ABN AMRO verwacht dat de waarde van kantoren ook in 2025 en 2026 verder daalt, terwijl logistiek vastgoed en woningen juist in waarde stijgen. Dat staat in de sectorprognose vastgoed die de bank op 17 december 2024 publiceerde. Volgens auteur Paul Bisschop is de golf van afwaarderingen grotendeels voorbij, maar blijft de transactiemarkt terughoudend. De dalende rente biedt volgens hem perspectief op hernieuwde waardegroei.
Een zwak jaar, maar het ergste lijkt achter de rug
ABN AMRO kenschetst 2024 als een zwak vastgoedjaar. De snelle rentestijging vanaf 2022 leidde tot minder transacties en flinke herwaarderingen van portefeuilles. Op basis van cijfers van MSCI concludeert de bank dat de afwaarderingen grotendeels zijn verwerkt. In het derde kwartaal van 2024 lag de waarde van woningbeleggingen in de MSCI-index ongeveer 6% hoger dan een jaar eerder, terwijl kantoren 4,8% en winkels 2,2% lager uitkwamen.
De bank tekent daarbij aan dat MSCI vooral de beste objecten van grote institutionele beleggers volgt. De bredere markt deed het volgens ABN AMRO slechter. Voor commercieel vastgoed als geheel rekent de bank voor 2024 op een waardedaling van 1,5%.
De financiële omgeving verbetert wel. De rente op tienjarige Nederlandse staatsleningen zakte in het voorgaande halfjaar van 3,0% naar 2,3%. Marktpartijen gingen uit van renteverlagingen door de ECB in stappen van 25 basispunten, maar stappen van 50 basispunten werden niet langer uitgesloten. De beleggingscijfers van Savills over het derde kwartaal lieten volgens de bank een volume zien dat boven het niveau van 2023 lag, maar nog ruim onder dat van eerdere jaren.
Kantoren: tweedeling houdt aan
Op de kantorenmarkt ziet ABN AMRO een scherpe tweedeling. Oudere en minder aantrekkelijke gebouwen hebben het moeilijk, terwijl er juist een tekort is aan topkantoren op centrale locaties die voldoen aan hoge duurzaamheidseisen, zoals ‘Paris Proof’-gebouwen. Als voorbeeld noemt de bank de aankoop door NSI van kantoor Sypesteyn naast Utrecht Centraal voor ruim € 15 miljoen, ondanks een energielabel C.
Uit cijfers van de NVM blijkt volgens ABN AMRO dat de vraag naar kantoren groter dan 1.000 m² terugloopt, terwijl kleine kantoren tot 200 m² licht herstellen. De landelijke kantoorruimte-opname bleef ongeveer op het niveau van 2023, ver onder de jaren daarvoor. Na een waardedaling van 17% in 2023 verwacht de bank voor kantoren een daling van 7% in 2024, gevolgd door min 3% in 2025 en min 2% in 2026.
Winkels: faillissementen en leegstand
In de winkelmarkt liep de leegstand op van 5,9% in januari 2022 naar 6,3% in december 2024, met relatief sterke stijgingen in Den Haag en Rotterdam. De faillissementen van Blokker, Game Mania, The Body Shop en Bristol raakten samen ongeveer 500 winkels. Heerlen is met een leegstand van rond de 18% het uitschieter in de cijfers die de bank noemt. De gemeente Oost-Gelre ging zo ver dat zij twee winkelruimtes in Lichtenvoorde aanbood voor € 1 per maand om leegstand tegen te gaan.
ABN AMRO verwacht dat de consumptie van huishoudens in 2025 en 2026 met ongeveer 1% per jaar groeit. Dat is onvoldoende om de waardedaling van winkelvastgoed te stoppen: de bank rekent op min 2% in 2025 en min 1% in 2026.
Logistiek en woningen in de lift
Bedrijfs- en logistiek vastgoed profiteert van schaarste. ABN AMRO voorspelt een waardestijging van 2% in 2024, 3% in 2025 en 4% in 2026. De vraag naar industriële producten herstelt naar verwachting na twee jaar van daling, gesteund door de lagere rente. Herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen krijgt meer aandacht; volgens Buck Consultants International lopen Noord-Brabant, Utrecht, Limburg en de regio Rijnmond daarin voorop.
Op de woningbeleggingsmarkt zag de bank een sterke toename van uitponden, mede door de Wet betaalbare huur die sinds 1 juli 2024 van kracht is. Onderzoek van Ortec wijst uit dat middenhuurwoningen boven de nieuwe huurgrens tot 15,4% in waarde kunnen dalen als ze in de verhuur blijven, terwijl de waarde bij verkoop aan eigenaar-bewoners stabiel blijft. Het huuraanbod in de grote steden nam sinds de zomer van 2024 af. Voor woningbeleggingen verwacht ABN AMRO een gemiddelde waardegroei van 3% in 2024, 4% in 2025 en 2% in 2026.
Kansen voor beleggers en gebruikers
De prognose schetst een markt waarin de sectorkeuze het verschil maakt. Voor beleggers lijken logistiek en bedrijfsruimte de meest voorspelbare groei te bieden, gedreven door een beperkt aanbod. Herontwikkeling van verouderde bedrijventerreinen in de genoemde regio’s kan daarbij een interessante niche zijn.
In de kantorenmarkt ligt de kans vooral bij de tweedeling. Wie toplocaties met hoge duurzaamheidsprestaties bezit, profiteert van schaarste. Tegelijk maakt de verwachte verdere waardedaling van gemiddelde kantoren het mogelijk dat er de komende jaren objecten met een korting op de markt komen, geschikt voor verduurzaming of transformatie. Voor gebruikers betekent de tweedeling dat zij voor de beste ruimte meer moeten betalen, maar bij oudere panden meer onderhandelingsruimte hebben.
Retail blijft het lastigste segment, met lokale verschillen: in gemeenten met hoge leegstand nemen overheden zelf maatregelen. In de woningmarkt verschuift het speelveld door de Wet betaalbare huur: verkoop van huurwoningen aan particulieren kan voor beleggers meer opleveren dan doorverhuur.
Wat volgt
De verwachtingen van ABN AMRO hangen sterk af van het verdere rentepad. Verdere renteverlagingen door de ECB kunnen de waarderingen in 2025 ondersteunen. De bank waarschuwt dat de markt nog tekenen van voorzichtigheid vertoont; het transactievolume in 2025 zal moeten laten zien of het herstel doorzet.
