De Nederlandse woningbeleggingsmarkt is 2025 met een plus begonnen. In het eerste kwartaal wisselde voor € 865 miljoen aan huurwoningen van eigenaar, 20 procent meer dan in hetzelfde kwartaal van 2024. Dat blijkt uit cijfers die vastgoedadviseur Capital Value op 16 april 2025 publiceerde. De groei zit vooral in de verkoop van bestaande huurwoningen. Nieuwbouw blijft achter, en volgens Capital Value hangt de vraag of die inhaalslag nog komt sterk af van de koers in Den Haag.

Bestaande voorraad domineert

Ongeveer 65 procent van het volume ging naar bestaande huurwoningen. In totaal werden in het eerste kwartaal meer dan 2.200 bestaande huurwoningen verkocht. Nieuwbouw was goed voor 31 procent, oftewel € 267 miljoen. Dat is een duidelijke daling ten opzichte van heel 2024, toen nieuwbouw nog 47 procent van de markt uitmaakte. De overige 4 procent ging naar transformatieprojecten, waarbij bestaande gebouwen tot woningen worden omgebouwd.

Omgerekend naar bedragen ging het bij bestaande huurwoningen om ongeveer € 560 miljoen en bij transformatie om circa € 35 miljoen (berekening van de redactie op basis van de percentages van Capital Value). Het volume van het eerste kwartaal van 2024 komt bij een groei van 20 procent uit op ongeveer € 720 miljoen. Deel je het bedrag voor bestaande woningen door het aantal verkochte woningen, dan ligt de gemiddelde prijs per woning rond of iets onder € 255.000. Ook dat is een berekening van de redactie; Capital Value noemt zelf geen gemiddelde prijs.

Wie kocht er?

Particuliere beleggers waren met 59 procent van het totale volume de grootste kopersgroep. Woningcorporaties namen 23 procent voor hun rekening. Bij nieuwbouw lag het zwaartepunt bij de corporaties: zij waren goed voor 67 procent van alle nieuwbouwinvesteringen. Nederlandse institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, kwamen bij nieuwbouw uit op 16 procent. Internationale beleggers deden in het eerste kwartaal geen enkele nieuwbouwinvestering.

Capital Value verwacht dat een groot deel van de bestaande woningen die particuliere beleggers kochten op termijn wordt uitgepond, dus als koopwoning wordt doorverkocht. Het adviesbureau noemt daarvoor drie redenen: de fiscale druk op woningbeleggingen, de huurmatiging die volgt uit de Wet betaalbare huur en de sterke waardestijging op de koopwoningmarkt. De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024 en breidde het woningwaarderingsstelsel uit naar het middensegment. Voor veel beleggers in bestaande woningen werd uitponden daardoor aantrekkelijker dan verder verhuren.

Volgens Capital Value verdwijnen er door die uitponding op dit moment meer huurwoningen uit de voorraad dan er via nieuwbouw bijkomen. Voor de huurmarkt, waar het tekort aan betaalbare woningen al groot is, is dat een zorgelijke ontwikkeling.

Institutioneel geld staat klaar

Tegenover die krimp staat een flinke hoeveelheid kapitaal die nog niet is ingezet. Capital Value verwacht dat Nederlandse institutionele beleggers hun investeringen in de komende kwartalen fors opvoeren. Zij hebben volgens het bureau meer dan € 12 miljard beschikbaar voor nieuwe huurwoningen in de komende drie jaar, met de nadruk op betaalbare en duurzame middenhuur. Dat sluit aan bij een eerdere analyse waarin Capital Value in februari becijferde dat pensioenfondsen € 12,7 miljard klaar hebben staan voor zo’n 40.000 nieuwe huurwoningen.

Of dat geld ook echt de bouw in gaat, hangt volgens Capital Value af van de politiek. Arjan Peerboom, ceo van Capital Value, stelt dat de ambities van institutionele beleggers alleen waargemaakt kunnen worden als er niet aan de indexatie van de huren wordt gesleuteld. Maatregelen zoals een huurbevriezing kunnen volgens hem de investeringen in nieuwbouw ernstig schaden. Hij roept het kabinet op geen verstorende maatregelen te nemen nu er zoveel kapitaal beschikbaar is.

Thijs Konijnendijk, directeur Research & Data Intelligence bij Capital Value, wijst op het woningtekort, dat volgens hem groter is dan ooit. De markt heeft er volgens hem vooral baat bij dat een huurbevriezing en nadelige belastingwijzigingen achterwege blijven. Fiscale verbeteringen en stabiel beleid zouden de markt aantrekkelijker maken voor zowel binnenlandse als buitenlandse beleggers.

De wensen van de beleggersmarkt

Capital Value zet drie aanbevelingen op een rij. Ten eerste: geen veranderingen in de huurindexatie. Ten tweede: een beter fiscaal klimaat voor woningbeleggingen. Het bureau noemt daarbij de plannen voor box 3, een verlaging van de overdrachtsbelasting naar 6 procent, een ruimere renteaftrek en aanpassingen in de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties. Ten derde: een stabiel overheidsbeleid, zodat beleggers met vertrouwen langjarige investeringen kunnen doen.

Ter vergelijking: beleggers betalen sinds 2023 het algemene tarief van 10,4 procent overdrachtsbelasting bij de aankoop van woningen die ze gaan verhuren. Capital Value noemt een verlaging naar 6 procent als onderdeel van het betere fiscale klimaat dat de markt volgens het bureau dringend nodig heeft. Beleggers vragen volgens Capital Value ook al langer om een stabiel overheidsbeleid.

Kansen en risico’s voor beleggers

Voor beleggers laat het eerste kwartaal een gemengd beeld zien. De markt voor bestaande huurwoningen is liquide: er is volop handel, vooral tussen particuliere partijen, en de koopwoningmarkt biedt een uitweg via uitponden. Wie langjarig wil verhuren, kijkt vooral naar nieuwbouw in het middensegment, waar de vraag groot is en institutionele beleggers kapitaal klaar hebben staan.

Tegelijk blijft het politieke risico de belangrijkste onzekerheid. Een ingreep in de huurprijzen of een ongunstige uitwerking van de fiscale plannen kan de rendementsberekening van nieuwbouwprojecten snel veranderen. Het ontbreken van internationale beleggers in de nieuwbouwcijfers van dit kwartaal laat zien dat buitenlands kapitaal op dit moment afwacht.

Voor ontwikkelaars en gemeenten is de boodschap dat er vraag is van corporaties en pensioenfondsen, maar dat projecten financieel rond moeten komen binnen de grenzen van de Wet betaalbare huur. Capital Value verwacht dat de institutionele investeringen de komende kwartalen aantrekken. De cijfers over het eerste halfjaar laten zien of die verwachting uitkomt.

Bron: Capital Value – Transaction volume Dutch residential market increases with 20% (16 april 2025)

Extra bronnen: Capital Value – Dutch pension funds can realise 40,000 new rental homes in the coming years (10 februari 2025)