Woningcorporatie Stichting Vidomes uit Delft heeft een erfpachtrecht op een woning rechtsgeldig opgezegd, omdat de erfpachter verzuimde de woning aan de corporatie aan te bieden toen haar hypotheekbank een gedwongen verkoop aankondigde. Dat heeft het Gerechtshof Den Haag op 26 augustus 2025 beslist. Het hof bekrachtigde daarmee een vonnis van de Rechtbank Den Haag uit 2023. De erfpachter moet ook een verklaring van waardeloosheid afgeven, zodat de inschrijving van het erfpachtrecht in de openbare registers kan worden doorgehaald. Het arrest is gepubliceerd onder ECLI:NL:GHDHA:2025:1819 (zaaknummer 200.326.379/02).

De zaak gaat over een eenkamerwoning, maar het juridische mechanisme is breder relevant. Erfpacht met contractuele aanbiedings- en zelfbewoningsplichten wordt niet alleen door corporaties gebruikt; ook gemeenten en andere grondeigenaren werken met erfpachtvoorwaarden waarin de erfverpachter grip houdt op wat er met het recht gebeurt. Het arrest laat zien hoe zwaar het hof zulke bedingen laat wegen en hoe de opzegging van een erfpachtrecht samenhangt met de positie van de hypotheekbank.

De feiten: erfpacht met koopgarantbepalingen

Vidomes is een woningbouwcorporatie die woningen onder de marktwaarde in erfpacht uitgeeft aan huishoudens met een lager inkomen. Op 16 februari 2010 vestigde de corporatie een erfpachtrecht op een eenkamerwoning ten gunste van de erfpachter, in het arrest geanonimiseerd als [appellante]. Artikel 11 van de akte verklaart een deel van de zogeheten Koopgarant-bepalingen van toepassing, waaronder een zelfbewoningsplicht (hoofdstuk B) en een terugkoopprocedure (hoofdstuk D) die begint met een aanbiedingsplicht van de erfpachter.

Die aanbiedingsplicht houdt in dat de erfpachter de woning onverwijld en bij aangetekende brief aan Vidomes te koop moet aanbieden zodra een hypotheekhouder schriftelijk heeft meegedeeld tot gedwongen verkoop te willen overgaan, of zodra de erfpachter niet meer aan de zelfbewoningsplicht voldoet. De akte verwijst daarbij naar artikel 3:268 BW, het wetsartikel dat de hypotheekhouder het recht van parate executie geeft: de bevoegdheid om bij verzuim van de schuldenaar het verhypothekeerde goed in het openbaar te laten verkopen en zich uit de opbrengst te voldoen.

De erfpachter had een hypotheekrecht verleend aan Amstelhuys N.V., dat later is opgegaan in Nationale-Nederlanden Bank N.V.

Een lange voorgeschiedenis

Het conflict tussen corporatie en erfpachter liep al jaren. Bij vonnis van 23 januari 2019 had de Rechtbank Den Haag de ontruiming van de woning gelast wegens schending van de zelfbewoningsplicht. Het hof vernietigde dat vonnis op 28 april 2020. Volgens het hof schoot de erfpachter destijds niet ernstig tekort, omdat zij de woning niet bewoonde vanwege overlast van een buurman. Kort daarna kreeg zij de sleutels terug, maar zij is de woning daarna niet meer gaan bewonen.

Bij exploot van 22 april 2021 zegde Vidomes de erfpacht op tegen 1 november 2021. De corporatie verzocht de erfpachter om een verklaring van waardeloosheid te tekenen, wat zij weigerde.

In e-mails van 11 mei 2022 en 12 september 2022 liet Nationale-Nederlanden aan Vidomes weten dat het voornemen tot openbare verkoop van de woning nog steeds bestond. In een e-mail uit februari 2024 meldde de bank dat haar vordering per 1 januari 2024 € 35.337,23 bedroeg. Een hypotheekoverzicht van 23 april 2023 met een hoofdsom van € 0,00 beschouwde het hof als een administratief misverstand.

Ten tijde van het arrest had de erfpachter de woning al ontruimd.

De procedure in eerste aanleg en hoger beroep

Vidomes vorderde bij de Rechtbank Den Haag ontruiming van de woning en een verklaring voor recht dat de inschrijving van het erfpachtrecht met ingang van 1 november 2021 waardeloos is, met veroordeling van de erfpachter in de proceskosten. De rechtbank wees die vorderingen bij vonnis van 22 maart 2023 toe (ECLI:NL:RBDHA:2023:3493).

De erfpachter ging bij dagvaarding van 21 april 2023 in hoger beroep. Na memories van grieven en antwoord vond de mondelinge behandeling plaats op 7 juli 2025. Het hof deed uitspraak op 26 augustus 2025, bij vervroeging. De zaak werd behandeld door de raadsheren mr. A.A. Muilwijk-Schaaij, mr. E.M. Dousma-Valk en mr. B. Akdikan.

De grieven van de erfpachter

De erfpachter voerde vijf grieven aan. Zij stelde dat er geen betalingsachterstand was en dat zij geen mededeling over een openbare verkoop had ontvangen. Er zou geen sprake zijn van een ernstige tekortkoming in de zin van artikel 5:87 lid 2 BW. De opzegging zou niet gerechtvaardigd en niet rechtsgeldig zijn. Zij zou niet verplicht zijn een verklaring van waardeloosheid af te geven. De vijfde grief, tegen de toewijzing van de vorderingen, had geen zelfstandige betekenis.

Inhoudelijk stelde de erfpachter dat haar hypotheek volledig was afgelost. Zij wees daarnaast op persoonlijke omstandigheden en op de staat van de woning, die volgens haar onbewoonbaar was verklaard.

Vidomes stelde daartegenover dat de hypotheekhouder tot gedwongen verkoop wilde overgaan omdat de erfpachter een betalingsachterstand had. De erfpachter had de woning daarom aan Vidomes moeten aanbieden. Bovendien bewoonde zij de woning niet meer.

Juridisch kader: opzegging van erfpacht door de erfverpachter

Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken (artikel 5:85 BW). Omdat het om een zakelijk recht gaat, is de positie van de erfpachter sterk. De erfverpachter kan het recht slechts in beperkte gevallen eenzijdig beëindigen. Artikel 5:87 lid 2 BW bepaalt dat de erfverpachter de erfpacht kan opzeggen als de erfpachter in verzuim is de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen, of als hij in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen. De wet schrijft voor dat zo’n opzegging bij exploot gebeurt, en de opzegging moet ook worden betekend aan wie als beperkt gerechtigde of beslaglegger op het erfpachtrecht in de openbare registers staat ingeschreven, zoals de hypotheekbank.

De drempel van een “ernstige” tekortkoming is bewust hoog. Niet elke schending van de erfpachtvoorwaarden rechtvaardigt het tenietgaan van het zakelijk recht. Of de tekortkoming ernstig genoeg is, hangt af van de aard van de geschonden verplichting en de omstandigheden van het geval. Het eerdere arrest uit 2020, waarin het hof een tekortkoming in de zelfbewoningsplicht juist niet ernstig genoeg vond, illustreert dat. Over de positie van de erfverpachter wanneer het bij de erfpachter financieel misgaat, oordeelde de Hoge Raad eerder in een zaak over de erfpachtcanon tijdens het faillissement van een erfpachter.

Het oordeel: aanbiedingsplicht geschonden, opzegging rechtsgeldig

Het hof stelde voorop dat artikel 11 van de akte de erfpachter verplicht de woning onverwijld aan te bieden zodra een hypotheekhouder gedwongen verkoop heeft aangekondigd. Uit de e-mails van Nationale-Nederlanden bleek volgens het hof dat de bank dat voornemen had. Dat de bank vervolgens nog geen juridische stappen had gezet, zegt volgens het hof niets over het al dan niet bestaan van een achterstand.

De erfpachter had zich beroepen op een schrijven van Delta Lloyd van 31 mei 2020. Het hof vond dat onvoldoende, omdat die brief niets zegt over de latere schuld. Haar stelling dat de hypotheek volledig was afgelost, had zij niet onderbouwd, bijvoorbeeld met betaalbewijzen. Daarmee stond vast dat de erfpachter haar aanbiedingsplicht had geschonden. Het hof oordeelde dat dit een ernstige tekortkoming opleverde die de opzegging rechtvaardigde. De opzegging was rechtsgeldig; de eerste drie grieven faalden.

Ten overvloede: ook de zelfbewoningsplicht geschonden

Het hof voegde daar ten overvloede aan toe dat de erfpachter ook ernstig was tekortgeschoten in haar zelfbewoningsplicht. In 2020 had het hof nog geoordeeld dat zij destijds niet ernstig tekortschoot, gezien de overlast van de buurman. Na het terugkrijgen van de sleutels had zij de woning echter niet meer bewoond, terwijl de buurman al geruime tijd was vertrokken. Haar stellingen over de onbewoonbaarheid van de woning en over haar persoonlijke omstandigheden had zij niet onderbouwd.

Een overweging ten overvloede draagt de beslissing niet: de uitkomst van het hoger beroep berust op de schending van de aanbiedingsplicht. Toch geeft het hof er een duidelijk signaal mee af: ook los van de aanbiedingsplicht zag het hof in het langdurig niet bewonen van de woning een ernstige tekortkoming. Voor erfverpachters die met zelfbewoningsplichten werken, is dat een bruikbare aanwijzing over de manier waarop de rechter zo’n plicht beoordeelt wanneer de omstandigheden in de loop der jaren veranderen.

De overweging is ook om een andere reden van belang voor de lezing van het arrest. Een eerdere uitspraak dat een tekortkoming niet ernstig is, biedt de erfpachter geen blijvende bescherming. Verandert de situatie, in dit geval doordat de reden voor het niet-bewonen verdwijnt, dan kan een voortdurende schending alsnog ernstig worden.

Verklaring van waardeloosheid

Omdat het erfpachtrecht door de rechtsgeldige opzegging per 1 november 2021 was geëindigd, was de inschrijving in de openbare registers vanaf die datum waardeloos in de zin van artikel 3:28 BW. Dat artikel bepaalt dat degene die belang heeft bij de doorhaling van een waardeloos geworden inschrijving, van de persoon die door de inschrijving wordt begunstigd een verklaring kan verlangen dat de inschrijving waardeloos is. Weigert die persoon, dan kan de rechter op grond van artikel 3:29 BW verklaren dat de inschrijving waardeloos is, waarna de bewaarder van het Kadaster haar doorhaalt. De erfpachter had de verklaring dus moeten afgeven en de vordering van Vidomes was toewijsbaar. Ook de vierde en vijfde grief faalden.

Bewijsaanbod gepasseerd

De erfpachter had nog aangeboden om alsnog stukken in het geding te brengen. Het hof ging daaraan voorbij. Een partij die zich op schriftelijk bewijs beroept, moet dat zelf inbrengen; zij kan niet volstaan met het aanbod dat later te doen. Bovendien zou de brief uit 2020 volgens het hof niet tot een andere uitkomst hebben geleid.

De beslissing

Het hof bekrachtigde het vonnis van de Rechtbank Den Haag van 22 maart 2023. De erfpachter werd veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep, begroot op € 3.389: € 783 aan griffierecht, € 2.428 aan salaris advocaat (twee punten, tarief II) en € 178 aan nakosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving. Bij niet-tijdige betaling en betekening komen daar € 92 aan extra nakosten en de betekeningskosten bij. Het arrest is wat de proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Wat betekent dit voor erfverpachters, erfpachters en financiers?

Voor erfverpachters, zoals corporaties, gemeenten en institutionele grondeigenaren, laat het arrest zien dat de rechter een aanbiedingsbeding in de erfpachtakte serieus neemt: een schending daarvan kan een ernstige tekortkoming opleveren die opzegging van het erfpachtrecht rechtvaardigt. Het arrest laat ook zien welk bewijs daarbij telt: de corporatie kon wijzen op correspondentie van de hypotheekbank waaruit het voornemen tot executie bleek. Wie aanbiedingsplichten in erfpachtvoorwaarden opneemt, doet er goed aan contact met financiers te onderhouden en dergelijke berichten te bewaren.

Voor erfpachters is de les dat contractuele verplichtingen in de erfpachtakte niet vrijblijvend zijn, ook niet als zij afwijken van wat een gewone eigenaar zou mogen. Een aangekondigde executie door de bank is het moment om de erfverpachter in te schakelen, niet om af te wachten. En wie stelt dat een schuld is afgelost, moet dat met stukken kunnen onderbouwen; een oudere brief van een geldverstrekker over een eerdere stand van zaken is daarvoor niet genoeg.

Voor hypotheekverstrekkers en financiers illustreert de zaak de wisselwerking tussen erfpacht en zekerheidsrechten. Het hypotheekrecht rust op het erfpachtrecht. Eindigt dat recht door opzegging, dan verliest de hypotheek in beginsel haar object. De wet beschermt de hypotheekhouder onder meer door de verplichting om de opzegging ook aan hem te betekenen, waardoor hij in staat wordt gesteld zijn belangen veilig te stellen. Voor financiers van erfpachtrechten, ook in de zakelijke markt, is het dus zaak de erfpachtvoorwaarden en eventuele aanbiedings- of terugkoopregelingen vooraf te beoordelen en de communicatie met de erfverpachter niet uit het oog te verliezen.

Voor de bredere vastgoedmarkt is het arrest vooral een illustratie: de rechter neemt de erfpachtvoorwaarden serieus, terwijl de drempel van artikel 5:87 lid 2 BW hoog blijft. Eerder dit jaar oordeelde het Gerechtshof Amsterdam in een andere erfpachtzaak dat de gemeente Amsterdam een studentenhotel mocht weigeren op integriteit. Het gaat om één arrest over een individuele corporatiewoning; algemene conclusies voor zakelijke erfpacht laten zich daaruit niet zonder meer trekken. Het verschil tussen de uitkomst in 2020, toen de tekortkoming in de zelfbewoningsplicht niet ernstig genoeg werd geacht, en deze uitspraak laat zien dat het oordeel sterk afhangt van de concrete omstandigheden en van wat de partijen kunnen onderbouwen.

Hoe nu verder?

Met de bekrachtiging staat vast dat het erfpachtrecht per 1 november 2021 is geëindigd en dat de inschrijving in de openbare registers kan worden doorgehaald. De erfpachter heeft de woning al ontruimd. Tegen het arrest staat nog beroep in cassatie open bij de Hoge Raad, binnen drie maanden na de uitspraak; de Hoge Raad toetst dan alleen nog rechtsvragen en motiveringsklachten, niet opnieuw de feiten.

Hoe de financiële afwikkeling tussen corporatie, erfpachter en hypotheekbank verloopt, blijkt niet uit het arrest. In het algemeen geldt dat de erfpachter bij het einde van de erfpacht op grond van artikel 5:99 BW aanspraak kan hebben op een vergoeding voor de waarde van de gebouwen en werken, tenzij in de akte anders is bepaald; bij koopgarantconstructies regelt de akte doorgaans zelf hoe de terugkoopprijs wordt bepaald.

Bron: Rechtspraak.nl (Gerechtshof Den Haag) – ECLI:NL:GHDHA:2025:1819 · Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2023:3493