.

In 2003 gaf de gemeente het pand in eeuwigdurende erfpacht uit aan de exploitant; de akte werd eind december 2003 gepasseerd. De gemeente wilde niet verkopen, maar was bereid tot erfpacht op voorwaarde dat de erfpachter het pand conform de doelstelling bleef exploiteren. De akte bepaalt dat het pand een sociaal-culturele bestemming heeft en uitsluitend gebruikt mag worden als café, restaurant, kantoor-, atelier- en bedrijfsruimte en zalencentrum met dansavonden en optredens, alles gericht op de doelgroep jongeren.

Artikel 4 van de akte regelt verhuur aan derden in een gelaagd stappenplan. Verhuur vereist voorafgaande en onvoorwaardelijke toestemming van de gemeente, behalve bij incidentele verhuur voor activiteiten binnen de doelstelling. De gemeente kan weigeren als de voorgestelde huurder niet binnen de doelstelling past, moet een weigering motiveren en wordt geacht toestemming te hebben gegeven als zij niet binnen vijftien werkdagen schriftelijk weigert. Toont de erfpachter aan dat hij redelijkerwijs geen passende huurder kan vinden en dat verhuur noodzakelijk is voor de exploitatie, dan mag hij in overleg met de gemeente een andere huurder voordragen. De gemeente kan die dan alleen weigeren als zij aantoont dat het maatschappelijk belang door de verhuur wordt geschaad.

Na financiële problemen en het wegvallen van subsidie vroeg de erfpachter in 2011 en 2013 om schrapping van de doelgroepbepalingen. Het concept Speakers eindigde in 2012; vanaf 2013 stond de benedenruimte leeg. In maart 2014 mailde een ambtenaar dat het beleidsmatig vasthouden aan de doelgroep van 16 tot 24 jaar niet langer noodzakelijk was en dat de gemeente onderzocht hoe en onder welke voorwaarden die bepalingen konden worden doorgehaald. Tot een wijziging van de akte kwam het nooit.

Vanaf januari 2014 verhuurde de erfpachter de benedenruimte, na toestemming te hebben gevraagd, voor tien jaar aan een horecabedrijf dat ook een muziekprogramma zou verzorgen. Dat culturele programma werd volgens het vonnis al snel losgelaten; de gemeente trad daartegen niet op. Die huur eindigde op 31 maart 2024.

Half maart 2024 sloot de erfpachter, zonder voorafgaande toestemming, een huurovereenkomst voor vijf jaar – later verlengd tot tien jaar – met een vennootschap die er een tapasrestaurant wilde beginnen. Naar aanleiding van een vergunningaanvraag van die huurder vroeg de advocaat van de gemeente in april 2024 hoe deze huurder aan de bestemming voldeed. De erfpachter vroeg daarop alsnog toestemming en stelde dat geen enkele partij meer aan de twintig jaar oude voorwaarden kon voldoen. Op 30 april 2024 weigerde de gemeente: een tapasrestaurant is niet gericht op jongeren van 16 tot 24 jaar en biedt geen gedifferentieerd activiteitenaanbod voor die groep.

Ook overleg met de verantwoordelijke wethouder leverde niets op. De erfpachter bood aan een ander leegstaand pand in zijn bezit beschikbaar te stellen voor de doelgroep, in ruil voor aanpassing van de erfpachtvoorwaarden. In juni 2024 liet de wethouder weten dat het college de bestemming niet wilde wijzigen en het pand wilde blijven inzetten voor jongerenactiviteiten. Een rapport van een adviesbureau in opdracht van de erfpachter concludeerde in juli 2024 dat het pand lastig verhuurbaar is en dat een jongerenpodium er economisch nauwelijks haalbaar is. Makelaars die de erfpachter na de eerste zitting benaderde, schatten de kans op een huurder binnen de doelomschrijving tegen een normale huurprijs klein in.

Procesverloop en vordering

De erfpachter stapte in juli 2024 naar de voorzieningenrechter. Hij vorderde dat de gemeente zou worden gelast schriftelijk, ondubbelzinnig en onvoorwaardelijk toestemming te geven voor de verhuur aan het tapasrestaurant, met bepaling dat het vonnis zo nodig in de plaats van die toestemming zou treden. De mondelinge behandeling vond plaats op 30 augustus 2024, waarna de zaak werd aangehouden om partijen de kans te geven een minnelijke regeling te treffen. Dat lukte niet; op verzoek van beide partijen werd de behandeling op 25 oktober 2024 voortgezet.

Het spoedeisend belang onderbouwde de erfpachter met de huurinkomsten die hij misliep, een aanzienlijke schadeclaim van de huurder en het risico dat die de huurovereenkomst zou ontbinden, waarna het pand nog langer leeg zou staan.

Standpunten van partijen

De erfpachter voerde vier gronden aan. Primair gaf de gemeente volgens hem een onjuiste uitleg aan artikel 4 van de akte: de doelstellingsbepaling zou met het einde van Speakers haar werking hebben verloren. Subsidiair zou de gemeente op grond van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur alsnog toestemming moeten geven, met een beroep op het vertrouwens-, gelijkheids- en evenredigheidsbeginsel. Meer subsidiair had de gemeente niet aangetoond dat het maatschappelijk belang door de verhuur werd geschaad. Uiterst subsidiair zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat de gemeente onverkort aan artikel 4 vasthield.

De gemeente concludeerde tot niet-ontvankelijkheid, dan wel afwijzing. Zij wees erop dat de erfpachter zelf in 2014 nog toestemming had gevraagd, dat hij bij zijn marktonderzoek steeds was uitgegaan van commerciële verhuur tegen een marktconforme huur, en dat de akte alleen ruimte biedt voor een niet-passende huurder als dat noodzakelijk is voor de exploitatie.

De overwegingen van de voorzieningenrechter

De rechter stelde voorop dat in kort geding een vordering als deze alleen kan worden toegewezen als met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid valt aan te nemen dat zij ook in een bodemprocedure zou slagen. Dat is een hoge drempel, omdat toewijzing in feite een definitieve situatie schept. Vast stond dat het tapasrestaurant niet aan de doelstelling voldeed en dat de gemeente tijdig had geweigerd. De vraag was dus of artikel 4 nog werkte, of de weigering in strijd was met de beginselen van behoorlijk bestuur, en of het vasthouden aan de bepaling onaanvaardbaar was.

Artikel 4 werkt nog. De akte is notarieel opgemaakt en nooit gewijzigd. Dat de akte aansloot bij het concept Speakers, betekent niet dat de bepalingen met dat concept zijn verdwenen. De doelstelling is bovendien breder dan een poppodium: het gaat om een op jongeren gerichte sociaal-culturele bestemming. De verzoeken tot schrapping en een onderzoek uit 2010 naar het popbeleid hebben nooit tot een aanpassing geleid. Dat de erfpachter in 2014 zelf om toestemming vroeg, wijst erop dat hij toen ook niet dacht dat het toestemmingsvereiste was vervallen.

Niet aangetoond dat verhuur binnen de doelstelling onmogelijk is. Dat een poppodium volgens het adviesrapport niet haalbaar is, zegt weinig, omdat de bestemming breder is. Doorslaggevend was dat de erfpachter bij zijn vragen aan adviseurs en makelaars steeds uitging van verhuur tegen een marktconforme huur. Het stappenplan in de akte biedt alleen ruimte voor een huurder buiten de doelstelling als dat voor de exploitatie noodzakelijk is; de erfpachter mag dus niet zonder meer een commerciële huurprijs verlangen. Zolang niet deugdelijk is onderzocht of verhuur binnen de doelstelling, eventueel tegen een lagere huur, mogelijk is, staat artikel 4 aan verhuur aan het restaurant in de weg. Aan de vraag of de gemeente moest aantonen dat het maatschappelijk belang werd geschaad, kwam de rechter daardoor niet toe.

Geen schending van de beginselen van behoorlijk bestuur. De ambtelijke e-mail uit 2014 deed weliswaar vermoeden dat er ruimte was voor andere afspraken, maar die afspraken zijn er nooit gekomen. Bij een bestemmingswijziging had het bovendien voor de hand gelegen dat de gemeente daar voorwaarden aan zou verbinden. Ook het uitblijven van handhaving tegen de vorige huurder, die zijn culturele programma had gestaakt, en de jarenlange commerciële verhuur van de bovenverdieping zonder toestemming gaven de erfpachter geen gerechtvaardigd vertrouwen dat hij de grote benedenruimte vrij aan een commerciële partij zonder enige binding met de doelstelling mocht verhuren. Het gelijkheidsbeginsel faalde, omdat de verhuur in 2014 vooraf was aangevraagd en de huurder toen in elk geval aanvankelijk een cultureel programma had. Het evenredigheidsbeginsel hielp evenmin: de erfpachter heeft de bijzondere voorwaarden destijds aanvaard en kan de daaraan verbonden financiële risico’s niet zonder meer op de gemeente afwentelen. Het aanbod van een ander pand veranderde dat niet, omdat de verplichting juist op deze locatie rust en het aan de erfpachter is om er – desnoods met hulp van derden – activiteiten binnen de doelstelling te realiseren.

Redelijkheid en billijkheid en belangenafweging. Om dezelfde redenen achtte de rechter de weigering niet onaanvaardbaar. In de belangenafweging woog het maatschappelijk belang van de gemeente om het pand de komende jaren voor jongerenactiviteiten te kunnen benutten zwaarder dan het financiële belang van de erfpachter. De rechter merkte daarbij op dat de gemeente in beginsel schadeplichtig is als in een bodemprocedure alsnog komt vast te staan dat zij de toestemming ten onrechte weigerde; het financiële belang van de erfpachter is in zoverre gewaarborgd.

De vordering werd afgewezen. De erfpachter moet de proceskosten van de gemeente van € 2.526,50 betalen, inclusief nakosten.

Juridisch kader

Het Burgerlijk Wetboek geeft de erfpachter in beginsel hetzelfde genot van de grond als een eigenaar, maar laat ruimte om in de akte van vestiging regels te stellen over het gebruik (artikel 5:89 BW). Volgens artikel 5:93 BW is de erfpachter bevoegd de zaak te verhuren, tenzij bij de vestiging anders is bepaald. Een toestemmingsvereiste voor verhuur, zoals in Delft, is dus een geldige contractuele beperking. Voor vervreemding en bezwaring van het erfpachtrecht kent de wet een eigen regeling: als de akte daarvoor toestemming van de eigenaar eist, kan de erfpachter bij de kantonrechter een vervangende machtiging vragen wanneer toestemming zonder redelijke gronden wordt geweigerd (artikel 5:91 BW). Voor verhuur bestaat zo’n wettelijke route niet, wat verklaart waarom de erfpachter in Delft een kort geding begon.

Omdat de grondeigenaar een gemeente is, toetst de rechter haar privaatrechtelijke beslissingen ook aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dat volgt uit artikel 3:14 BW, dat bepaalt dat een bevoegdheid naar burgerlijk recht niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Daarnaast kan een beroep op een contractuele bepaling worden afgewezen als het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (artikel 6:248 lid 2 BW). In kort geding geldt bovendien de terughoudendheid die hoort bij een vordering die in feite tot een definitieve uitkomst leidt.

Eerdere vergelijkbare rechtspraak

Dat de toets aan behoorlijk bestuur ook in het voordeel van de rechthebbende kan uitvallen, blijkt uit een beschikking van het Gerechtshof Den Haag van 15 juni 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:2853). Daar ging het om de overdracht van een opstalrecht op grond van de Gemeente Zoetermeer, die toestemming weigerde voor verkoop aan een horeca-exploitant. Het hof toetste of de gemeente zonder redelijke gronden weigerde en betrok daarbij uitdrukkelijk de beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder belangenafweging en evenredigheid. Het hof vernietigde de beslissing van de kantonrechter en verleende de opstalhouder de vervangende machtiging, met veroordeling van de gemeente in de kosten. Het verschil met Delft is tweeledig: in Zoetermeer ging het om overdracht van het recht, waarvoor de wet een machtigingsprocedure kent, terwijl in Delft een contractueel stappenplan voor verhuur centraal stond dat de erfpachter niet had doorlopen.

Betekenis voor erfpachters, beleggers en gemeenten

Voor eigenaren en kopers van vastgoed op erfpachtgrond onderstreept het vonnis dat een erfpachtakte meer is dan een canonregeling. Bestemmingsbepalingen en verhuurclausules kunnen de exploitatiemogelijkheden en daarmee de waarde van een pand ingrijpend beperken. Bij transformatie of herpositionering van gemeentelijk vastgoed – denk aan voormalige jongerencentra, buurthuizen, scholen of kerken – is de akte vaak de bepalende factor, naast het omgevingsplan.

Opvallend is ook dat informele signalen van een gemeente weinig houvast bieden. Een ambtelijke mail dat vasthouden aan de doelgroep niet langer nodig was, jarenlang gedogen van afwijkend gebruik en het niet handhaven tegen een vorige huurder leverden samen geen gerechtvaardigd vertrouwen op. Wie een bestemmingswijziging wil, moet die notarieel laten vastleggen.

Voor gemeenten bevestigt de uitspraak dat zij maatschappelijke doelen via erfpachtvoorwaarden kunnen borgen, mits zij hun weigering motiveren en de procedure uit de akte volgen. Tegelijk wees de rechter erop dat een gemeente schadeplichtig kan worden als in een bodemprocedure blijkt dat zij ten onrechte weigerde. De uitspraak is daarmee geen vrijbrief.

Voor huurders, zoals de horecaondernemer in deze zaak, is de les dat een huurcontract met een erfpachter dat afhankelijk is van toestemming van de grondeigenaar een reëel risico draagt. Het loont om de erfpachtakte op te vragen voordat de huurovereenkomst wordt getekend.

Praktische tips

• Vraag bij aankoop of huur van vastgoed op erfpachtgrond altijd de volledige erfpachtakte en de toepasselijke algemene bepalingen op en lees de bestemmings- en verhuurclausules.
• Doorloop een contractueel toestemmingstraject vóórdat u een huurovereenkomst tekent, en neem in die huurovereenkomst een opschortende voorwaarde op voor de toestemming van de grondeigenaar.
• Wilt u aantonen dat verhuur binnen de bestemming niet haalbaar is, laat dan ook onderzoeken of een passende huurder te vinden is tegen een lagere, niet-marktconforme huur. Onderzoek dat alleen uitgaat van commerciële huur overtuigt de rechter niet.
• Leg toezeggingen of beleidswijzigingen van een gemeente over de erfpachtvoorwaarden notarieel vast. Een e-mail of jarenlang gedogen is geen wijziging van de akte.
• Gemeenten: motiveer een weigering tijdig en concreet aan de hand van de doelstelling in de akte, en houd rekening met mogelijke schadeplichtigheid bij een onterechte weigering.

Wat er nu volgt

Het vonnis is een voorlopige voorziening in kort geding en bindt een eventuele bodemrechter niet. De erfpachter kan een bodemprocedure beginnen waarin uitgebreider kan worden onderzocht of verhuur binnen de doelstelling mogelijk is en of de gemeente het maatschappelijk belang voldoende heeft onderbouwd. Ook hoger beroep tegen het kortgedingvonnis bij het Gerechtshof Den Haag staat open. Of de erfpachter een van die routes kiest, of dat partijen alsnog tot een regeling komen over de toekomst van het pand, blijkt niet uit de gepubliceerde uitspraak.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:RBDHA:2024:18808

Extra bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:GHDHA:2021:2853