Hotelvastgoed krijgt op EXPO REAL 2025 opnieuw een eigen podium. Organisator Messe München heeft op 28 augustus 2025 het programma van de Hospitality Industry Dialogue (HID) bekendgemaakt, de ontmoeting tussen hotelexploitanten en beleggers die op maandag 6 oktober plaatsvindt in het Planning & Partnerships Forum in hal A1. Centrale vraag: hoe houdt de hotelsector stand nu de beleggingsmarkt aantrekt, maar de marges van exploitanten onder druk staan?

Beleggers keren terug, maar het niveau van vóór corona is nog ver weg

Volgens de beursorganisatie neemt het transactievolume in hotelvastgoed weer toe, al is het niveau van vóór de pandemie nog niet terug. Institutionele beleggers melden zich opnieuw op de markt, en family offices blijven hotels zien als een beleggingscategorie voor de lange termijn. Exhibition director Claudia Boymanns van EXPO REAL stelt dat beleggers hotels beschouwen als een alternatieve assetklasse die zij als crisisbestendig typeren.

Dat beeld past bij de positie die hotels de afgelopen jaren in beleggingsportefeuilles hebben gekregen. Na de lockdowns van 2020 en 2021, toen de omzet van veel hotels vrijwel stilviel, herstelden reizen en toerisme sneller dan veel marktpartijen hadden verwacht. De gestegen rente remde daarna de transactiemarkt voor alle vastgoedcategorieën, ook voor hotels. Het herstel dat Messe München nu signaleert, is daarom vooral een herstel in stappen.

Consolidatie onder exploitanten

Waar beleggers weer voorzichtig instappen, staan de exploitanten onder druk. De beursorganisatie wijst op winstgevendheidsproblemen bij hotelexploitanten, die de consolidatie in de markt aanjagen. Er is volgens het persbericht een golf van overnames van exploitatiemaatschappijen op gang gekomen, waarbij zowel financiële beleggers als andere exploitanten kopers zijn. Personeelskosten, energiekosten en andere bedrijfslasten drukken op de marges.

Voor eigenaren van hotelvastgoed is dat geen abstract probleem. Hotels worden in Europa veelal verhuurd aan een exploitant op basis van een langlopend huurcontract, of geëxploiteerd via een managementovereenkomst. In beide gevallen hangt de waarde van het gebouw nauw samen met de financiële gezondheid van de partij die het hotel runt. Een overname of herstructurering van een exploitant kan daardoor direct doorwerken in de waardering en de financierbaarheid van het onderliggende vastgoed.

Technologie versneld door personeelstekort

Een tweede ontwikkeling die de HID agendeert, is de versnelde inzet van technologie. Het tekort aan personeel en de groeiende acceptatie van automatisering door gasten hebben de invoering van nieuwe technologie en de digitalisering van backofficeprocessen volgens Messe München versneld. Denk aan digitale check-in, geautomatiseerde administratie en datagestuurde prijsstelling: toepassingen die de personeelsbehoefte verlagen en de marges kunnen verbeteren.

Het programma van de Hospitality Industry Dialogue

Het programma van de HID 2025 draait om vier thema’s. Ten eerste de shake-out in de markt en de margedruk bij exploitanten. Ten tweede de veranderingen in hotelbeleggingen. Ten derde de vraag naar vrijetijdsverblijf op individuele bestemmingen. Ten vierde de weerbaarheid van de sector tegen klimaatrisico’s.

Duurzaamheid krijgt nadrukkelijk aandacht. De organisatie wil bespreken hoe klimaatrisico’s het rendement op nieuwe hotelprojecten beïnvloeden. Die vraag wordt voor beleggers steeds relevanter: hotels op locaties die gevoelig zijn voor hitte, overstromingen of droogte kunnen te maken krijgen met hogere verzekeringspremies, extra investeringen in aanpassingen en een veranderend bezoekerspatroon. Wie een nieuw hotelproject financiert, moet die risico’s meer dan voorheen in de businesscase verwerken.

Hotels als een van de speerpunten van de beurs

De HID maakt deel uit van een bredere inhoudelijke lijn op EXPO REAL 2025. Begin juni maakte Messe München bekend dat wonen, logistiek, retail en hotels de speerpunten van deze editie vormen. De beurs vindt plaats van 6 tot en met 8 oktober 2025 op het beursterrein in München. De organisatie rekende toen op ongeveer 40.000 vakmensen uit de vastgoed-, financierings- en beleggingswereld, aangevuld met vertegenwoordigers van steden, landen en regio’s. Het aantal aanmeldingen lag vier maanden voor de beurs volgens Messe München iets hoger dan een jaar eerder.

EXPO REAL is een van de grootste ontmoetingsplaatsen voor vastgoed in Europa en traditioneel een vaste afspraak voor Nederlandse en Belgische ontwikkelaars, beleggers, gemeenten en regio’s. Voor hotelpartijen biedt de HID een plek waar exploitanten en kapitaalverschaffers elkaar in één sessie treffen, terwijl elders op de beurs de grote transactiepartijen, financiers en adviseurs aanwezig zijn.

Betekenis voor de Nederlandse en Belgische markt

De thema’s van de HID sluiten aan bij wat ook in de Benelux speelt. In steden als Amsterdam staan nieuwe hotelontwikkelingen onder druk door gemeentelijk beleid dat de groei van het aantal hotelkamers beperkt, terwijl de vraag naar verblijf in de stad hoog blijft. Bestaande hotels worden daardoor schaarser en voor beleggers aantrekkelijker. Tegelijk kampt ook de Nederlandse horeca- en hotelsector met personeelstekorten en gestegen kosten, waardoor de vraag naar efficiëntere exploitatie en automatisering hier evenzeer speelt.

De consolidatie onder exploitanten is voor eigenaren van hotels in de Benelux eveneens relevant. Wie een hotel verhuurt aan een exploitant die wordt overgenomen of in financiële problemen raakt, krijgt te maken met een nieuwe contractpartij of met heronderhandelingen. Een goed begrip van de financiële draagkracht van de exploitant weegt daarom steeds zwaarder bij aankoop en financiering van hotelvastgoed.

Wat volgt

De Hospitality Industry Dialogue vindt plaats op maandag 6 oktober 2025, de eerste beursdag, in het Planning & Partnerships Forum in hal A1. De exacte sprekers en het tijdschema publiceert Messe München via het conferentieprogramma van EXPO REAL. Na de beurs moet blijken of de voorzichtige terugkeer van institutionele beleggers die de organisatie nu signaleert, doorzet in concrete transacties in het vierde kwartaal.

Bron: EXPO REAL / Messe München – Hospitality Industry Dialogue at EXPO REAL (28 augustus 2025)

Extra bron: EXPO REAL / Messe München – Good response in difficult times (4 juni 2025)