Nederlandse pensioenfondsen hebben de komende drie jaar ruim € 12,7 miljard klaarstaan voor beleggingen in Nederlandse huurwoningen. Daarmee kunnen volgens adviesbureau Capital Value zo’n 40.000 nieuwe woningen worden gefinancierd, ruwweg 13.000 per jaar en vooral in het betaalbare middensegment. Dat blijkt uit de jaarlijkse studie De woning(beleggings)markt in beeld, die Capital Value samen met ABF Research opstelt. De onderzoekers waarschuwen wel dat een stapeling van regels en trage vergunningsprocedures de inzet van dat kapitaal blijft afremmen.

Ruim € 18 miljard beschikbaar voor de huurmarkt

Het bedrag van de pensioenfondsen is het grootste deel van een veel bredere kapitaalstroom. Particuliere en internationale beleggers hebben samen nog eens € 6,1 miljard beschikbaar, waarmee het totale kapitaal dat klaarstaat voor de Nederlandse huurwoningmarkt uitkomt op € 18,8 miljard. Voor een sector die in 2022 en 2023 een forse terugval doormaakte, is dat een opvallend signaal.

Dat herstel was in 2024 al zichtbaar in de transactiecijfers. Het beleggingsvolume op de woningbeleggingsmarkt steeg vorig jaar met 59 procent naar € 6,8 miljard. Woningcorporaties en institutionele beleggers investeerden samen € 3 miljard in nieuwbouwhuurwoningen, een kwart meer dan in 2023. Daar staat tegenover dat buitenlandse beleggers juist op hun laagste niveau zaten als het om nieuwbouw ging. Capital Value verwacht dat de eerste helft van 2025 een groot aantal transacties zal laten zien.

Ongeveer 65 procent van het beschikbare kapitaal is bestemd voor zogenoemde impactbeleggingen: middenhuurwoningen, verduurzamingsprojecten en woningen voor specifieke doelgroepen. De pensioenfondsen nemen daarvan het leeuwendeel voor hun rekening, met circa € 8,3 miljard van hun € 12,7 miljard.

Woningtekort piekt, haalbaarheid nieuwbouw onzeker

De achtergrond van de studie is het aanhoudende woningtekort. ABF Research becijfert dat tekort momenteel op 400.000 woningen en verwacht dat het in 2026 oploopt tot 420.000, ongeveer 5 procent van de totale woningvoorraad. Die piek in 2026 gaat er echter van uit dat vanaf 2027 jaarlijks 100.000 woningen worden toegevoegd.

Thijs Konijnendijk, directeur Research & Data Intelligence bij Capital Value, betwijfelt of dat tempo haalbaar is. Volgens hem worden er te weinig vergunningen verleend, duurt de bouw vaak twee tot drie jaar en is onzeker of de bouwsector voldoende capaciteit heeft. Valt de productie tegen, dan kan het tekort volgens Konijnendijk oplopen tot 450.000 woningen.

Corporaties willen verkopen om te kunnen bouwen

Ook woningcorporaties werden in het onderzoek bevraagd. Zij streven naar een productie van 30.000 woningen per jaar, maar lopen tegen trage vergunningverlening, een gebrek aan bouwlocaties, beperkte financieringsmogelijkheden en de fiscale lasten aan. Ruim de helft van de corporaties (52 procent) geeft aan dat de verkoop van oudere woningen middelen zou vrijmaken voor nieuwbouw en verduurzaming.

Volgens Capital Value kan in stedelijke gebieden de opbrengst van één verkochte oudere woning de bouw van twee nieuwe sociale huurwoningen financieren. Kopers nemen bovendien vaak de verduurzaming van de verworven woningen voor hun rekening. Dat maakt de portefeuilleverkoop van corporaties tot een potentieel interessante markt voor beleggers die bestaande voorraad willen verwerven en opwaarderen.

Buitenlandse beleggers wijzen naar fiscaliteit

Bij de internationale beleggers is het beeld eenduidig. Maar liefst 93 procent noemt fiscale kwesties een belangrijke reden voor hun terughoudendheid op de Nederlandse markt. Eenzelfde aandeel vindt een lagere overdrachtsbelasting en een stabieler overheidsbeleid noodzakelijk om weer meer te investeren.

Dat sluit aan bij eerdere signalen uit de markt. Woningbeleggers betalen in 2025 nog het algemene tarief van 10,4 procent overdrachtsbelasting; het kabinet heeft aangekondigd dat tarief voor woningen per 2026 te verlagen naar 8 procent. Daarnaast hebben beleggers te maken met de Wet betaalbare huur, die sinds medio 2024 het puntenstelsel uitbreidt naar het middensegment, en met wijzigingen in box 3 voor particuliere verhuurders.

Levensloopbestendige woningen: grote vraag, weinig aanbod

Een specifiek aandachtspunt in de studie is het tekort aan levensloopbestendige woningen. De vraag naar dit type woningen is volgens Capital Value zeer groot en het verhuurrisico zeer laag, maar het aanbod blijft achter. De bouwkosten liggen vaak hoger, en beleggers zijn lang niet altijd bereid die meerprijs te betalen. Capital Value roept gemeenten op levensloopbestendige woningen al in voorovereenkomsten op te nemen en niet uitsluitend op betaalbaarheid te sturen. Beleggers, ontwikkelaars en overheid zouden dit segment ook in hun bouwplannen meer prioriteit moeten geven.

Kansen en aanbevelingen voor de markt

Voor beleggers schetst de studie een markt met veel beschikbaar kapitaal, een structureel tekort en een aanzienlijke behoefte aan nieuwe productie. De belangrijkste kansen liggen volgens de cijfers in betaalbare middenhuur, nieuwbouw voor ouderen en de aankoop van corporatiebezit dat verduurzaamd moet worden. De voornaamste risico’s zitten in regelgeving en procedures.

Capital Value formuleert daarom een reeks aanbevelingen aan de overheid. Vergunningsprocedures moeten sneller en de capaciteit bij overheden moet omhoog. Gestapelde en tegenstrijdige regels, ook op lokaal niveau, moeten worden opgeruimd, met de Wet betaalbare huur als uitgangspunt; het bureau noemt het STOER-programma van de minister als stap in de goede richting. Verder bepleit Capital Value een betere fiscale behandeling van particuliere en internationale beleggers en het schrappen van beperkende regels voor corporaties, waaronder de verkoop van bestaand bezit.

CEO Arjan Peerboom en Konijnendijk benadrukken dat het momentum in de markt nu benut moet worden. Of het beschikbare kapitaal daadwerkelijk wordt omgezet in nieuwe huurwoningen, hangt volgens het bureau vooral af van de snelheid waarmee politiek en gemeenten de genoemde knelpunten aanpakken.

Lees ook: Capital Value: woningbeleggingsmarkt groeit 59% naar € 6,8 miljard, buitenlandse beleggers haken af en Capital Value: overdrachtsbelasting voor woningbeleggers moet naar 6%, niet 8%.

Bron: Capital Value – Dutch pension funds can realise 40,000 new rental homes in the coming years

Beeld: “Apartment complex” is marked with CC0 1.0 (rawpixel)