Het ASR Dutch Mobility Office Fund heeft de renovatie afgerond van het monumentale kantoorpand aan het Moreelsepark 1 in Utrecht, naast Utrecht Centraal. Het voormalige spoorweggebouw uit 1871 heet nu MP01. Het biedt ruimte voor flexibel werken, vergaderen en evenementen. Het souterrain, de begane grond en de eerste verdieping voldoen inmiddels aan de Paris Proof-norm.
Van spoorwegkantoor tot flexibele werkplek
Het pand is gebouwd als administratiegebouw van de Staatsspoorwegen, een voorloper van de Nederlandse Spoorwegen. Het is een rijksmonument. Het classicistisch-eclectische ontwerp is van de architecten Kamperdijk en Vermeijs. In de loop der jaren is het gebouw een aantal keer verbouwd, waarbij soms iets van het oorspronkelijke karakter verloren ging. Bij deze renovatie is juist teruggegrepen op de oorspronkelijke architectuur, en zijn verloren details hersteld.
EGM architecten tekende voor de transformatie, onder leiding van partner en architect Daniël van den Berg. J.P. van Eesteren voerde de bouw uit. Volgens EGM werkten ook onder meer Giesen Vastgoed, Sweco en Boersema Installatie Adviseurs aan het project mee.
Daarnaast waren gespecialiseerde bedrijven bij de renovatie betrokken, onder wie Kuijpers, EeStairs, Van Vliet Interieurmakers, Houtindustrie Amersfoort en Deltalight. Zulke specialisten zijn bij monumenten vaak nodig, omdat standaardoplossingen niet passen bij de maatvoering en detaillering van een negentiende-eeuws gebouw.
MP01 heeft gewone kantoorvloeren en daarnaast volledig ingerichte kantoorruimtes voor kleine teams van vier tot tien personen. In het souterrain zit een vergadercentrum met zalen in verschillende formaten en een lounge. Daar waren vroeger alleen technische ruimtes en opslag. Drie nieuwe vides laten nu daglicht in het souterrain toe, en een nieuwe bamboe trap verbindt het met de oorspronkelijke monumentale trappenhuizen. Volgens EGM heeft het gebouw een koffie- en lunchcafé dat ook open is voor mensen die niet in het gebouw werken. Re:Invent en De Huismeesters doen het beheer en management.
Monument en Paris Proof gaan samen
De renovatie moest twee doelen verenigen: het monument herstellen en het energieverbruik flink omlaag brengen. Aan de buitenkant zijn de oorspronkelijke houten schuiframen teruggebracht. Die waren eerder vervangen door aluminium kozijnen. Een lokale timmerfabriek maakte de profielen, dorpels en kozijnen opnieuw naar het originele ontwerp. Daarbij gebruikte EGM historisch kleuronderzoek en oude afbeeldingen. De Franse balkondeuren zijn hersteld, en nieuwe zonwering is in de kozijnen verwerkt.
Voor de verduurzaming kregen de kozijnen HR+++-glas. Verder zijn de verlichting en installaties vernieuwd en zijn de gevels aan de binnenkant geïsoleerd, met een luchtdichte schil. Bij een monument kan de buitenkant meestal niet worden aangepast, dus isolatie aan de binnenkant ligt dan voor de hand. Daarmee voldoen het souterrain, de begane grond en de eerste verdieping aan de Paris Proof-criteria. De rest van het gebouw volgt volgens EGM in een latere fase.
Paris Proof is een norm van de Dutch Green Building Council. Gebouwen die eraan voldoen, gebruiken zo weinig energie dat ze passen binnen de klimaatdoelen van het akkoord van Parijs. Volgens ASR is de renovatie een stap naar een CO2-neutrale vastgoedportefeuille in 2045.
Kantoren bij het station blijven in trek
Het Moreelsepark ligt in het Stationsgebied, op loopafstand van het drukste treinstation van Nederland. Dat past bij het fonds van ASR, dat zich, zoals de naam al zegt, richt op kantoren op goed bereikbare plekken. De Nederlandse kantorenmarkt is de afgelopen jaren sterk uit elkaar gegroeid. Gebruikers kiezen steeds vaker voor kleinere, duurzame en goed bereikbare kantoren. Oudere kantoren op minder gunstige plekken raken juist moeilijker verhuurd. Sinds 1 januari 2023 moet een kantoorgebouw ook minimaal energielabel C hebben om als kantoor gebruikt te mogen worden. Dat dwingt eigenaren om te investeren of het gebouw een andere bestemming te geven.
Monumentale kantoren zijn een lastige categorie. Ze liggen vaak op toplocaties en hebben een uitstraling die moderne gebouwen niet kunnen evenaren. Maar ze verduurzamen is ingewikkeld en duur, omdat er strenge eisen gelden voor wat aan het gebouw mag veranderen. MP01 laat zien dat ook een gebouw uit 1871 aan een strenge energienorm kan voldoen, als de ingrepen vooral aan de binnenkant plaatsvinden.
De keuze voor een mix van gewone vloeren, kant-en-klare kantoren voor kleine teams en een vergadercentrum sluit aan bij wat gebruikers sinds de opkomst van het hybride werken vragen. Bedrijven willen flexibel kunnen op- en afschalen en zoeken vaak een kantoor dat zich onderscheidt van thuiswerken, met goede ontmoetingsruimtes en voorzieningen. Een open café maakt het gebouw ook voor de buurt toegankelijker. Voor een eigenaar heeft zo’n concept nog een voordeel: kleinere, ingerichte units en een vergadercentrum spreiden het verhuurrisico over meer huurders, in plaats van één grote gebruiker die het hele pand huurt.
Wat er nu volgt
Met de oplevering van de gerenoveerde verdiepingen komt MP01 op de verhuurmarkt als flexibele werkomgeving. Welke huurders er al in zitten, hoeveel vierkante meter het gebouw telt en wat de renovatie heeft gekost, is niet bekendgemaakt. De overige verdiepingen moeten in een latere fase ook Paris Proof worden. ASR werkt intussen verder aan het doel om de vastgoedportefeuille in 2045 CO2-neutraal te maken.
Bron: PropertyNL · Extra bron: EGM architecten – Moreelsepark 1, Utrecht
