Een meubelmaker die sinds 2017 een unit op een bedrijventerrein huurde, krijgt ook in hoger beroep niet de stevige huurbescherming van artikel 7:290 BW. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde op 13 oktober 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:2910) dat de ruimte weliswaar als ambachtelijke werkplaats was verhuurd, maar dat partijen bij het sluiten van het contract geen voor publiek toegankelijk lokaal voor ogen hadden. Daarmee blijft het om zogenoemde 230a-bedrijfsruimte gaan, waarbij de verhuurder kan opzeggen en de huurder alleen uitstel van ontruiming kan vragen.

De feiten: van opslagunit naar werkplaats

Verhuurder Schinkeldijkje B.V., gevestigd in Amsterdam, is eigenaar van een aantal panden op een bedrijventerrein. Volgens de uitspraak wil de onderneming alle lopende huurcontracten beëindigen om het terrein te kunnen herontwikkelen. De locatie van het terrein is in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd.

De appellant, een ondernemer die op maat gemaakte meubels vervaardigt en interieurbouw verzorgt, huurde vanaf 1 juli 2017 van de rechtsvoorganger van Schinkeldijkje een ruimte die in het contract unit 14 heette (later 14-B). Het ging om een overeenkomst van zes maanden die daarna telkens met een jaar werd verlengd, tenzij een van beide partijen tijdig opzegde. Al sinds 1 januari 2010 huurde de ondernemer bij dezelfde verhuurder een vergelijkbare ruimte, unit 15.

In de considerans van het contract uit 2017 staat dat aan de huurder opslagruimte wordt verhuurd. Een bepaling verwijst naar het gebruik zoals dat bij partijen bekend is en verbiedt werkzaamheden buiten de gehuurde opslagruimte of het opslagterrein. Een tweede bepaling sluit uitdrukkelijk uit dat het gehuurde wordt gebruikt als winkel of andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

Bij brief van 16 september 2024 zegde Schinkeldijkje de huur op tegen 31 december 2024 en zei zij de ontruiming aan per 1 januari 2025. De huurder verzette zich daartegen in een procedure bij de kantonrechter in Amsterdam.

Procesverloop: eerst uitstel, daarna toch vertrek

In eerste aanleg vroeg de huurder primair om niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn eigen verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn. Die op het eerste gezicht vreemde constructie had een duidelijk doel: als de rechter zou vaststellen dat het om 290-bedrijfsruimte gaat, is de regeling van artikel 7:230a BW niet van toepassing en is de opzegging van de verhuurder in beginsel niet zonder meer effectief. Subsidiair vroeg hij de ontruimingstermijn met een jaar te verlengen. Schinkeldijkje verzocht de verzoeken af te wijzen en de ontruimingsdatum op 1 juli 2025 te bepalen.

De kantonrechter gaf in een beschikking van 15 juli 2025 de verhuurder gelijk over de kwalificatie: partijen waren volgens hem huur van 230a-bedrijfsruimte overeengekomen. Het subsidiaire verzoek werd wel toegewezen; de huurder kreeg tot 1 januari 2026 de tijd om te vertrekken.

De huurder ging daarop in hoger beroep; het beroepschrift kwam op 15 oktober 2025 bij het hof binnen. Intussen liep de zaak in eerste aanleg door. Een tweede verzoek om verlenging van de ontruimingstermijn werd op 5 juni 2026 afgewezen, waarbij de kantonrechter de ontruiming op 31 juli 2026 vaststelde. Een kort geding om de tenuitvoerlegging daarvan te schorsen, strandde op 15 juli 2026 bij de voorzieningenrechter. Op 30 juli 2026 leverde de huurder de unit op. De mondelinge behandeling bij het hof vond plaats op 1 september 2026.

Kan je in beroep tegen een 230a-beslissing?

Het hof stond eerst stil bij de ontvankelijkheid. Artikel 7:230a lid 8 BW bepaalt dat tegen een beschikking op grond van dat artikel geen hogere voorziening openstaat. Dat rechtsmiddelenverbod wordt in de rechtspraak doorbroken als wordt geklaagd dat de kantonrechter het artikel ten onrechte heeft toegepast, bijvoorbeeld omdat het in werkelijkheid om 290-bedrijfsruimte gaat. Die doorbrekingsgrond is eerder door de Hoge Raad aanvaard, onder meer in een zaak over de vraag of een gehuurde ruimte als onroerende aanhorigheid van 290-bedrijfsruimte moest worden gezien (HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU5602). Omdat de huurder precies die klacht aanvoerde, werd hij ontvankelijk verklaard.

Wat partijen voor ogen stond

Inhoudelijk draaide alles om de kwalificatie. Het hof hanteerde de vaste maatstaf: beslissend is welk gebruik partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen stond, mede gelet op de inrichting van het gehuurde. Die maatstaf gaat terug op het arrest van de Hoge Raad van 20 februari 1998 (ECLI:NL:HR:1998:ZC2595), dat nog onder het oude artikel 7A:1624 BW werd gewezen. De huurder betoogde dat die toets achterhaald zou zijn, maar het hof las in de aangehaalde rechtspraak niets dat in een zaak als deze tot een andere maatstaf zou dwingen.

Op een belangrijk punt kreeg de huurder wel gelijk. Volgens het hof stond met stukken voldoende vast dat de ruimte vanaf het begin niet alleen als opslag maar ook als ambachtelijke werkplaats werd gebruikt, en dat de verhuurder dat wist. Bij de start van de huur stonden er al houtbewerkingsmachines, waarvoor de huurder de toenmalige verhuurder een vergoeding had betaald. Voor beide partijen was duidelijk dat die machines zouden worden gebruikt voor maatwerkmeubels en interieurbouw. Dat sloot aan bij het gebruik van unit 15, dat de verhuurder kende. Ook de aanwezigheid van een toilet, een keukentje en verwarming wees op een werkplaats en niet op een pure opslag. Het verweer van Schinkeldijkje dat alleen opslag was afgesproken, vond het hof onvoldoende onderbouwd.

De doorslaggevende eis: publiekstoegankelijkheid

Dat het om een ambachtsbedrijf ging, was echter niet genoeg. Artikel 7:290 lid 2 BW vereist dat de ruimte beschikt over een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening. De huurder stelde dat dit het geval was: er zou een ontvangst- en showgedeelte zijn geweest, en in de roldeur van de werkplaats zat een loopdeur die volgens hem vaak openstond.

Het hof volgde dat niet. Op de overgelegde foto’s en op een plattegrond van de situatie bij aanvang waren een werkplaats met werkbanken en machines te zien en een afzonderlijke, afsluitbare ruimte die als kantine en magazijn werd aangeduid. Die ruimte was alleen via de werkplaats bereikbaar. Een ontvangst- of showruimte voor klanten ontbrak dus, anders dan in het beroepschrift werd gesteld. Over de loopdeur merkte het hof op dat de huurder niet had uitgelegd dat partijen daarmee beoogden de ruimte voor publiek open te stellen.

Ook verklaringen van de dochters en erfgenamen van de voormalige verhuurder, afgelegd in een andere zaak van Schinkeldijkje tegen twee huurders op hetzelfde terrein, wezen niet op publieksfunctie. Volgens die verklaringen wilde hun vader juist kortlopende contracten, omdat hij gezien zijn leeftijd ruimte wilde houden voor een eventuele verkoop van het terrein.

De huurder wees verder op zijn website en facturen, waarop het adres als bezoekadres stond, op klanten die hij af en toe in de kantine of werkplaats ontving en op een bord aan de openbare weg met de namen van de bedrijven op het terrein. Volgens het hof gaat het daarbij vooral om handelingen van de huurder zelf na het sluiten van het contract. Een bord met bedrijfsnamen bij de toegang tot een bedrijventerrein zegt op zichzelf weinig over wat partijen over publiekstoegang hebben afgesproken. Conclusie: een ambachtsbedrijf zonder voor het algemene publiek toegankelijk lokaal valt onder artikel 7:230a BW.

Geen verkleuring van het huurregime

Subsidiair betoogde de huurder dat het gebruik sinds 2017 met medeweten en instemming van de verhuurder zou zijn veranderd. De verhuurder was vaak op het terrein, zag de bedrijfsactiviteiten, verbood die nooit en werkte zelfs mee aan aanpassingen; een van de dochters van de voormalige verhuurder liet in 2022 en 2023 zelfs maatwerkmeubels bij hem maken. Volgens de huurder ging dat verder dan stilzwijgend gedogen.

Het hof begreep dit betoog als een verwijzing naar het gebruik als werkplaats, maar dat was volgens het hof al vanaf het begin het afgesproken gebruik. Dat de verhuurder op de hoogte was van publiekstoegang, die voor het 290-regime noodzakelijk is, bleek nergens uit. Van gerechtvaardigd vertrouwen dat de verhuurder met een ander huurregime had ingestemd, was volgens het hof al helemaal geen sprake.

Het bewijsaanbod van de huurder, die wilde aantonen dat de werkplaats een publieksfunctie had, werd gepasseerd. Het gaat er volgens het hof niet om of er feitelijk klanten kwamen, maar of partijen bij aanvang een voor het algemene publiek toegankelijk ambachtsbedrijf hebben beoogd. Over die partijbedoeling had de huurder geen voldoende concreet bewijs aangeboden.

Beslissing

Het hof bekrachtigde de beschikking van de kantonrechter. De huurder werd veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep, aan de zijde van Schinkeldijkje begroot op € 851 aan verschotten en € 2.580 aan salaris advocaat, uitvoerbaar bij voorraad. De beschikking is gegeven door een meervoudige kamer van het hof en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2026.

Juridisch kader: twee regimes voor bedrijfsruimte

Het Burgerlijk Wetboek kent voor bedrijfsmatige huur twee sterk uiteenlopende regimes. Onder afdeling 7.4.6 BW (artikel 7:290 en verder) valt huur van winkelruimte, horeca, afhaal- en bestelzaken en ambachtsbedrijven, mits er een voor publiek toegankelijk lokaal is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening. Ook hotels en kampeerterreinen vallen eronder. Voor deze 290-bedrijfsruimte geldt een stelsel van in beginsel vijf plus vijf jaar, met een beperkt aantal gronden waarop de verhuurder kan opzeggen (artikel 7:296 BW) en de rechter het laatste woord heeft over beëindiging. Daarnaast kunnen beide partijen onder voorwaarden de rechter vragen de huurprijs aan te passen aan die van vergelijkbare ruimte (artikel 7:303 BW).

Alle overige bedrijfsruimte, zoals kantoren, opslag, werkplaatsen zonder publieksfunctie en bedrijfshallen, valt onder artikel 7:230a BW. Dat artikel biedt alleen ontruimingsbescherming. De verhuurder kan de huur opzeggen volgens het contract; de huurder kan dan binnen twee maanden na de ontruimingsaanzegging de kantonrechter vragen de termijn waarbinnen hij moet vertrekken te verlengen. De kantonrechter weegt daarbij de belangen van beide partijen af. Een verlenging is telkens beperkt tot ten hoogste een jaar en kan in totaal niet langer duren dan drie jaar. Zo’n verlenging verandert niets aan het feit dat de huurovereenkomst is geëindigd.

Het verschil voor huurders is dus groot. Partijen kunnen weliswaar overeenkomen dat het 290-regime van toepassing is op ruimte die eigenlijk 230a-ruimte is, maar andersom gaat niet: wie 290-ruimte huurt, verliest zijn bescherming niet door een contractuele bepaling die het tegendeel zegt. De mogelijkheid om afdeling 7.4.6 BW vrijwillig van toepassing te verklaren speelde in maart 2026 nog bij de Hoge Raad, in een zaak die in eerste aanleg bij de rechtbank Rotterdam had gediend (HR 6 maart 2026, ECLI:NL:HR:2026:356). De Hoge Raad vernietigde daar een beschikking van het gerechtshof Den Haag van 3 december 2024, onder meer omdat essentiële stellingen van de huurster over het ambachtelijke karakter van het gebruik en over de contractuele keuze voor het 290-regime onvoldoende waren behandeld, en verwees de zaak naar het gerechtshof Amsterdam.

Vergelijkbare rechtspraak

De Amsterdamse uitspraak past in een reeks waarin hoven de eis van publiekstoegankelijkheid strikt toepassen. Zo oordeelde hetzelfde hof op 30 januari 2024 (ECLI:NL:GHAMS:2024:220) dat een kapsalon in een woonzorgcentrum niet aan de eis van publiekstoegang voldeed, zodat het 230a-regime gold en de verhuurder mocht opzeggen. Het Gerechtshof Den Haag kwam op 2 september 2025 (ECLI:NL:GHDHA:2025:1854) in een zaak over een autostalling en -showroom tot de slotsom dat er geen sprake was van een bestemmingswijziging en dat het gehuurde niet in overwegende mate voor verkoop werd gebruikt.

Een rode draad is dat het feitelijke gebruik na het sluiten van het contract niet beslissend is. Wat telt, is de gezamenlijke bedoeling bij het aangaan van de huur, gelezen in samenhang met de tekst van het contract en de inrichting van de ruimte. Wil een huurder later een beroep doen op een gewijzigd regime, dan moet hij aannemelijk maken dat de verhuurder daar daadwerkelijk mee heeft ingestemd, en niet alleen dat de verhuurder het andere gebruik zag en liet gebeuren.

Betekenis voor huurders, verhuurders en beleggers

Voor eigenaren van bedrijventerreinen met kleinschalige units, zoals de verhuurder in deze zaak, onderstreept de uitspraak het belang van een heldere contracttekst. De omschrijving van het gehuurde als opslagruimte en het uitdrukkelijke verbod op 290-gebruik speelden een duidelijke rol, ook al bleek de werkelijkheid op één punt anders: het hof erkende dat de ruimte als werkplaats was verhuurd. Een verhuurder die een terrein wil herontwikkelen, heeft bij 230a-contracten veel meer speelruimte dan bij 290-contracten, waar beëindiging tegen de wil van de huurder in beginsel alleen via de rechter en op wettelijke gronden mogelijk is.

Voor huurders van werkplaatsen en ateliers is de les dat een ambachtelijk karakter op zichzelf niet voldoende is voor de zwaardere bescherming. Wie klanten wil ontvangen en die bescherming wil hebben, doet er goed aan bij het aangaan van de huur een toonzaal of ontvangstruimte met eigen toegang vanaf de openbare ruimte vast te leggen in het contract en in de plattegrond, of het 290-regime uitdrukkelijk van toepassing te laten verklaren. Achteraf aantonen dat er af en toe klanten kwamen, overtuigt de rechter niet.

Beleggers die kleinschalige bedrijfsruimte of bedrijfsverzamelgebouwen aankopen, zien in deze zaak dat de kwalificatie van huurcontracten directe gevolgen heeft voor de herontwikkelingsmogelijkheden en daarmee voor de waardering. Een due diligence op het toepasselijke huurregime per unit, inclusief de feitelijke inrichting en de historie van het gebruik, voorkomt verrassingen.

Praktische aandachtspunten

• Leg het beoogde gebruik en de inrichting bij aanvang vast, bij voorkeur met een plattegrond en foto’s als bijlage bij het contract.
• Een contractuele bepaling dat het gehuurde geen 290-bedrijfsruimte is, is niet doorslaggevend als de ruimte daar in werkelijkheid wel aan voldoet, maar weegt wel mee bij de uitleg van de partijbedoeling.
• Wie als huurder het gebruik wil uitbreiden met een publieksfunctie, moet uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder vragen en die schriftelijk vastleggen.
• Een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn moet binnen twee maanden na de ontruimingsaanzegging bij de kantonrechter worden ingediend.
• Tegen een 230a-beslissing staat alleen hoger beroep open als wordt aangevoerd dat het artikel ten onrechte is toegepast; een gewone klacht over de belangenafweging is uitgesloten.

Wat nu?

De huurder had het gehuurde al op 30 juli 2026 verlaten, zodat de uitspraak voor hem vooral de kostenveroordeling en de definitieve vaststelling van het toepasselijke regime betekent. Of er cassatieberoep wordt ingesteld, is uit de gepubliceerde uitspraak niet af te leiden. Schinkeldijkje kan zijn herontwikkelingsplannen voor het terrein verder uitwerken; uit de uitspraak blijkt dat de onderneming ook tegen andere huurders op het terrein procedeert.

Bron: Gerechtshof Amsterdam, ECLI:NL:GHAMS:2026:2910 (rechtspraak.nl) · Extra bronnen: HR 20 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2595 · HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU5602 · HR 6 maart 2026, ECLI:NL:HR:2026:356 · Hof Amsterdam 30 januari 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:220 · Hof Den Haag 2 september 2025, ECLI:NL:GHDHA:2025:1854 · NOvA Advocatenzoeker