Beleggers keren terug naar Europees industrieel en logistiek vastgoed, maar gebruikers trappen juist op de rem. Dat is de tweedeling die Savills schetst in zijn nieuwe European Logistics Outlook. In de eerste drie kwartalen van 2024 werd in Europa € 26,1 miljard in het segment belegd, 14 procent meer dan een jaar eerder. Nederland deed het met een plus van 25 procent beter dan het gemiddelde. Tegelijk lag de opname door huurders in het derde kwartaal ruim een vijfde lager dan in dezelfde periode van 2023.
Beleggingsvolume op weg naar ruim € 36 miljard
Het derde kwartaal was volgens Savills het sterkste van het jaar. Er werd € 9,3 miljard belegd, 12 procent meer dan in het tweede kwartaal en 23 procent meer dan in het derde kwartaal van 2023. Dat is nog wel minder dan het vijfjaarsgemiddelde voor die periode: het herstel is ingezet, maar het niveau van de topjaren is nog niet terug.
Op basis van de gebruikelijke spreiding van transacties over het jaar verwacht het adviesbureau dat het totale Europese beleggingsvolume in industrieel en logistiek vastgoed over heel 2024 boven de € 36 miljard uitkomt. In 14 van de 18 landen die Savills volgt, lag het volume hoger dan een jaar eerder. Onder de kernmarkten springt het Verenigd Koninkrijk eruit: daar steeg het beleggingsvolume met de helft naar € 3,1 miljard, ongeveer een derde van wat er in het derde kwartaal in heel Europa werd belegd.
George Coleman van Savills EMEA Industrial & Logistics ziet in het Verenigd Koninkrijk in het vierde kwartaal een duidelijke toename van het aanbod op de beleggingsmarkt. Volgens hem volgt het Europese vasteland dat patroon doorgaans met enige vertraging. Hij wijst op felle concurrentie om de meest liquide objecten, rekent op een sterk slotkwartaal en spreekt van een over het geheel genomen positief beeld voor 2025, al blijft de markt volgens hem voorzichtig ondanks de hogere volumes.
Opname zakt, leegstand daalt toch
Aan de gebruikerskant is het beeld minder rooskleurig. In het derde kwartaal van 2024 werd in Europa 6 miljoen vierkante meter logistieke ruimte opgenomen. Dat is 20 procent minder dan in het tweede kwartaal en 22 procent minder dan een jaar eerder. Over de eerste negen maanden kwam de opname uit op 19,8 miljoen vierkante meter, 8 procent lager dan in dezelfde periode van 2023, maar nog altijd 3 procent boven het gemiddelde van vóór de pandemie.
Sinds 2019 valt gemiddeld zo’n 27 procent van de jaaropname in het vierde kwartaal. Op basis daarvan verwacht Savills voor heel 2024 een opname van net onder de 28 miljoen vierkante meter, tegen 29,7 miljoen vierkante meter in 2023.
De verschillen tussen landen zijn groot. De scherpste dalingen ten opzichte van vorig jaar noteerden België (min 65,5 procent), Dublin (min 54,1 procent) en Frankrijk (min 54 procent). Nederland zag de opname met 14,9 procent teruglopen, een duidelijk kleinere terugval. Portugal (plus 66,8 procent) en Spanje (plus 43,9 procent) gingen juist vooruit; Spanje was volgens Savills de enige markt die boven zijn vijfjaarsgemiddelde uitkwam. De meeste markten presteerden slechter dan een jaar eerder.
Opvallend is dat de gemiddelde Europese leegstand in het derde kwartaal toch daalde, met 13 basispunten naar 5,86 procent. Het is de eerste daling sinds 2022. Savills waarschuwt wel dat het herstel waarschijnlijk niet in een rechte lijn zal verlopen.
Chinese logistiek dienstverleners melden zich in Nederland
Voor de Nederlandse markt ziet Maarten Bulstra, consultant verhuur logistiek en industrieel vastgoed bij Savills in Nederland, een aantal duidelijke vraagstromen. Hij signaleert een groeiende belangstelling van Chinese internationale logistieke dienstverleners, onder meer uit de hoek van batterijopslag, zonnepanelen en de automotive-sector. Daarnaast blijft er volgens hem een gestage vraag van huurders uit de farmacie, de voedingsmiddelensector en de retail, en zoeken regionale en nationale transportbedrijven vaker naar ruimte.
Die mix past bij de rol die Nederland van oudsher speelt als toegangspoort tot Europa, met de havens van Rotterdam en Amsterdam, Schiphol en een fijnmazig netwerk van distributiecorridors richting Duitsland en België. Juist die positie maakt de Nederlandse markt aantrekkelijk voor partijen die hun Europese distributie willen centraliseren.
Wat betekent dit voor beleggers en gebruikers?
Voor beleggers is de boodschap tweeledig. Enerzijds lijkt het dieptepunt in het beleggingsvolume achter de rug en neemt de concurrentie om goede objecten weer toe. Wie wacht tot de cijfers volledig hersteld zijn, loopt het risico in een drukkere en duurdere markt in te stappen. De rentedaling die de Europese Centrale Bank dit jaar heeft ingezet, ondersteunt die ontwikkeling: lagere financieringslasten verkleinen het gat tussen wat kopers willen betalen en wat verkopers vragen.
Anderzijds is de terugval in de opname een reden voor selectiviteit. Een lagere vraag van gebruikers betekent dat niet elk distributiecentrum even makkelijk opnieuw verhuurd wordt. Locatie, bereikbaarheid, duurzaamheid en de beschikbaarheid van een netaansluiting wegen zwaarder naarmate huurders kritischer worden. Moderne, goed gelegen objecten blijven gewild; verouderde panden op secundaire locaties zullen het moeilijker krijgen.
Voor gebruikers biedt de afkoeling juist kansen. Nu de opname in grote delen van Europa daalt en de leegstand rond de 6 procent ligt, ontstaat er in sommige regio’s meer onderhandelingsruimte over huurprijs, looptijd en incentives. Dat geldt vooral voor huurders met een sterke financiële positie die op korte termijn kunnen tekenen.
Wat volgt
Savills rekent op een sterk vierde kwartaal op de beleggingsmarkt en op een voorzichtig positief 2025. Of de leegstandsdaling van het derde kwartaal doorzet, hangt af van de vraag of de opname in de komende kwartalen weer aantrekt. De definitieve jaarcijfers over 2024 verschijnen begin volgend jaar.
