De voorzieningenrechter van de Rechtbank Noord-Holland heeft op 18 maart 2025 (ECLI:NL:RBNHO:2025:2867) de huurster van een kledingwinkel veroordeeld om mee te werken aan een verbouwing waardoor haar winkel kleiner wordt. Een bepaling in het huurcontract die de huurder verplicht mee te werken aan een gewijzigde indeling van het gehuurde, ook als daardoor de omvang verandert, gaf de doorslag. Gelezen in het licht van de voorgeschiedenis, waarin partijen al vanaf 2019 spraken over een winkel van zo’n 60 vierkante meter na herontwikkeling, moest de huurster volgens de rechter dulden dat haar ruimte van circa 100 naar 65,26 vierkante meter gaat. Zij moet haar winkel daarvoor maximaal vier weken sluiten, op straffe van een dwangsom.

De verhuurder werd bijgestaan door mr. S. Hartog, vastgoed- en bouwrechtadvocaat bij Van Diepen Van der Kroef Advocaten in Alkmaar. De huurster had mr. A. de Groot als advocaat. Het vonnis werd gewezen door mr. N. Boots. Verhuurder, huurster, adres en gemeente zijn in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd.

Een kort contract, een herontwikkeling in het verschiet

Op 21 augustus 2019 sloten verhuurder en huurster een huurovereenkomst voor ongeveer 100 vierkante meter winkelruimte op de begane grond van een pand, ingaand 1 september 2019. De huurster exploiteert daar een kledingwinkel. Het eerste contract liep maar zes maanden, tot 29 februari 2020. Partijen spraken af in die periode te overleggen over een eventueel vervolgcontract. Een bijzondere bepaling legde vast dat zij rond 15 januari 2020 zouden praten over een nieuwe huurovereenkomst per 1 maart 2020, met als uitgangspunt de huur van alleen het voorste deel van de winkel, circa 60 vierkante meter, voor € 1.100 per maand exclusief btw.

Achtergrond van die afspraak was het plan van de verhuurder om in het pand en het naastgelegen pand nieuwe appartementen te bouwen en een bestaand appartement te verbouwen. Dat was vóór de ondertekening besproken. In een e-mail van januari 2020 aan de makelaar van de verhuurder schreef de huurster dat zij graag wilde blijven, maar zij vroeg ook naar de plannen voor de achterkant van het pand: hoeveel woningen, wanneer, waar de voorzieningen zouden komen en hoeveel overlast zij in de winkel kon verwachten. De makelaar stuurde in februari 2020 een huurvoorstel en meldde dat de verbouwing niet op korte termijn zou plaatsvinden, zodat de situatie voorlopig gelijk bleef.

Op 28 februari 2020 tekenden partijen een nieuw contract. De omschrijving van het gehuurde bleef circa 100 vierkante meter, de huur werd € 1.100 per maand exclusief btw, met een korting van € 250 als vergoeding voor nutsvoorzieningen van de appartementen. Het contract liep twee jaar tot 1 maart 2022, werd verlengd met drie jaar tot 1 maart 2025 en daarna steeds met vijf jaar. Artikel 13.7 bepaalde dat de huurder meewerkt als de verhuurder voorzieningen wil treffen of de indeling wil wijzigen, dat dit kan betekenen dat de omvang van het gehuurde verandert, en dat bij het vaststellen van de huurvoorwaarden met die medewerkingsplicht rekening was gehouden.

Op 16 mei 2024 kreeg de verhuurder een omgevingsvergunning voor vier nieuwbouwappartementen en de verbouwing van een appartement in de twee panden. Op de bouwtekening besloeg de winkel na verbouwing 65,26 vierkante meter. In het achterste deel van de huidige winkel komt de centrale entree van de appartementen. De huurster weigerde mee te werken aan een tijdelijke sluiting om de verkleining mogelijk te maken. Op 13 februari 2025 dagvaardde de verhuurder haar in kort geding; de mondelinge behandeling volgde op 4 maart 2025.

Standpunten van partijen

De verhuurder vorderde dat de huurster op straffe van een dwangsom zou meewerken aan de verbouwing door haar winkel maximaal vier weken te sluiten, ingaande vier weken na betekening van het vonnis. Hij wees erop dat de herontwikkeling bij het aangaan van de eerste huurovereenkomst uitdrukkelijk was besproken, dat het eerste contract mede daarom kort en goedkoop was, dat het uitgangspunt van 60 vierkante meter al in de eerste overeenkomst stond en dat artikel 13.7 in het tweede contract was opgenomen omdat de verbouwing destijds nog niet direct kon beginnen.

De huurster betwistte het spoedeisend belang. Volgens haar gold wat in de getekende contracten stond: zij huurt 100 vierkante meter tot 1 maart 2030 en nergens blijkt dat zij heeft ingestemd met een zo grote verkleining dat haar winkel niet meer levensvatbaar is. Een contractuele of wettelijke bevoegdheid van de verhuurder om het gehuurde tijdens de looptijd eenzijdig te veranderen, bestond volgens haar niet. Bovendien vond zij de vordering te onbepaald: het was onvoldoende duidelijk waaraan zij precies moest meewerken.

Spoed: vergunning, entree en schade bij vertraging

De voorzieningenrechter achtte het spoedeisend belang aanwezig. De verhuurder had sinds mei 2024 een omgevingsvergunning en kon zijn plan niet uitvoeren zonder de winkel te verkleinen, omdat de centrale ingang van de appartementen in het achterste deel van de huidige winkelruimte komt. Ook was aannemelijk dat de verhuurder bij verdere vertraging schade lijdt.

Haviltex: wat mochten partijen van elkaar verwachten?

Inhoudelijk ging het om de uitleg van artikel 13.7. De rechter paste de Haviltex-maatstaf toe die de Hoge Raad in 1981 formuleerde (ECLI:NL:HR:1981:AG4158): niet alleen de letterlijke tekst telt, maar ook de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepaling mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Alle relevante omstandigheden tellen mee.

De rechter zette die omstandigheden op een rij. De huurster had niet betwist dat zij al vóór het eerste contract wist van de herontwikkelingsplannen, inclusief een appartement achter de winkelruimte; in augustus 2019 had zij de makelaar zelfs gevraagd haar op de hoogte te houden. Zij had evenmin weersproken dat de 60 vierkante meter in het eerste contract met het oog op die ontwikkeling was opgenomen. Rond de tweede overeenkomst was opnieuw over de achterkant van het pand gecorrespondeerd, en een medewerker van het makelaarskantoor verklaarde schriftelijk dat ook toen steeds was besproken dat de winkel na de ontwikkeling zou krimpen tot ongeveer 60 vierkante meter.

Daaruit leidde de rechter af dat partijen bij het tweede contract nog steeds voor ogen hadden dat de verhuurder zijn plannen zou uitvoeren en dat de winkel daardoor kleiner zou worden. Dat sloot aan bij de tekst van artikel 13.7. Dat de bepaling geen concrete eindmaat noemt, deed er niet aan af, omdat partijen expliciet over circa 60 vierkante meter hadden gesproken. Verder had de verhuurder onweersproken gesteld dat de huurprijs al op een kleinere winkel was gebaseerd: vergelijkbare winkels in het centrum van de gemeente, zowel van de huidige als van de toekomstige omvang, hebben volgens hem een veel hogere huur. Dat verklaart volgens de rechter de zinsnede dat bij de huurvoorwaarden met de medewerkingsplicht rekening was gehouden. De huurster bracht daar onvoldoende tegenin.

Belangenafweging en de vorm van de veroordeling

Voorshands achtte de rechter het voldoende aannemelijk dat een bodemrechter zal oordelen dat de huurster moet meewerken aan de nieuwe indeling en de verkleining naar 65,26 vierkante meter. Een belangenafweging leidde niet tot een ander oordeel. Dat de huurster in een kleinere winkel minder omzet verwacht, is begrijpelijk, maar zij wist bij het tekenen dat de verkleining eraan zat te komen. Het belang van de verhuurder bij de ontwikkeling woog zwaarder.

Het verweer dat de vordering te vaag was, faalde: de medewerking bestaat uit het maximaal vier weken sluiten van de winkel, zodat de verhuurder een wand kan plaatsen en de ruimte kan verkleinen. De rechter ging ervan uit dat de verhuurder het vonnis, zoals hij ter zitting had toegezegd, pas betekent nadat partijen hebben overlegd over de periode van de verbouwing, en dat beide zich daarbij als goed huurder en goed verhuurder opstellen.

De dwangsom werd gematigd tot € 500 per dag met een maximum van € 25.000. De huurster moet de proceskosten van € 1.765,71 betalen.

Opvallend is de slotoverweging. De rechter gaf partijen in overweging alsnog een regeling te treffen. Ter zitting was gesproken over een winkel van 73 vierkante meter en een tussentijdse opzegmogelijkheid voor de huurster als de kleinere winkel niet rendabel blijkt. Ook vond de rechter het redelijk als de verhuurder tijdens de sluiting geen huur rekent en de huurster een tegemoetkoming krijgt als de sluiting tot winstderving leidt. De verhuurder had zich in het kader van een regeling daartoe bereid verklaard, maar terecht opgemerkt dat de huurster haar winstderving dan wel moet onderbouwen.

Juridisch kader: contract, artikel 7:220 BW en redelijkheid

Een verhuurder die tijdens de looptijd werkzaamheden aan het gehuurde wil uitvoeren, kan zich op verschillende grondslagen beroepen. Artikel 7:220 lid 1 BW verplicht de huurder dringende werkzaamheden te gedogen. Lid 2 regelt renovatie: de huurder moet meewerken als de verhuurder een redelijk voorstel doet. Daarnaast kunnen de aanvullende werking van redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) en, zoals hier, een uitdrukkelijke contractuele medewerkingsbepaling een rol spelen. De bijzonderheid van deze zaak is dat artikel 7:220 BW in het vonnis geen rol speelde: de medewerkingsplicht volgde al uit het contract, uitgelegd volgens Haviltex.

Dat is relevant, omdat het wettelijke renovatiekader niet altijd houvast biedt bij verkleining van het gehuurde. In een kort geding over Schiphol Plaza oordeelde de kantonrechter in Haarlem op 15 december 2006 dat Schiphol Nederland B.V. een lingeriewinkel niet kon dwingen ruim negen meter etalage op te geven voor een nieuwe winkel ernaast (ECLI:NL:RBHAA:2006:AZ5026). Volgens die rechter vereisen zowel dringende werkzaamheden als renovatie in de zin van artikel 7:220 BW dat het gehuurde gelijk blijft of verbetert; een uitbreiding van een winkelstraat ten koste van de etalage van de huurder viel daarbuiten. Ook een beroep op redelijkheid en billijkheid faalde daar.

De Rotterdamse kantonrechter kwam op 19 december 2024 in een zaak tussen Westblaak C.V. en telefoonreparateur Phonekliniek B.V. tot een andere uitkomst (ECLI:NL:RBROT:2024:13451). Daar moest de huurder meewerken aan het aanbrengen van een vluchttrap voor bovengelegen appartementen, waardoor hij 14 tot 25 van zijn 243 vierkante meter inleverde. De rechter zag de werkzaamheden voorshands als renovatie, ook al was de aanleiding de herontwikkeling van het gebouw en ging de huurder er in oppervlak op achteruit, en vond het voorstel van de verhuurder redelijk. Het verschil met de Noord-Hollandse zaak is dat de Rotterdamse verhuurder een wettelijke grondslag nodig had, terwijl in Noord-Holland het contract zelf de verkleining al voorzag, en dat het daar om ruim een derde van de winkel ging.

Voor de uitleg van commerciële contracten heeft de Hoge Raad de Haviltex-maatstaf later verfijnd, onder meer in de arresten Meyer Europe/PontMeyer van 19 januari 2007 (ECLI:NL:HR:2007:AZ3178) en Derksen/Homburg van 29 juni 2007 (ECLI:NL:HR:2007:BA4909). Daarin weegt de tekst bij zuiver commerciële transacties tussen professionele partijen vaak zwaar. In deze zaak werd de tekst van artikel 13.7 juist ondersteund door de voorgeschiedenis.

Betekenis voor verhuurders, huurders en ontwikkelaars

Voor verhuurders en ontwikkelaars laat de zaak zien hoe een herontwikkeling contractueel kan worden voorbereid. Een korte eerste huurperiode, een bijzondere bepaling met de toekomstige omvang, een medewerkingsclausule en een huurprijs die daarop is afgestemd, maakten samen een overtuigend verhaal. Wel was de toezegging om het vonnis pas na overleg te betekenen, en de bereidheid tot huurvrije periode en compensatie, van belang voor de redelijke uitkomst.

Voor huurders van winkelruimte is de boodschap dat een algemeen geformuleerde medewerkingsclausule verstrekkende gevolgen kan hebben als uit de correspondentie blijkt dat over een verkleining is gesproken. Een lagere huur dan in de markt gebruikelijk kan worden uitgelegd als compensatie voor die toekomstige verkleining. Wie dat niet wil, moet de afspraak expliciet beperken. Dat contractuele afspraken in winkelhuur zwaar wegen, bleek eerder ook in een zaak waarin het hof oordeelde dat een winkel ‘op afspraak’ de exploitatieplicht niet schendt zonder afgesproken openingstijden.

Voor beleggers in gemengde panden met winkels op de begane grond en woningen erboven, een veelvoorkomende configuratie bij transformatie en verdichting, biedt de uitspraak een bruikbaar referentiepunt. Waar geen contractuele bepaling bestaat, blijft het aankomen op artikel 7:220 BW en de vraag of sprake is van renovatie met een redelijk voorstel.

Praktische tips

1. Leg toekomstige plannen vast. Neem bekende herontwikkelingsplannen, de verwachte omvang na verbouwing en de gevolgen voor de huurprijs expliciet op in het huurcontract.
2. Bewaar de correspondentie. E-mails met de makelaar en verklaringen van betrokkenen waren in deze zaak doorslaggevend voor de uitleg van de bepaling.
3. Als huurder: onderhandel grenzen. Vraag om een minimale oppervlakte, een tussentijdse opzegmogelijkheid of een huurverlaging bij verkleining, en om vergoeding van omzetderving tijdens sluiting.
4. Maak de vordering concreet. Een vordering tot medewerking moet duidelijk omschrijven wat van de huurder wordt verwacht, zoals een sluitingstermijn en de aard van het werk.
5. Overleg vóór betekening. De rechter verwacht dat partijen ook na een vonnis als goed huurder en goed verhuurder met elkaar omgaan.

Wat nu volgt

Het vonnis is een voorlopige voorziening. Partijen kunnen hun geschil nog aan de bodemrechter voorleggen. De rechter spoorde hen nadrukkelijk aan om een regeling te treffen, met mogelijk een iets grotere winkel, een opzegmogelijkheid, een huurvrije sluitingsperiode en een vergoeding voor aangetoonde winstderving. Of zo’n regeling tot stand is gekomen, blijkt niet uit de gepubliceerde uitspraak.

Lees ook: Hof: hoteleigenaar Witte de Withstraat krijgt huurder niet uit pand voor eigen hotelconcept.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:RBNHO:2025:2867 · Extra bronnen: ECLI:NL:RBROT:2024:13451 · ECLI:NL:RBHAA:2006:AZ5026 · NOvA Advocatenzoeker