Een gemeente die bedrijfsruimte verhuurt, kan een huurder die zijn zaak wil verkopen niet dwingen tot een openbare selectieprocedure voor een opvolger. Dat oordeelde de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland (zittingsplaats Amersfoort) op 17 september 2025 in een zaak tussen de exploitanten van een brasserie met terras in Soest en de gemeente Soest als verhuurder (ECLI:NL:RBMNE:2025:4928). De gemeente meende dat het gelijkheidsbeginsel uit het Didam-arrest van de Hoge Raad haar verplichtte om andere gegadigden een kans te geven op de huurpositie. De kantonrechter ziet dat anders: bij een indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW loopt de bestaande huurovereenkomst gewoon door, en dan is er geen sprake van het aangaan van een nieuwe overeenkomst door de overheid. De huurder mag de beoogde koper als nieuwe huurder in zijn plaats stellen.

De uitspraak is van belang voor iedereen die bedrijfsruimte huurt van een gemeente, provincie, waterschap of ander overheidslichaam. Sinds het Didam-arrest van november 2021 worstelen overheden met de vraag wanneer zij mededingingsruimte moeten bieden bij verkoop en verhuur van hun vastgoed. Deze zaak trekt een duidelijke grens: de Didam-regels raken het moment waarop een overheid zelf een contract aangaat, niet het wettelijke recht van een zittende huurder om zijn onderneming over te dragen.

De feiten: brasserie in Soest, overname voor de oude dag

De gemeente Soest verhuurt een horecagelegenheid met terras aan een vennootschap onder firma die daar een brasserie exploiteert. Het gaat om bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, zo staat tussen partijen vast. De huurovereenkomst van 25 augustus 2020 volgde op een eerder contract en liep vijf jaar, van 1 maart 2020 tot 1 maart 2025. Omdat niet is opgezegd, is de huur verlengd tot 1 maart 2030. De gemeente liet in februari 2024 wel al weten dat zij de overeenkomst na die datum niet wil voortzetten en tegen die tijd zal opzeggen. Op het contract zijn de algemene bepalingen voor winkelruimte en andere 290-bedrijfsruimte van toepassing.

De twee vennoten willen de onderneming verkopen om te voorzien in hun oudedagsvoorziening. In het najaar van 2023 spraken zij met de gemeente over een mogelijke uitkoop. De gemeente gaf toen al aan dat zij, als het gehuurde opnieuw zou worden uitgegeven, op grond van het Didam-arrest een selectieprocedure zou moeten organiseren. De huurder wees daarop op de mogelijkheid van indeplaatsstelling via artikel 7:307 BW. Een uitkoopvoorstel van de huurder vond de gemeente te duur; zij liet weten de huurder niet uit te kopen en kondigde aan de overdracht van het huurcontract openbaar in de markt te zetten.

De huurder vond zelf een overnamekandidaat: een horecabedrijf (in de uitspraak geanonimiseerd) dat sinds 2016 een horecaonderneming drijft en een referentie van Staatsbosbeheer kon overleggen, dat het bedrijf ooit als erfpachter van een recreatielocatie had geselecteerd. Volgens de huurder sloten partijen in juni 2024 mondeling een overnameovereenkomst; in maart 2025 werd die schriftelijk vastgelegd, onder de voorwaarde dat de koper huurder kan worden. De afgesproken koopsom bedroeg € 220.000.

In augustus 2024 vroeg de huurder het college van burgemeester en wethouders om toestemming voor de indeplaatsstelling. Het college weigerde in september 2024 en opnieuw formeel bij besluit van 14 januari 2025, met als argument dat mededingingsruimte moest worden geboden. De huurder dagvaardde de gemeente op 28 maart 2025. De mondelinge behandeling vond plaats op 5 september 2025 in Utrecht, waarbij namens de gemeente een jurist vastgoed en een jurist grondzaken aanwezig waren.

Wat vroeg de huurder, en wat bracht de gemeente in?

De huurder vorderde primair een rechterlijke machtiging om het horecabedrijf als huurder in zijn plaats te stellen. Daarnaast vorderde zij vernietiging van artikel 15 van de huurovereenkomst, voor zover dat artikel zou zijn bedoeld om artikel 7:307 BW uit te sluiten.

De gemeente voerde in de kern drie verweren:

• Artikel 7:307 BW moet buiten toepassing blijven, omdat toepassing ervan in strijd zou komen met het gelijkheidsbeginsel.
• Subsidiair: de Didam-regels horen thuis in de belangenafweging van artikel 7:307 lid 2 BW. Een indeplaatsstelling leidt volgens de gemeente tot een contractsovername in de zin van artikel 6:159 BW, waarvoor een driepartijenovereenkomst nodig is. Omdat de gemeente daaraan moet meewerken, zou sprake zijn van het uitoefenen van een privaatrechtelijke bevoegdheid door een overheid, en dus van gebondenheid aan het gelijkheidsbeginsel. Dat de huurovereenkomst al in 2020 was gesloten deed volgens de gemeente niet ter zake, omdat de beginselen ook gelden bij de uitvoering van contracten.
• Artikel 15 van de huurovereenkomst sluit 7:307 BW uit. Volgens dat artikel mag de huurder zijn rechten uit de huurovereenkomst alleen met schriftelijke toestemming van het college overdragen, waarbij de verhuurder aanvullende voorwaarden mag stellen. De gemeente vond dat die bepaling ook de bedrijfsovername als geheel dekte.

Daarnaast betwistte de gemeente dat de huurder een zwaarwichtig belang had. Zij wees erop dat de huurder in de uitkoopgesprekken bedragen rond € 600.000 had genoemd, terwijl de verkoop nu voor € 220.000 plaatsvond. Ook trok de gemeente in twijfel of de koper na betaling van de koopsom nog voldoende liquide zou zijn, en voerde zij aan dat zes marktpartijen zich bij haar hadden gemeld met belangstelling voor de huurpositie. Die partijen had zij verteld dat er een selectieprocedure zou komen; het vertrouwensbeginsel zou haar verplichten die toezegging na te komen.

Het juridische kader: Didam en artikel 7:307 BW

In het Didam-arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) oordeelde de Hoge Raad dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten via artikel 3:14 BW gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Wil een overheid een onroerende zaak verkopen en zijn er meerdere gegadigden, of is dat redelijkerwijs te verwachten, dan moet zij die gegadigden ruimte bieden om mee te dingen. Zij organiseert dan een selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Tussen partijen stond in deze zaak vast dat die regels niet alleen bij verkoop, maar ook bij verhuur van overheidsvastgoed gelden.

Artikel 7:307 BW geeft de huurder van 290-bedrijfsruimte die zijn onderneming overdraagt het recht de rechter te vragen om een machtiging om de overnemer als huurder in zijn plaats te stellen. De rechter kan die machtiging alleen geven als de huurder een zwaarwichtig belang heeft, en moet haar weigeren als de voorgestelde huurder onvoldoende waarborgen biedt voor volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Daarna volgt, voor zover het verweer daartoe aanleiding geeft, een afweging van de belangen van huurder en verhuurder. De bepaling, en haar voorganger artikel 7A:1635 BW, is bedoeld om de huurder in staat te stellen de waarde van zijn onderneming te gelde te maken, vaak als oudedagsvoorziening.

De overwegingen van de kantonrechter

Geen toetsing van de wet aan het gelijkheidsbeginsel

Het eerste verweer strandt op een staatsrechtelijk uitgangspunt. Artikel 120 van de Grondwet verbiedt de rechter wetten te toetsen aan de Grondwet, en in het Harmonisatiewetarrest van 14 april 1989 heeft de Hoge Raad bepaald dat dit verbod ook geldt voor toetsing van een wet in formele zin aan algemene rechtsbeginselen. Artikel 7:307 BW staat in het Burgerlijk Wetboek, een formele wet. De kantonrechter mag het artikel dus niet opzij zetten omdat het in strijd zou zijn met het gelijkheidsbeginsel. Alleen bij bijzondere omstandigheden die de wetgever niet heeft voorzien kan een wetsbepaling contra legem buiten toepassing blijven, maar zulke omstandigheden waren niet gesteld of gebleken.

Indeplaatsstelling is geen nieuwe overeenkomst

Op het tweede verweer gaat de kantonrechter uitgebreider in. Bij een gewone contractsovername op grond van artikel 6:159 BW is medewerking van de wederpartij nodig. Maar artikel 7:307 BW is juist geschreven voor situaties waarin de verhuurder niet wil meewerken. De machtiging van de rechter vervangt de toestemming van de verhuurder. De oude huurder verliest zijn positie, de nieuwe huurder stapt in de bestaande huurverhouding, en de oorspronkelijke overeenkomst loopt volgens de kantonrechter volledig en ongewijzigd door. Er ontstaat geen nieuw contract.

De gemeente had een arrest van de Hoge Raad uit 1995 aangehaald (Hartje Stad/Arnoe Beheer, ECLI:NL:HR:1995:ZC1722), waarin staat dat een indeplaatsstelling resulteert in een contractsovername waarop artikel 6:159 BW van toepassing is. De kantonrechter wijst op de nuance in datzelfde arrest: het enige verschil is dat de vereiste medewerking van de verhuurder wordt vervangen door de rechterlijke machtiging. Daaruit volgt niet dat er een nieuwe driepartijenovereenkomst nodig is. Omdat de medewerking van de gemeente niet vereist is, is volgens de kantonrechter niet voldaan aan twee voorwaarden die de gemeente zelf voor toepasselijkheid van Didam had genoemd: het uitoefenen van een privaatrechtelijke bevoegdheid door de overheid, en het aangaan of uitvoeren van een overeenkomst.

De gemeente verwees ook naar een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 22 september 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:9115). Die vergelijking gaat volgens de kantonrechter niet op: daar had de gemeente Rotterdam de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden, zodat een nieuwe huurovereenkomst moest worden gesloten. Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst gelden de Didam-regels wel. Hier eindigt de bestaande overeenkomst niet.

De kantonrechter voegt daar een argument aan toe dat uit het doel van de wet voortvloeit. Artikel 7:307 BW is bedoeld om de huurder een oudedagsvoorziening te laten treffen door zijn bedrijf te verkopen. Het initiatief ligt bij de huurder. Het zou volgens de kantonrechter moeilijk voorstelbaar zijn dat uiteindelijk de verhuurder via een selectieprocedure met eigen criteria bepaalt aan wie de huurder zijn onderneming moet verkopen. De rechter verwijst ten slotte naar de conclusie van procureur-generaal Snijders bij het zogenoemde Didam II-arrest van de Hoge Raad van 15 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1661), waarin hij pleitte voor een beperktere reikwijdte van de Didam-regels.

Artikel 15 van het huurcontract

Ook het derde verweer slaagt niet. De kantonrechter is het wel met de gemeente eens dat artikel 7:307 BW niet van dwingend, maar van semi-dwingend recht is: uit artikel 7:291 BW volgt dat alleen ten gunste van de huurder van de bepaling kan worden afgeweken. De huurder had betoogd dat het artikel volledig dwingend is, onder verwijzing naar de oude formulering “ongeacht enig andersluidend beding” in artikel 7A:1635 BW. Die discussie maakt hier echter weinig uit. Artikel 15 van het huurcontract gaat, gelet op de kop “Overdracht huurovereenkomst” en de tekst die spreekt over rechten “uit de huurovereenkomst”, alleen over overdracht van het huurcontract zelf. Niet is komen vast te staan dat partijen er ook de overdracht van de onderneming mee wilden regelen. De kantonrechter past daarbij de Haviltex-maatstaf toe: het gaat niet alleen om de letterlijke tekst, maar ook om wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Dat de huurder had gezegd het contract door een advocaat te hebben laten controleren, maakt dat niet anders. De vordering tot vernietiging van artikel 15 wordt afgewezen, omdat de voorwaarde waaronder die was ingesteld niet is vervuld.

Zwaarwichtig belang, waarborgen en belangenafweging

Daarna beoordeelt de kantonrechter de wettelijke toets. Het zwaarwichtig belang staat vast. Het eerder genoemde bedrag van € 600.000 was volgens de verklaring ter zitting een openingsbod; de koopsom van € 220.000 was gecontroleerd door een registerbelastingadviseur en volstaat voor de oudedagsvoorziening van de vennoten. Dat de koopovereenkomst pas in 2025 schriftelijk werd gesloten, kan de huurder niet worden tegengeworpen: het is aan de ondernemers zelf om te bepalen wanneer zij stoppen.

Ook de waarborgen zijn voldoende. De huurder legde cv’s van de bestuurders van de koper over, een accountantsverklaring, en na twijfel van de gemeente over de liquiditeit ook een toelichting van een accountant en banksaldi. Daaruit bleek dat de koper deel uitmaakt van een groep met voldoende middelen, en dat andere groepsvennootschappen zo nodig kunnen bijspringen. De vakbekwaamheid van de bestuurders en de referentie van Staatsbosbeheer werden door de gemeente niet weersproken. Het argument dat de gemeente na de indeplaatsstelling minder verhaalsmogelijkheden zou hebben, laat de kantonrechter onbesproken, omdat niet duidelijk werd hoe dat bijdroeg aan het standpunt dat de koper onvoldoende waarborgen biedt.

In de belangenafweging weegt het financiële belang van de huurder zwaarder dan het beroep van de gemeente op het vertrouwensbeginsel. Als de gemeente al toezeggingen heeft gedaan aan de zes geïnteresseerde marktpartijen, komt dat voor haar rekening en risico: zij heeft die partijen onjuist geïnformeerd over de toepasselijkheid van de Didam-regels.

De kantonrechter machtigt de huurder om het horecabedrijf als huurder in haar plaats te stellen en veroordeelt de gemeente in de proceskosten van € 931,40. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

Een opvallende procedurele kanttekening

Een detail uit het procesverloop verdient aandacht van procespartijen. Tijdens de zitting wilde de gemeente nog een extra stuk inbrengen. De kantonrechter weigerde dat, omdat het stuk niet uiterlijk tien kalenderdagen voor de zitting aan rechter en wederpartij was toegestuurd, zoals artikel 5.7 van het Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken (versie 1 juli 2025) voorschrijft, en het eerder had kunnen worden ingediend. Ook overheden met eigen juristen moeten zich aan die termijnen houden.

Betekenis voor de markt

Voor huurders van overheidsvastgoed, vooral in de horeca en de winkelsector, is dit een geruststellende uitspraak. Veel gemeenten zijn sinds 2021 voorzichtig geworden met alles wat op uitgifte van vastgoed lijkt, en sommige trekken die lijn door naar de overdracht van bestaande huurcontracten. Deze kantonrechter maakt een helder onderscheid. Gaat de overheid zelf een nieuwe overeenkomst aan, bijvoorbeeld na het einde van de huur of na ontbinding, dan gelden de Didam-regels. Maar bij indeplaatsstelling via 7:307 BW behoudt de huurder zijn wettelijke recht om de onderneming, inclusief de huurpositie, aan een zelfgekozen koper te verkopen.

Voor gemeenten betekent de uitspraak dat zij potentiële gegadigden niet te vroeg moeten toezeggen dat er een openbare procedure komt. De rechter legt het risico van zo’n onjuiste mededeling expliciet bij de overheid. Daarnaast is het een signaal om bij nieuwe huurcontracten scherp te formuleren wat wel en niet onder een toestemmingsclausule valt. Een bepaling die alleen over overdracht van de huurovereenkomst spreekt, zal niet snel worden uitgelegd als regeling voor de overdracht van de hele onderneming. En omdat van artikel 7:307 BW alleen ten gunste van de huurder kan worden afgeweken, is de contractuele ruimte toch al beperkt.

Voor beleggers en marktpartijen die belangstelling hebben voor horecalocaties in overheidsbezit is de les dat zij bij een zittende huurder met een lopend contract niet automatisch op een selectieprocedure kunnen rekenen. De weg loopt dan via de verkopende ondernemer.

Het is een uitspraak in eerste aanleg van een kantonrechter. De vraag hoe ver Didam reikt is in de rechtspraak nog volop in ontwikkeling, en de Hoge Raad heeft met het Didam II-arrest van november 2024 al nuanceringen aangebracht. Of de gemeente Soest in hoger beroep gaat, blijkt niet uit de gepubliceerde uitspraak.

Praktische tips

• Huurder van overheidsvastgoed die wil verkopen: zet de onderneming als geheel in de verkoop (inventaris, goodwill, personeel en huurpositie) en bouw een dossier op over de koper: cv’s van bestuurders, jaarcijfers, een accountantsverklaring over de financiering van de koopsom en referenties. Juist op die punten toetst de rechter.
• Leg de koopovereenkomst vast onder opschortende voorwaarde van indeplaatsstelling, zoals in deze zaak. Dat beschermt beide partijen als de rechter de machtiging weigert.
• Onderbouw het zwaarwichtig belang concreet. Een oudedagsvoorziening is het klassieke voorbeeld; laat de koopsom zo nodig door een adviseur toetsen. Eerder genoemde hogere vraagprijzen hoeven niet in de weg te staan als uitgelegd kan worden waarom.
• Gemeenten en andere publieke verhuurders: maak onderscheid tussen nieuwe uitgifte en overdracht van een lopend contract. Wees terughoudend met toezeggingen aan geïnteresseerden zolang niet vaststaat dat er een nieuwe overeenkomst wordt gesloten.
• Let op het procesreglement: producties die later dan tien kalenderdagen voor de zitting worden ingediend, kunnen worden geweigerd.

Bron: Rechtspraak.nl (Rechtbank Midden-Nederland) – ECLI:NL:RBMNE:2025:4928 · Extra bronnen: HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam I) · HR 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661 (Didam II)