De kantonrechter in Amsterdam heeft op 27 november 2025 de huurprijs van een Amsterdams hotelpand nader vastgesteld op bijna drie keer de oude huur, maar de huurder krijgt wel de tijd om naar dat niveau toe te groeien (ECLI:NL:RBAMS:2025:9251). Verhuurder Pinnacle 3 B.V. had een huurprijsherziening aangevraagd voor het pand dat Hotel Abba B.V. huurt. De door de rechtbank benoemde deskundigen kwamen uit op een huurwaarde van ruim € 318.000 per jaar, tegen een lopende huur van ruim € 116.000. De kantonrechter volgde het deskundigenrapport op één rekenfout na, hield vast aan de wettelijke ingangsdatum in juli 2022 en liet de verhoging in drie stappen ingaan. Wettelijke handelsrente over de achterstand is pas verschuldigd vanaf de datum van het vonnis.

Een huur die twintig jaar alleen werd geïndexeerd

Pinnacle is eigenaar van het bedrijfspand en verhuurt het aan Hotel Abba. De huurovereenkomst is gesloten door rechtsvoorgangers van beide partijen en ging in op 1 juli 2004. Op het contract zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) uit 2003 van toepassing. Het adres van het pand is in de gepubliceerde uitspraak geanonimiseerd.

De aanvangshuur bedroeg € 75.350,43 per jaar exclusief btw. Op indexering na is die huur nooit herzien. Op het moment van de procedure bedroeg de jaarhuur € 116.359,20 exclusief btw.

Op 27 juli 2022 diende Pinnacle bij de rechtbank Amsterdam een verzoekschrift in om een deskundige te benoemen die zou adviseren over de nadere huurprijs. Huurder was toen nog een (in de uitspraak geanonimiseerde) rechtsvoorganger van Hotel Abba. Op 1 december 2022 benoemde de rechtbank De Huurprijsdeskundigen, waarbij drie personen als deskundigen werden aangewezen. Met ingang van 17 november 2022 werd Hotel Abba als huurder in de plaats gesteld van de vorige huurder.

De deskundigen brachten op 1 november 2024 hun rapport uit. Daarin schatten zij de huurwaarde per peildatum 1 augustus 2022 op € 318.277,89 per jaar exclusief btw. Zij beoordeelden acht referentiepanden. Partijen kregen eerst een conceptrapport en konden daarop reageren; in het eindrapport gingen de deskundigen op die opmerkingen in. Het rapport kostte € 17.151,75, dat Pinnacle volledig aan de deskundigen betaalde.

Van verstekvonnis naar verzet

Pinnacle dagvaardde Hotel Abba op 25 februari 2025 en vorderde onder meer vaststelling van de huurprijs op € 318.277,89 met ingang van 27 juli 2022, betaling van de huurverhoging met wettelijke handelsrente en betaling van de helft van de advieskosten. Hotel Abba verscheen niet en op 1 mei 2025 wees de kantonrechter de vordering bij verstek toe.

Hotel Abba kwam daartegen op 4 juni 2025 in verzet en stelde daarbij een voorwaardelijke eis in reconventie in. De mondelinge behandeling vond plaats op 29 oktober 2025.

Standpunten van Hotel Abba. De huurder stelde allereerst dat de dagvaarding nietig was: die zou op het verkeerde adres zijn betekend en er was geen afschrift naar haar advocaat gestuurd. Inhoudelijk vond Hotel Abba dat een aantal referentiepanden niet vergelijkbaar was, dat er correcties nodig waren en dat één referentiepand helemaal moest afvallen. Met die correcties zou de huurwaarde volgens de huurder € 270.351,30 per jaar zijn. Daarnaast vond zij dat de nieuwe huur pas moest ingaan op de datum van de dagvaarding, omdat zij zelf geen partij was in de verzoekschriftprocedure van 2022. Voor het geval de huur toch zou worden verhoogd, vroeg zij in reconventie om een verhoging in drie stappen: de huur zou met terugwerkende kracht ruim verdrievoudigen, wat haar in één keer een enorm bedrag zou kosten, en zij had tijd nodig om haar bedrijfsvoering aan te passen.

Standpunten van Pinnacle. De verhuurder vond de betekening geldig, ondanks een kennelijke verschrijving in de postcode. De kritiek op het rapport had Hotel Abba al op het concept gegeven en de deskundigen hadden daar rekening mee gehouden. Door de indeplaatsstelling was Hotel Abba volgens Pinnacle volledig in de positie van haar voorganger getreden, ook wat de ingangsdatum betreft. Een stapsgewijze verhoging was niet nodig: Hotel Abba had bij de overname rekening moeten houden met een hogere huur met terugwerkende kracht, en had niet aannemelijk gemaakt dat zij die niet kon betalen. Pinnacle vroeg daarnaast handelsrente vanaf het moment dat de nieuwe huur ingaat.

Het oordeel van de kantonrechter

Dagvaarding geldig. De kantonrechter oordeelde dat de dagvaarding rechtsgeldig was betekend. De verkeerde postcode was een kennelijke verschrijving, en volgens de deurwaarder was het stuk uiteindelijk in een gesloten envelop op het juiste adres achtergelaten. Dat dat adres het voormalige woonadres van de middellijk bestuurder was en dus verouderd in het Handelsregister stond, komt voor rekening van Hotel Abba: een onderneming is zelf verantwoordelijk voor juiste gegevens bij de Kamer van Koophandel. Het beroep op de domiciliekeuze in artikel 24.1 van de ROZ-bepalingen, die mededelingen aan het adres van het gehuurde voorschrijft, slaagde evenmin. Die keuze is niet exclusief en Hotel Abba was niet in haar procesbelangen geschaad, zodat er volgens artikel 66 Rv geen nietigheid is. Dat er geen afschrift naar de advocaat was gestuurd, noemde de rechter ongelukkig, maar de wet verbindt daar geen nietigheid aan.

Deskundigenrapport gevolgd, met één correctie. Partijen waren het erover eens dat de huurprijs nader kon worden vastgesteld op grond van de artikelen 7:303 en 7:204 BW. De vraag was of het rapport integraal kon worden gevolgd. Volgens de kantonrechter wel, op één punt na. Hotel Abba had haar kritiek op de referentiepanden al op het concept gegeven en de deskundigen hadden in het eindrapport uitgelegd waarom zij die niet volgden. Die toelichting vond de rechter afdoende; dat de huurder het er niet mee eens is, is geen reden om van het advies af te wijken.

Bij referentiepand 3 hadden de deskundigen echter een fout gemaakt. In hun reactie op de opmerkingen van Hotel Abba schreven zij dat zij een extra correctie van 10 procent voor de betere uitstraling en herkenbaarheid van dat pand redelijk vonden, maar die correctie was vervolgens niet in de berekening verwerkt. De kantonrechter paste de berekening zelf aan: op dat referentiepand geldt in totaal 20 procent correctie in plaats van 10 procent. Daardoor kwam de huurwaarde van het bedrijfsgedeelte uit op € 300.752,38.

Bezwaar maakte Hotel Abba ook tegen de waarde die de deskundigen toekenden aan een bedrijfswoning in het pand; volgens haar moest worden uitgegaan van de huur volgens het woningwaarderingsstelsel. De deskundigen hadden al uitgelegd waarom zij van de markthuur uitgaan en niet van de feitelijk betaalde huur. De rechter volgde hen: de huidige bewoner betaalt weliswaar minder, maar zodra die vertrekt kan de huur eenvoudig naar een marktconform niveau. De bedrijfswoning werd gewaardeerd op € 13.200 per jaar. Samen leverde dat een nadere huurprijs op van € 313.952,38 per jaar exclusief btw.

Ingangsdatum blijft juli 2022. De wet laat de nadere huurprijs ingaan op de dag waarop zij is gevorderd. Is er eerst een verzoekschrift tot benoeming van een deskundige ingediend, dan geldt volgens artikel 7:304 lid 2 BW de dag van dat verzoek. De rechter kan bij bijzondere omstandigheden een andere datum bepalen. Die omstandigheden zag de kantonrechter hier niet. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de dreiging van een grote nabetaling op zich geen reden is voor een latere ingangsdatum: de huurder moet vanaf het verzoek rekening houden met een hogere huur. Dat de verzoekschriftprocedure met de vorige huurder was gevoerd, maakte niet uit. Hotel Abba trad in alle rechten en plichten van haar voorganger en wist bovendien, zoals zij ter zitting erkende, al van de procedure toen zij met de indeplaatsstelling bezig was. De ingangsdatum werd 27 juli 2022.

Toch een stapsgewijze verhoging. De voorwaardelijke eis van Hotel Abba slaagde wel. De huur wordt bijna verdrievoudigd, en de huurder had volgens de rechter voldoende toegelicht dat zij een eenvoudig hotel met lage kamerprijzen is dat tijd nodig heeft om de bedrijfsvoering aan te passen. Ook duurde het na het verzoekschrift enige tijd voordat het rapport klaar was en vonnis werd gewezen. De rechter vond het onwenselijk dat Hotel Abba daardoor met een grote huurachterstand zou worden geconfronteerd. In het dictum bepaalde de kantonrechter drie stappen, telkens met de contractuele indexering: per 27 juli 2022 € 90.000, per 27 juli 2023 € 100.000 en per 27 juli 2024 € 123.952,38, steeds exclusief btw per jaar. Opgeteld komen de drie bedragen uit op de vastgestelde nadere huurprijs van € 313.952,38. De vordering van Pinnacle om voor recht te verklaren dat de nieuwe huur wordt geïndexeerd, werd afgewezen: omdat de indexering al uit het contract volgt, had Pinnacle daar geen belang bij.

Handelsrente pas vanaf het vonnis. Pinnacle vroeg wettelijke handelsrente vanaf het moment dat de nieuwe huur ingaat. De kantonrechter wees dat af. Handelsrente is schadevergoeding voor te late betaling, en Hotel Abba wist pas op de dag van het vonnis hoe hoog de huur was en wat zij moest bijbetalen. Eerder kon zij dus niet toerekenbaar tekortschieten. De rente loopt vanaf 27 november 2025.

Kosten. Het verzet werd gegrond verklaard en het verstekvonnis vernietigd. Omdat beide partijen deels in het ongelijk werden gesteld, draagt ieder de eigen proceskosten. De kosten van het deskundigenrapport horen wel bij de proceskosten en moeten door beide partijen worden gedragen; Hotel Abba moet de helft van de advieskosten van € 17.151,75 aan Pinnacle vergoeden. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Juridisch kader

Een hotel valt onder het huurregime voor middenstandsbedrijfsruimte van artikel 7:290 BW; het hotelbedrijf wordt in lid 2 uitdrukkelijk genoemd. Dat regime biedt beide partijen de mogelijkheid om de huurprijs door de rechter te laten herzien. Volgens artikel 7:303 lid 1 BW kan dat onder meer na afloop van de overeengekomen duur, en daarna telkens als ten minste vijf jaren zijn verstreken sinds de laatste vaststelling. Maatstaf is het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de vijf jaar vóór de vordering (artikel 7:303 lid 2 BW).

Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is alleen ontvankelijk als zij vergezeld gaat van een advies van een deskundige, door partijen gezamenlijk of door de rechter benoemd (artikel 7:304 lid 1 BW). De datum van het verzoek tot benoeming geldt dan als datum waarop de vordering is ingesteld (lid 2). Die regeling is dwingend van aard (artikel 7:291 BW).

Bij overdracht van een bedrijf kan de huurder de rechter vragen een opvolger als huurder in zijn plaats te stellen (artikel 7:307 BW). De opvolger neemt de huurovereenkomst over zoals die is, met de lopende procedures en verplichtingen; dat was in deze zaak doorslaggevend voor de ingangsdatum.

De wettelijke handelsrente is geregeld in artikel 6:119a BW en is verschuldigd vanaf het moment dat de schuldenaar in verzuim is. Het verzet tegen een verstekvonnis is geregeld in artikel 143 Rv; de nietigheid van een exploot wegens gebreken in artikel 66 Rv.

Vergelijkbare rechtspraak

Dat rechters deskundigenrapporten in huurprijsprocedures in beginsel volgen, is vaste lijn: de partij die afwijking wil, moet concreet maken waarom het rapport niet deugt. Afwijkingen gaan meestal over rekenfouten of over de waardering van een woongedeelte, precies de punten die hier aan de orde kwamen. Over de waardering van een woning in een bedrijfspand oordeelde het hof Arnhem-Leeuwarden in februari 2024 dat een bovenwoning met een eigen huurprijs niet in de huurprijsherziening van een pizzeria thuishoort (ECLI:NL:GHARL:2024:1425). In de zaak van Hotel Abba was de bedrijfswoning wel onderdeel van het gehuurde en werd die op markthuur gewaardeerd.

Voor hotels in het bijzonder is ook relevant dat de Hoge Raad in juli 2025 oordeelde dat een rechter de coronakorting bij een hotelhuur met omzetcomponent afwijkend mag berekenen (ECLI:NL:HR:2025:1084). Beide uitspraken laten zien dat de rechter bij hotelhuur ruimte neemt om rekening te houden met de specifieke exploitatie, binnen de grenzen van de wet.

Betekenis voor huurders en verhuurders

Voor verhuurders van hotels en andere 290-bedrijfsruimte met een langlopend contract zonder herziening is de uitspraak een bevestiging dat een flinke inhaalslag mogelijk is, met terugwerkende kracht tot het deskundigenverzoek. Tegelijk laat zij zien dat de rechter de klap kan dempen door de verhoging te faseren, zeker als de procedure lang heeft geduurd. En handelsrente over de achterstand begint pas te lopen als de huur vaststaat.

Voor kopers van een hotelbedrijf die via indeplaatsstelling huurder worden, is de les dat een lopende huurprijsprocedure meegaat. Wie een bedrijf overneemt terwijl de verhuurder al een deskundige heeft laten benoemen, moet rekening houden met een nabetaling vanaf de datum van dat verzoek.

Praktische tips

• Reageer inhoudelijk op het conceptrapport. Dat is het moment om referentiepanden en correcties ter discussie te stellen. Een rechter wijkt later zelden af als de deskundigen de kritiek al gemotiveerd hebben weerlegd; rekenfouten worden wel hersteld.
• Controleer of toegezegde correcties zijn verwerkt. In deze zaak leidde een niet doorgevoerde correctie van 10 procent op één referentiepand tot een herberekening door de rechter en een lagere huurwaarde dan in het rapport.
• Houd het Handelsregister actueel. Een verouderd adres bij de Kamer van Koophandel komt voor rekening van de onderneming, ook als daardoor een verstekvonnis ontstaat.
• Due diligence bij overname. Vraag bij een bedrijfsovername naar lopende huurprijsprocedures en reserveer voor een mogelijke nabetaling.
• Vraag zo nodig om een stapsgewijze verhoging. Een voorwaardelijke eis in reconventie kan uitkomst bieden als de nieuwe huur fors hoger uitvalt en de procedure lang heeft geduurd.

Hoe nu verder

Met dit vonnis staat de nieuwe huurprijs vast. Hotel Abba moet de huur zoals die vanaf 27 juli 2022 verschuldigd is aan Pinnacle betalen, met handelsrente vanaf 27 november 2025. Tegen het vonnis staat in beginsel hoger beroep open bij het gerechtshof Amsterdam.

Bron: Rechtspraak.nl – ECLI:NL:RBAMS:2025:9251 · Extra bron: Rechtspraak Open Data (volledige tekst)