Een winkelier die op verzoek van de verhuurder al twee keer was verhuisd voor de renovatie van een winkelcentrum, hoeft niet een derde keer tijdelijk te vertrekken. Dat heeft de kantonrechter in Amsterdam op 19 december 2024 in kort geding beslist in een zaak die CBRE Dutch Retail Fund Management B.V. had aangespannen tegen een huurder in een gefaseerd herontwikkeld winkelcentrum (ECLI:NL:RBAMS:2024:8510). De verhuurder wilde de unit vrij hebben voor een tijdelijke shopperhal, maar had eerder schriftelijk toegezegd dat de huurder in zijn tijdelijke unit mocht blijven tot de definitieve nieuwe winkel klaar was. Aan die toezegging werd CBRE gehouden.

De feiten: drie units in elf jaar

De huurder, een vennootschap onder firma waarvan de naam en die van de vennoten in de gepubliceerde uitspraak zijn geanonimiseerd, huurt sinds 1 mei 2011 winkelruimte van CBRE in een winkelcentrum waarvan de naam eveneens is weggelakt. Vanwege de grootschalige herontwikkeling van dat centrum verhuisde de winkel al twee keer. Van mei 2011 tot augustus 2016 zat het bedrijf in een eerste unit, van juli 2016 tot juli 2022 in een tweede, en sinds 1 juni 2022 in een derde unit. De eerdere huurovereenkomsten eindigden telkens vanwege de renovatie.

De huurovereenkomst voor de derde unit werd gesloten voor 23 maanden, van 1 juni 2022 tot en met 30 april 2024. Het contract bepaalde dat de huur na afloop van rechtswege zou eindigen, zonder opzegging, en dat de huurder het kortlopende karakter uitdrukkelijk aanvaardde. Tegelijk bevatte het contract een bepaling over een definitieve nieuwe winkel van circa 114 m² bruto vloeroppervlak in een latere fase van het project. Als partijen het daarover eens zouden worden en de huurder niet direct vanuit de tijdelijke unit kon doorverhuizen, zou de tijdelijke huurovereenkomst worden verlengd. Partijen zouden dan samen de kantonrechter om goedkeuring van die verlenging vragen.

Een andere bepaling legde de huurder op mee te werken aan de renovatie- en herontwikkelingsplannen, de daarmee samenhangende werkzaamheden en overlast te dulden, en daarvoor geen aanspraken jegens de verhuurder geldend te maken.

Een toezegging per e-mail

Uit de uitspraak blijkt dat de onderhandelingen over de definitieve winkel kort voor het tekenen van het tijdelijke contract al waren afgerond. In e-mails van 25 mei 2022 schreef een van de vennoten dat partijen een huurovereenkomst voor de nieuwe winkel zouden tekenen die vanaf 2024 zou ingaan, en dat zij met het tijdelijke contract en een beëindigingsovereenkomst akkoord gingen omdat zij die nieuwe overeenkomst getekend zouden krijgen. Een medewerker van CBRE antwoordde dat de verlengingsbepaling niet kon worden gewijzigd, maar dat daarin een zekerheid was ingebouwd: als de indicatieve opleverdatum van 1 februari 2024 voor de nieuwe unit zou uitlopen, hoefde de huurder de tijdelijke unit niet te verlaten. De bedoeling was volgens die medewerker dat de huurder tussentijds niet zonder winkel zou zitten. Eind mei of juni 2022 tekenden partijen de huurovereenkomst voor de definitieve bedrijfsruimte.

De planning verandert

Het winkelcentrum is verdeeld in clusters die gefaseerd worden herontwikkeld. De tijdelijke unit maakt deel uit van een cluster waarin ook de zogenoemde shopperhal ligt, een grote hal met circa dertig ondernemers die een winkel of restaurant exploiteren. De definitieve winkel van de huurder ligt in een aangrenzend cluster. Oorspronkelijk zouden beide clusters na elkaar worden aangepakt, zodat de huurder rechtstreeks van de tijdelijke naar de definitieve unit kon gaan.

Volgens de uitspraak paste CBRE nadien om bedrijfseconomische redenen de planning aan, zodat beide clusters ongeveer gelijktijdig worden gerenoveerd. Daardoor is de definitieve winkel nog niet beschikbaar op het moment dat CBRE de tijdelijke unit nodig heeft. De verhuurder wil die unit, samen met enkele aangrenzende units, gebruiken voor een nieuwe tijdelijke shopperhal waarin de ondernemers uit de bestaande hal worden ondergebracht.

Op 30 april 2024 schreef de advocaat van CBRE dat de huurovereenkomst die dag van rechtswege eindigde, maar dat CBRE vanwege lopende onderhandelingen over alternatieve ruimte nog niet om ontruiming zou vragen. De advocaat van de huurder antwoordde op 15 mei 2024 dat het contract volgens de huurder juist was verlengd, omdat aan beide voorwaarden was voldaan: er was een nieuwe huurovereenkomst gesloten en de huurder kon niet aansluitend doorverhuizen. De huurder bood aan mee te werken aan een gezamenlijk verzoekschrift om de verlenging te laten goedkeuren. CBRE liet op 31 mei 2024 weten nog geen rechtsmaatregelen te nemen. Op 29 oktober 2024 zegde CBRE de huurovereenkomst vervolgens op tegen 31 mei 2027 wegens dringend eigen gebruik.

Wat CBRE vorderde

In het kort geding eiste CBRE ontruiming van de unit, betaling van een huurachterstand van € 2.373,50, contractuele boetes van € 5.400 of € 7.200 en de proceskosten. De verhuurder voerde drie gronden aan, in volgorde:

1. De huurovereenkomst was op 1 mei 2024 van rechtswege geëindigd.
2. Zo niet, dan schoot de huurder tekort door stelselmatig te laat te betalen, door een betalingsachterstand en door niet mee te werken aan de renovatie. Dat zou ontbinding rechtvaardigen, waarop de ontruiming in kort geding kon vooruitlopen.
3. Zo niet, dan moest de ontruiming worden toegewezen vooruitlopend op het einde van de huur wegens dringend eigen gebruik per eind mei 2027.

De huurder en de beide vennoten concludeerden tot afwijzing. De mondelinge behandeling vond plaats op 3 december 2024. Namens CBRE verschenen een commercieel manager en een directeur ontwikkeling van aan CBRE gelieerde vennootschappen.

De overwegingen van de kantonrechter

Geldvorderingen: geen spoedeisend belang. De kantonrechter stelde voorop dat in kort geding alleen een voorlopig oordeel wordt gegeven. CBRE had een spoedeisend belang bij de gevorderde ontruiming, maar had niet uitgelegd waarom de geldvorderingen niet konden wachten. Het ging om een kleine achterstand, volgens de huurder al betaald, en boetes. Alleen al daarom werden die vorderingen afgewezen.

De huur is niet van rechtswege geëindigd. Op het belangrijkste punt volgde de rechter CBRE niet. Partijen hadden in het contract uitdrukkelijk afgesproken dat de tijdelijke huur zou worden verlengd als de huurder niet aansluitend naar de definitieve winkel kon verhuizen. Voor zover die bepaling onduidelijk was, maakte de e-mailwisseling van 25 mei 2022 volgens de rechter voldoende aannemelijk dat partijen wilden voorkomen dat de huurder, die al twee keer op verzoek van CBRE was verhuisd, nog eens tijdelijk zou moeten verkassen. De huurder mocht de bepaling dus opvatten als een toezegging dat hij mocht blijven tot de definitieve ruimte klaar was. Dat CBRE ter zitting zei dat zo’n doorstroom destijds ook een reële optie was, versterkte dat oordeel.

Dat het contract van een streefdatum sprak, betekende alleen dat de huurder rekening moest houden met vertraging van de nieuwe winkel, niet dat hij in dat geval opnieuw zou moeten verhuizen. Partijen hadden dus afwijkende afspraken gemaakt ten opzichte van artikel 7:228 BW, het artikel dat bepaalt dat een huur voor bepaalde tijd zonder opzegging eindigt. Dat de afgesproken goedkeuring van de kantonrechter niet was gevraagd, maakte dat niet anders. Dat had CBRE zelf in de hand, en de huurder had er zelfs om gevraagd. Met goedkeuring had volgens de rechter op grond van artikel 7:301 lid 3 BW alleen kunnen worden voorkomen dat de huur van rechtswege tot vijf jaar werd verlengd.

Geen beroep op redelijkheid en billijkheid. CBRE voerde aan dat nakoming van de afspraak naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. De herontwikkeling zou vertraging oplopen, met schade voor CBRE, voor de ontwikkelpartners en voor de andere ondernemers die in de tijdelijke shopperhal moesten worden ondergebracht. De rechter ging daar niet in mee. CBRE had de afspraak gemaakt in de wetenschap dat de herontwikkeling nog moest plaatsvinden en had toen rekening kunnen houden met een gewijzigde planning. De planning was om economische redenen aangepast, zonder dat was gesteld of gebleken dat CBRE daarbij rekening hield met de belangen van de huurder of met hem overlegde.

Volgens de rechter kwam het voor de praktische uitvoering van de renovatie wellicht beter uit als de huurder vertrok, maar had CBRE niet duidelijk gemaakt dat de plannen anders onuitvoerbaar werden of onaanvaardbare vertraging opliepen. De unit ligt aan het uiteinde van de beoogde tijdelijke hal. CBRE stelde dat de hal zonder deze unit te klein werd voor alle ondernemers uit de oude hal, maar zonder nadere toelichting zag de rechter niet in waarom het belang van deze huurder moest wijken voor dat van andere ondernemers. Dat CBRE schadevergoeding of een andere winkel aanbood, veranderde dat voorlopig niet: over de voorwaarden van een alternatieve unit was geen overeenstemming bereikt, en het was onvoldoende duidelijk of de aangeboden schadeloosstelling dekkend was.

De medewerkingsclausule is geen ontruimingsplicht. De algemene renovatiebepaling, waarin de huurder beloofde volledig mee te werken aan wat de verhuurder in verband met de herontwikkeling verlangde, kon volgens de rechter niet worden gelezen als een plicht om de unit op verzoek op te leveren terwijl de huur nog liep.

Te laat betalen weegt niet zwaar genoeg. Uit het overzicht van CBRE bleek dat de huur niet altijd op tijd was betaald. Maar het was niet aannemelijk dat de bodemrechter dat ernstig genoeg zou vinden voor ontbinding.

Niet vooruitlopen op 2027. Ook als de opzegging wegens dringend eigen gebruik terecht was en de huur in een bodemprocedure per 31 mei 2027 zou eindigen, kon de rechter in kort geding niet bijna tweeënhalf jaar eerder al een ontruiming toewijzen. Als dat al mogelijk is, zijn daarvoor zeer uitzonderlijke omstandigheden nodig, en die had CBRE onvoldoende gesteld.

Uitkomst. Alle vorderingen van CBRE werden afgewezen. CBRE moet de proceskosten van de huurder betalen, begroot op € 882. Het vonnis werd gewezen door kantonrechter mr. B. Brokkaar.

Het juridisch kader

Winkelruimte valt onder artikel 7:290 BW. Dat regime kent een stelsel van huurtermijnen dat de huurder zekerheid biedt: een eerste termijn van ten minste vijf jaar, gevolgd door een verlenging van eveneens vijf jaar (artikel 7:292 BW). Van dat stelsel kan alleen worden afgeweken met goedkeuring van de kantonrechter (artikel 7:291 lid 2 BW), of door een huurovereenkomst voor ten hoogste twee jaar te sluiten (artikel 7:301 lid 1 BW). Zo’n kortlopende overeenkomst eindigt van rechtswege na afloop van de termijn. Blijft de huurder na die twee jaar met instemming van de verhuurder in het gehuurde, of wordt een nieuwe overeenkomst voor dezelfde ruimte gesloten, dan wordt de huur van rechtswege een overeenkomst voor vijf jaar (artikel 7:301 lid 2 BW), tenzij de rechter op een gezamenlijk verzoek dat binnen een maand na het verstrijken van de twee jaar is gedaan, een verlenging goedkeurt (artikel 7:301 lid 3 BW). De advocaat van CBRE wees er in de e-mail van 30 april 2024 op dat partijen tot en met eind mei 2024 nog een verzoekschrift konden indienen.

Artikel 7:228 lid 1 BW bevat de algemene regel dat een huur voor bepaalde tijd zonder opzegging eindigt, tenzij partijen anders zijn overeengekomen. Precies die uitzondering speelde hier: de verlengingsclausule was een afwijkende afspraak.

Opzegging wegens dringend eigen gebruik bij renovatie is geregeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW; voor de opzegging geldt een termijn van ten minste een jaar (artikel 7:293 lid 2 BW). Renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, telt als dringend eigen gebruik. Bij beëindiging op die grond heeft de huurder recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten (artikel 7:297 lid 1 BW).

De uitleg van de contractbepalingen door de rechter sluit aan bij de Haviltex-maatstaf: wat partijen over en weer redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden. De e-mailwisseling van vlak voor het tekenen speelde daardoor een doorslaggevende rol. Artikel 6:248 lid 2 BW, de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid, laat slechts in uitzonderlijke gevallen toe dat een partij zich aan een afspraak onttrekt.

Vergelijkbare rechtspraak

Herontwikkeling van winkelcentra leidt geregeld tot procedures over ontruiming. In juni 2024 oordeelde de kantonrechter in Noord-Holland na een belangenafweging, waarin de herontwikkelings- en renovatieplannen van de verhuurder zwaar wogen, dat de huurovereenkomst van een winkel in een winkelcentrum moest eindigen. De rechter stelde de einddatum vast op 31 juli 2024, maar verklaarde het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad, en liet partijen verder procederen over de tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten (ECLI:NL:RBNHO:2024:5774). Die zaak laat de gebruikelijke route zien: opzegging door de verhuurder, gevolgd door een bodemprocedure waarin de rechter over het einde van de huur en een vergoeding voor de huurder beslist.

In de zaak van CBRE probeerde de verhuurder die route te versnellen via kort geding, terwijl de opzegging nog liep tot 2027. Dat de rechter daar niet in meeging, sluit aan bij een vaste lijn dat de voorzieningenrechter terughoudend is met ontruimingen die vooruitlopen op een beëindiging die nog moet worden vastgesteld.

Hoe zwaar het kan uitpakken als een verhuurder te vroeg ontruimt, liet het Gerechtshof Amsterdam in februari 2024 zien. Een verhuurder die een huurder op basis van een nog niet onherroepelijk vonnis had laten ontruimen, handelde volgens het hof onrechtmatig en moet de gederfde winst vergoeden; het hof ging daarbij mede uit van een verwachte omzetstijging, maar stelde het bedrag in dat tussenarrest nog niet vast (ECLI:NL:GHAMS:2024:617).

Wat betekent dit voor huurders, verhuurders en beleggers?

Voor verhuurders en ontwikkelaars van winkelcentra is dit een waarschuwing dat toezeggingen tijdens onderhandelingen gewicht hebben, ook als het contract zelf van een streefdatum spreekt. Wie een huurder laat doorschuiven tijdens een gefaseerde renovatie en daarbij belooft dat hij niet tussentijds zonder unit komt te zitten, kan die belofte niet eenzijdig loslaten als de planning om economische redenen verandert. Een algemene clausule waarin de huurder belooft mee te werken aan de renovatie, geeft geen recht om hem eruit te zetten.

Het vonnis laat ook zien hoe belangrijk de formele kant is. Het contract voorzag in een gezamenlijk verzoek om goedkeuring van de verlenging. Dat verzoek werd nooit ingediend. Daarmee loopt de verhuurder het risico dat de huur van rechtswege een vijfjarige overeenkomst wordt, met de bijbehorende huurbescherming.

Voor huurders in een winkelcentrum in transformatie onderstreept de uitspraak de waarde van een schriftelijke vastlegging van wat bij de onderhandelingen is beloofd. Juist de e-mail van de CBRE-medewerker was voor de rechter doorslaggevend. Huurders die meewerken aan tijdelijke verhuizingen, doen er goed aan om de voorwaarden voor doorstroom naar de definitieve unit expliciet te laten opnemen.

Voor beleggers in retailvastgoed is de zaak relevant omdat herontwikkelingsplanningen vaak afhangen van tijdige beschikbaarheid van units. Een enkele huurder die met succes een toezegging inroept, kan een fasering verstoren. Dat pleit voor een realistische planning met buffers, en voor schadeloosstellingsregelingen die vooraf zijn afgesproken in plaats van achteraf aangeboden.

Praktische tips

• Leg doorstroomafspraken vast in het contract zelf. Beschrijf wanneer de huurder moet vertrekken, wat er gebeurt bij vertraging, en welke compensatie geldt.
• Dien tijdig een verzoek tot goedkeuring in. Bij een kortlopende 290-overeenkomst geldt een termijn van een maand na afloop van de twee jaar (artikel 7:301 lid 3 BW).
• Overleg bij planningswijzigingen. De rechter rekende CBRE aan dat niet was gebleken dat met de belangen van de huurder rekening was gehouden of dat met hem was overlegd.
• Onderbouw spoedeisend belang per vordering. Geldvorderingen in kort geding sneuvelen snel als niet wordt uitgelegd waarom ze niet kunnen wachten.
• Maak een alternatief aanbod concreet. Een aangeboden vervangende winkel of schadeloosstelling helpt alleen als de voorwaarden helder en dekkend zijn.
• Kies de juiste procedure. Wie de huur wil beëindigen wegens renovatie, moet in de regel de bodemprocedure van artikel 7:296 BW volgen.

Wat er nu volgt

Het vonnis is een voorlopig oordeel in kort geding. De opzegging door CBRE tegen 31 mei 2027 wegens dringend eigen gebruik blijft bestaan. Als de huurder daarmee niet instemt, kan CBRE een bodemprocedure starten waarin de kantonrechter beslist of en wanneer de huur eindigt en welke tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten de huurder krijgt. Ondertussen kunnen partijen verder praten over een tijdelijke of definitieve andere unit; volgens de uitspraak lijkt een specifieke alternatieve locatie voor beide partijen in beginsel acceptabel, maar was over de voorwaarden nog geen overeenstemming bereikt.

Bron: Rechtbank Amsterdam, 19 december 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:8510 (rechtspraak.nl)
Extra bronnen: ECLI:NL:RBNHO:2024:5774 · ECLI:NL:GHAMS:2024:617